گزارش فصلی بازار مسکن در بهار ۱۳۹۴ رکود را عیان تر کرد

شیب ملایم صعودی اجاره‌بها در دوره کاهش ۴ درصدی قیمت مسکن

گروه امورزیربنایی

Infrastructures@jahaneghtesad.com

گزارش فصلی بازار مسکن در بهار ۱۳۹۴ نشان داد: متوسط بهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سه ماهه اول سال ۱۳۹۴ به عدد ۹/۳۹ میلیون ریال رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل ۴ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۲ درصد کاهش یافته است و صدور پروانه‌های ساختمانی تهران در بهار ۹۴ نسبت به بهار ۹۲ کاهش۶۳ درصدی داشته است.

نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان بهار سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن از بهار سال ۱۳۹۲ با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک تا ۳ میلیون ریال بوده است.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نیز نشان می دهد که از بهار ۱۳۹۲ نرخ رشد قیمت مسکن همواره پایین تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتیجه می توان گفت قیمت حقیقی مسکن کاهش یافته است.

شیب ملایم صعودی در اجاره‌بها

بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا بهار سال ۱۳۹۴ نیز نشان می‌دهد که اجاره‌بها دارای شیب ملایم صعودی بوده و در هر فصل به طور متوسط ۱۶ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. همچنین بررسی نوسانات فصلی سه سال اخیر نشان می‌دهد که عمدتاً در فصل بهار و تابستان (فصول جابه‌جایی بیشتر مستأجران)، اجاره‌بها افزایش می‌یابد و در فصول پاییز و زمستان اجاره‌بها با کاهش و یا ثبات مواجه می‌شودد.

در فصل بهار ۱۳۹۴ نیز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتیب با افزایش ۶/۱۰و ۵/۱۱ درصدی به حدود ۶/۲۲ هزار تومان به ازاء هر مترمربع رسیده است که بیشترین اجارهبها به ترتیب متعلق به مناطق ۱، ۳، ۲ و ۶ و کمترین قیمت متعلق به مناطق ۱۹، ۱۸، ۲۰ و ۱۷ می‌باشد.

کاهش ۲۲ در صدی معاملات در فصل بهار

بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از این است که در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی افزایش و در پی آن در فصل بهار (به دلیل تعطیلات فروردین ماه) تعداد معاملات تاحدودی کاهش می‌یابد. بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاری نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود ۱/۱۹ درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال ۱۳۹۳ نیز حدود ۵/۲۲ درصد کاهش و به عدد ۳۴۶۹۶ رسیده است.

شاخص سرمایه گذاری منفی در ساختمان های جدید

برای سنجش میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه گذاری در ساختمان های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می شود.

بررسی نرخ رشد سرمایه گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده نشان می دهد که سرمایه گذاری کل دربخش مسکن درمناطق شهری درهمه فصول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً دارای نرخ رشد منفی بوده است؛ به طوری که این سرمایه گذاری در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۳ نسبت به ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتیب حدود ۴ و ۸ درصد کاهش یافته است.

ارزش افزوده منفی بخش مسکن

برای سنجش ارزش افزوده بخش مسکن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است.

بررسی میزان رشد اجزاء تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از ۶٫۸- درصد در سال ۱۳۹۱ به ۱٫۹- درصد در سال ۱۳۹۲ و حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۳، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ به ترتیب ۷٫۵- و ۲٫۱- و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب ۳/۰- و ۴/۰- بوده است.

بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز با عمر کمتر از ۵ سال (با سهم بیش از ۵۳ درصدی) و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۲۰ سال (با سهم ۶ درصدی) صورت پذیرفته است.

بیشترین سهم معاملات با ارزان‌ترین‌‌ها

بیشترین سهم تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در فصل بهار۱۳۹۴ به ترتیب در بازه‌های ۲۰ تا ۳۰ میلیون ریال (۲۸ درصد)، ۳۰ تا ۴۰ میلیون ریال (۲۵ درصد) و ۴۰ تا ۵۰ میلیون ریال (۱۶ درصد) و کمترین تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌های کمتر از۱۰ میلیون ریال (۱ درصد) و ۷۰ تا ۸۰ میلیون ریال (۳ درصد) می‌باشد.

مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار ۱۳۹۴ نسبت به بهار سال ۱۳۹۳ نیز نشان دهنده کاهش تعداد معاملات در تمامی بازه‌ها (به جز ۵۴ درصد افزایش در آپارتمانهای کمتر از متری ده میلیون ریال و ۱۸ درصد افزایش در بازه بیشتر از متری ۸۰ میلیون ریال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمانهای با ارزش ۴۰ تا ۶۰ میلیون ریال به ازاء هر مترمربع بیشترین کاهش (۳۱ درصد) را داشته است.

توزیع واحدهای مسکونی بر حسب متراژ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت ۵۰ تا ۷۰ مترمربع (۳۴ درصد) ثبت شده و در اکثر موارد با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات نیز کاهش یافته است.

در بهار ۱۳۹۴ نسبت به بهار ۱۳۹۳ در همه سطوح، تعداد معاملات کاهش یافته و بیشترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع (با کاهش حدود ۲۶ درصدی) و کمترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت بالای ۱۷۰ مترمربع (۱۷ درصد) بوده است.

کاهش۶۳ درصدی صدور پروانه‌ها

بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از این است که پس از طی یک روند کاهشی از بهار سال ۱۳۹۲، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار ۱۳۹۴ و دو فصل قبل از آن در حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی ثابت و درکمترین میزان خود بوده‌اند؛ به طوری که در فصل بهار ۱۳۹۴، نسبت به بهار ۱۳۹۳ و ۱۳۹۲ به ترتیب حدود ۲۴ و۶۳ درصد کاهش یافته است.