دکتر  حسین محمودی- حوزه مسکن با تحت پوشش قراردادن بخش عظیمی از اقتصاد، یکی از تأثیرگذارترین  عوامل رشد اقتصادی  و رونق کشور  است. ولی  ما در سال گذشته شاهد نوسانات شدید و شاید بی‌حد وحسابی بودیم. از آن‌جایی که ما تورم ۴۵%  را تجربه کردیم و نوسانات ارزی سال ۹۱ را دیدیدم،  بنابراین در راستای افزایش نرخ ارز کل دارایی‌های کشور تلاش کردند خود را با شرایط انطباق دهند و به طبع آن گاهاً افزایش ۲۰۰% را در بعضی کالا‌‌ها داشتیم از جمله آن‌‌ها می‌توان به بخش مسکن اشاره کرد  که به طور میانگین زمین و در بخش ساختمان  تورم بالای ۸۰  % را تجربه کردیم. پس از این نوسانات و همچنین با  تثبیت نوسانات نرخ ارز و شکل‌گیری دولت یازدهم با سیاست‌های انقباضی که این دولت در پیش گرفت ما شاهد رکود شدیدی در کشور بودیم  و این امر طبیعی است که اگر نوسانات شدید را داشته باشیم  بایستی منتظر رکود در پی این موضوع باشیم.  نوسانات سال ۹۱ با افزایش نقدینگی شدید همراه بود  و از طرفی سیاست‌های انبساطی در پیش گرفته شده بود اما دولت جدید با در پیش گرفتن سیاست‌های انقباضی در پی کاهش تورم بود البته شاید بتوان گفت دولت چاره‌ای جز در پیش گرفتن سیاست‌های ضد تورمی نداشت، و بین رونق و کنترل تورم، کنترل تورم را انتخاب کرد.  البته‌‌ می‌شد با سیاست‌های غیرمالی  و با بهبود فضای کسب و کار میزان سرمایه‌گذاری را افزایش داد و بخش خصوصی را برای رونق و رشد اقتصادی جذب کرد. بایستی این را هم لحاظ کنیم که سیاست‌گذاری دولت‌‌ها زمان‌بر است و بایستی در زمان‌های مشخص نتیجه سیاست گذاری‌‌ها را دید. اما در مورد بخش مسکن در بازه‌ای زمان سرمایه‌گذاری در مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای  مطرح بود و همه به عنوان سرمایه به مسکن نگاه‌‌ می‌کردند و روی این موضوع سرمایه‌گذاری‌‌ می‌کردند  و پس از رکودهایی که در سال‌های گذشته داشتیم سپرده بانکی جای خود را به مسکن و سایر کالاها داد. و هم‌چنین در حوزه طلا و ارز نوساناتی داشتیم که گاهاً ارز و طلا به عنوان کالای سرمایه خریداری می‌شد. علی‌ای‌حال بایستی ذکر کنیم که مسکن به دلیل رکود سنگینی که متحمل گردید از کالای سرمایه‌ای تقریباً خارج گردید و هم‌چنین ما اگر مروری کنیم شاهد مسکن‌های خالی به ارزش ۲۰۰ میلیارد دلار هستیم که این وضعیت رکود را سنگین‌تر‌‌ می‌کند و از طرفی دیگر نسبت  مصرف کننده واقعی و با قدرت خرید  به واحدهای موجود  خالی کمتر است.  بنابراین اگر تمام مصرف کنندگان واقعی با قدرت خرید امروز هم وارد بازار خرید بشوند، بخش عظیمی از واحد‌های خالی هم‌چنان بدون مشتری خواهند ماند. بنابراین در این راستا اولاً بایستی قدرت خرید مصرف کنندگان افزایش یابد که خود موضوعی زمان‌بر است و ممکن است دولت بتواند با در اختیار قراردادن وام‌های مختلف توان مصرف کننده را بالا ببرد. اما در این راستا دولت هم شاهد یک سری محدودیت‌‌ها خواهد بود به طور مثال وام ۱۰۰ میلیون تومانی که به طور میانگین یک چهارم مسکن را پوشش‌‌ می‌دهد. از طرفی اقساط بازپرداخت سنگین است و از طرفی دیگر اقساط باید در بازه زمانی ۱۲ تا ۱۵ سال بازپرداخت گردد و این زمان کمی است. بنابراین باید زمان بازپرداخت طولانی  باشد که بازهم محدودیت‌هایی در این خصوص وجود دارد و اگر وام به طور مثال ۲۵ ساله شود رسیدن وام به ۲۰۰میلیون تومان و بازپرداخت اقساط توجیه اقتصادی خواهد داشت. مسئله مهم‌تر این است که اقتصاد باید توانمند‌تر از این بحث‌‌ها باشد نباید بر پایه مسکن و درآمدهای نفتی استوار باشد. نباید بر دولت و شرکت‌های دولتی تکیه کند باید بخش خصوصی ورود کند و همه اقتصاد را تحت تاثیر قرار بدهد. در سال‌های گذشته قادر بودیم بخش مسکن را توانمند کنیم به طوی که‌‌ می‌توانستیم به ساخت واحدهای با کیفیت و ضد آتش و سریع الساخت اقدام کنیم. در این حالت انبوه‌سازان کشور‌‌ می‌توانستند در کشور‌های دیگر شروع به فعالیت کنند و اگر با رکود مواجه بودیم ‌‌ می‌توانستیم در کشور‌های دیگر توان فعالیت داشته باشیم .اما متاسفانه از کشورهای ترکیه و چین و کره برای ساخت مسکن استفاده کردیم و حتی این شرکت‌‌ها در بخش مسکن مهر هم ورود کردند، که این موضوع نشانگر این است که سودآوردی در بخش مسکن اولویت داشته است نه انتقال تکنولوژی و کارآفرینی و بهبود فضای کسب وکار. پیش‌تر چنین برداشت‌‌ می‌شد که با کاهش نرخ سود بانکی نقدینگی‌‌ها که در قالب سپرده در بانک‌‌ها بود از بانک‌‌ها خارج گردد و بخش مسکن رونق یابد اما به نظر‌‌ می‌رسد که بایستی این نظر را تعدیل کرد.  به هر حال افرادی که پول خود را به مدت ۴یا ۵ سال در بانک‌‌ها قراردادند و از طریق دریافت سود امرار معاش نمودند یا از سرمایه‌گذاری و سپرده‌گذاری مجدد سود مرکب دریافت کردند دارای سطح ریسک‌پذیری پایین‌تری میباشند و متاسفانه شاهد خواهیم بود که سپرده‌های بانکی بهترین محل برای سرمایه‌گذاری می‌باشد و این رکود را طولانی‌تر‌‌ می‌کند و زمانی که ما رکود طولانی‌تر را شاهد باشیم در ادامه بایستی شاهد کاهش نرخ سود بانکی در محدوده ۱۲% باشیم. البته مجدداً تاکید‌‌ می‌نمایم که وقتی رکود ۴،۵ سال پیاپی دوام داشته باشد میزان ریسک پذیری کاهش‌‌ می‌یابد و سرمایه‌‌ها در سپرده بانکی ماندگارتر خواهندبود.  البته سپرده‌گذاری در بانک‌‌ها کار اشتباهی نیست، اما موضوع این است که بایستی سپرده‌‌ها در قالب تسهیلات در اختیار شرکت‌‌ها قرار گیرند و چرخه اقتصادی به صورت مناسبی در حرکت باشد اما متاسفانه دولت حدود ۱۴۰ هزار میلیارد تومان به سیستم بانکی بدهکار می‌باشد و هم‌چنین ما دارایی‌های سمی می‌باشیم، و بانک‌‌ها بیشتر تسهیلات را به شرکت‌های زیرمجموعه خود‌‌ می‌دهند و ۷۰% از منابع خود را تحت عنوان تسهیلات در اختیار شرکت‌های خود قرار‌‌ می‌دهند. در این حالت شرکت‌های کوچک و متوسط و عامه شرکت‌‌ها و کل کشور آسیب‌‌ می‌بینند و در صف دریافت وام تسهیلات بانکی با نرخ بالا‌‌ می‌مانند. بنابراین نیاز است تفکرات غالب بر اقتصاد کشور تفکرات رکودگریز و صرفاً ایجاد کننده ثبات در بازار پولی نباشد. کشور در این ۵ سال ریسک‌گریز شده و حتی  این موضوع شامل کارآفرینان به دلیل نوسانات  و آسیب‌هایی که دیدند می‌باشد و نیاز است با تدبیر بیش‌تر به موضوعات مختلف نگاه گردد. البته اولویت اساسی برای خروج از رکود بهبود فضای کسب و کار و از طرفی دیگر اصلاح نظام بانکی و ایجاد شفافیت در اقتصاد کشور است البته اگر این اتفاقات حاصل گردد هم سرمایه‌های داخلی و هم سرمایه‌های خارجی را در اختیار خواهیم داشت. بنابراین احساس‌‌ می‌شود در ماه‌های پیشِ‌رو بخش مسکن آن‌چنان که تصور‌‌ می‌گردید شاهد رونق نباشد و هم‌چنین رونق باعث افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم نخواهد شد. شاید بشود گفت رونقی که مسکن ایجاد خواهد کرد بیشتر فرصت فروش را مهیا‌‌ می‌کند تا خروج از رکود را،  و بنابراین تدبیر لازم است تا دوباره دچار رکود نشویم. البته بنده مدعی هستم که هنوز با رونق فاصله داریم و اگر نشانه‌هایی از رونق دیده شود باید اتفاقاتی بیفتد که نگذاریم این رونق محدود به چند ماه گردد و مجددا به رکود منجر گردد که در این حالت خروج از رکود بسیار سخت‌تر خواهدبود، و آن وقت باید فکر تغییر و تقویت رفتار صاحبان کسب و کار و کارآفرینان و مردم عادی شویم که در اثر نوسانات شدید ترسو‌تر و دارای دامنه ریسک پایین‌تری گردیده‌اند و تبدیل به افرادی شده‌اند که تمایل دارند پول‌‌ها را در بانک‌‌ها قرارداده و از این طریق ارتزاق نمایند و فعالیت‌های روزمره خود را از از این منبع تامین کنند، و نهایتاً میزان رشد و پویایی و تحرک جامعه رفته رفته در معرض آسیب قرار خواهد گرفت . هرچند رویکردهای سیاسی و آسیب‌های منطقه‌ای و چالش‌های موجود در منطقه‌‌ می‌تواند بسیار تاثیر گذار باشد، اجرای صحیح و مناسب برجام و رفع کامل تحریم‌‌ها و جذب سرمایه خارجی‌‌ می‌توانند به رونق کشور کمک کنند و احساس‌‌ می‌شود که به  این راحتی‌‌ها خروج از رکود امکان پذیر نخواهد بود .