کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با جهان اقتصاد مطرح کرد

فریده خدادادی- درسال های اخیر رشد قیمت مسکن در نوع خود بی‌سابقه بوده است به نحوی که بسیاری از معادلات سیاست‌گذاران مسکن و همچنین محاسبات متقاضیان خرید مسکن را برهم زده است.

به گزارش جهان اقتصاد؛ جهش قیمت مسکن سوالات بسیاری درباره آینده بازارمسکن و همچنین خانه دار شدن خانوارهای با درآمد متوسط و پایین را در ذهن مردم ایجاد کرده است. فارغ از تلاش های دولت برای افزایش درآمد مردم به ویژه در ایام کرونایی و بحث طرح اقدام ملی، با این نرخ تورم و گرانی، مردم با وضع درآمدی خود تنها می توانند هزینه های روزمره زندگی را تامین کنند و سرمایه ای باقی نخواهند ماند که پس اندازی داشته باشند در نهایت قدرتی هم برای خرید خانه نخواهند داشت. برای بررسی بیشتر قدرت خرید مسکن درباره شاخص قدرت خرید مسکن به گفت وگو با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن نشستیم.

** شکاف بزرگ بین درآمد خانوار و افزایش قیمت مسکن

این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: برای دسترسی به شاخص قدرت خرید مسکن باید مجموع رشد قیمت مسکن و رشد درآمد متوسط  خانوارها در هفت سال گذشته بررسی شود که باید گفت اکنون با هم همخوانی ندارند و شکاف بسیار بزرگی بین درآمد خانوار و افزایش قیمت مسکن وجود دارد.

وی عنوان کرد: اگر بخواهیم سال جاری را نسبت به سال پایه 92 که دولتمردان دولت را تحویل گرفتند بررسی کنیم، در می یابیم در برخی از نقاط شهر تهران میانگین قیمت مسکن بیش از 6 برابر شده است اما آیا حداقل حقوق نسبت به سال پایه 92 بیش از 7 برابر شده است؟ در پاسخ باید گفت، خیر این چنین نبوده است.

** تضعیف شاخص قدرت خرید مسکن

فرشید ایلاتی بیان کرد: از سال 92 حداقل حقوق شاید کمتر از 4 برابرشده اما رشد قیمت مسکن حدود 7 برابر بوده است بنابراین شاخص قدرت خرید مسکن نه تنها تقویت نشده بلکه تضعیف شده است.

وی عنوان کرد: درسیاست گذاری های این حوزه باید دست به انتخاب بزنیم، یک سیاست، افزایش درآمد خانوار و درآمد سرانه ملی  است که این مسیری است که سیاست های خاص خود را می طلبد.

** کاهش هزینه های خانوار در اولویت است

این کارشناس حوزه مسکن افزود: سیاست دیگر برکنترل هزینه ها تاکید دارد، یعنی پیش از حرکت به سمت سیاست افزایش درآمد خانوار، باید به سمت کاهش هزینه های خانوار حرکت کنیم و به عقیده بنده سیاست دوم در اولویت است.

ایلاتی ادامه داد: این سیاست ها به این معنی است، به جای اینکه قیمت مسکن کنترل شود و اجاره بها کاهش پیدا کند، درآمد و قدرت خرید خانوار افزایش یابد تا مطلوبیت مورد نظر در این حوزه به دست آید.

وی عنوان کرد: سیاست دیگر به گونه ای است که نسبت به بحث کنترل قیمت مسکن و تامین مسکن خانوار برنامه ریزی و سپس براساس آن تصمیم گیری شود. حال این پرسش مطرح است که در گام بعدی به منظور افزایش درآمد خانوار چه راهکاری وجود دارد؟

ایلاتی تصریح کرد: هنگامی که تورم قیمتی ایجاد می شود، افزایش درآمدها در بحث مسکن و سایر کالاها، خود را نشان می دهد بنابراین موضوع سیاست کنترل هزینه ها یک سیاست منطقی، عاقلانه و مقدم بر بحث افزایش درآمدها است.

وی افزود: متاسفانه دولت شاید به ظاهر نرخ اسمی درآمدها را افزایش داده است البته باید نمودارهای این حوزه مورد تحلیل قرار گیرند به طوری که از نظر اسمی در سال پایه یک مانند 92 حداقل پایه حقوق 600 هزار تومان و اکنون یک میلیون و 800 هزار تومان است با این تفاسیر به ظاهر عددها بزرگ تر شده اند اما آیا با بزرگ شدن عدد درآمد، افزایش قدرت خرید هم متناسب با آن بوده است؟ در پاسخ باید گفت خیر و برایند حاصل، کاهش قدرت خرید خانوار را نشان می دهد.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: در بحث کاهش هزینه های مسکن  که اصلی ترین هزینه سبد خانوار است، سبدی تحت عنوان سبد خانوار وجود دارد که در این سبد با هزینه هایی از قبیل خوراک، پوشاک و... مواجه هستیم.

ایلاتی افزود: هزینه مسکن، عمده ترین سهم ازسبد هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد، با توجه به این موضوع باید برنامه ریزی به سمتی سوق پیدا کند که این هزینه برای مردم کاهش پیدا کند و با توسعه مسکن اجاره ای یا توسعه مسکن ملکی می توان این کار را انجام داد و در این حوزه نیز اولویت سیاست گذاری و انتخاب با توسعه مسکن ملکی است.

وی گفت: در کشور آلمان نرخ مالکیت یا اجاره بها نزدیک60 درصد است این در حالی است که حدود 30 سال است که  نرخ اجاره بها، 1 تا 2 درصد افزایش یافته است زیرا در آن کشور برخورداری از مسکن ملکی  مطلوب نیست اما در ایران بنا به شرایط و تلاطم های اقتصادی، جهش های ارزی و تورم های چند درصدی، می طلبد که خانوار را کمک کنیم که صاحب مسکن ملکی شوند. اگر خانوار بتواند بخشی زیادی از درآمدی که صرف مسکن است را پس انداز نماید، می تواند روی آموزش و سلامت خود کار کند بنابراین اصلی ترین هزینه خانوار بحث هزینه مسکن است و اگر توجه به این مهم را به عنوان سیاست گذار مد نظر قرار دهیم، کاهش هزینه های مسکن و کمک به خانه دار شدن خانوارهای متوسط می تواند در بلند مدت و حتی میان مدت یک خانواده را به یک طبقه متوسط دارای رفاه تبدیل کند.

 این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: در ایران مساله مسکن به ویژه در کلانشهرها به بحران تبدیل شده و از حالت چالش و مساله خارج شده است.

ایلاتی بیان کرد: اگر بخواهیم شاخص های دسترسی به مسکن را حساب کنیم در شهری مانند شهر تهران اگر میانگین حداقل درآمد یک فرد را 5 میلیون تومان در نظر بگیریم و میانگین قیمت مسکن در منطقه متوسط بیش از 20 میلون تومان است، حال یک خانواده 4 نفره حداقل به خانه 100 متری نیاز دارند و این 100 متر ضرب در عدد 20 میلیون می شود که رقمی معادل 2 میلیارد تومان است، بنابراین خانواری با 5 میلیون درآمد باید یک سوم از درآمد خود را پس انداز نماید تا بتواند به مسکن اختصاص دهد یعنی یک خانوار اگر به صورت منطقی بخواهد سرمایه ای پس انداز کند و با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن پس از 110 سال در یک روال منطقی می تواند خانه دار شود و این نشان دهنده این است که وضعیت مناسبی در حوزه مسکن وجود ندارد.