4 پیشنهاد مرکز پژوهش‌هاي مجلس برای تقویت طرح مالیات بر خانه‌های خالی

گروه امور زیربنایی- مرکز پژوهش های مجلس برای تقویب طرح اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی)، 4 پیشنهاد ارائه کرده است.

به گزارش جهان اقتصاد، پدیده خانه‌های خالی یکی از واقعیت های اقتصادی کشور است که منعکس کننده عوامل متعدد اقتصادی ازجمله رشد دائمی قیمت ها، تقاضای خانوارها برای پوشش تورم، استاندارد نبودن ساخت، تقاضای ضعیف به علت رکود اقتصادی و کمبود فرصت های سرمایه گذاری بلندمدت در بازارهای دیگر است. در نتیجه بهتر است پیش از هر ایده سیاستگذاری، ماهیت این پدیده به طور دقیق تحلیل شود.

در شرایط فعلی، حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی (یعنی حدود ۱۲ درصد واحدهای مسکونی) در کشور خالی نگه داشته شده اند که این عدد در سال ۱۳۸۵، حدود ۶۳۰ هزار واحد (4.2 درصد واحدهای مسکونی کشور) برآورد شده بود. این نرخ در کشورهای مختلف دنیا با توجه به وضعیت اقتصادی و همچنین تعادل شکل گرفته در بازار مسکن و تعریف واحد مسکونی خالی، از نرخ های زیر ۴ درصد تا نرخ های بالای ۱۵ درصد متفاوت است.

**تاریخچه مالیات بر خانه‌های خالی

اخذ مالیات از خانه‌های خالی علاوه‌ بر سابقه طولانی در سایر کشورها، در قوانین مالیاتی کشور نیز تاریخچه قابل ملاحظه‌ای داشته و در طول سال های گذشته مکرراً در کانون توجهات کارشناسی و سیاستگذاری قرار گرفته است. برای نخستین بار در ماده8 قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها مصوب 52 عوارضی مشابه با آنچه که اکنون مالیات بر خانه‌های خالی می‌نامند، تصویب گردید. براساس قانون مذکور در صورتی که واحدهای مسکونی قابل اجاره، بیش از شش ماه از سوی مالک خالی نگه داشته شوند، مشمول عوارضی معادل سی درصد (30 درصد) ارزش اجاری واحد مسکونی می شدند.

قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها، مصوب سال 52 تا زمان تصویب قانون مالیات های مستقیم در سال 1366 جاری بود. با توجه به محدودیتها و موانعی که وجود داشت، به‌طور مناسبی عملیاتی نشد. پس از آن مجدداً موضوع مالیات بر خانه‌های خالی در سال 1366 حین بررسی قانون مالیات های مستقیم در مجلس شورای اسلامی مطرح و در مواد 10 و 11 قانون مالیات های مستقیم مورد تصویب مجلس شورای اسلامی قرار گرفت. براساس این مواد واحدهای مسکونی در مراکز استانها و شهرهای بالای 100 هزار نفر در صورتی که بیش از شش ماه بدون داشتن موانع قانونی خالی و بلااستفاده باشند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی معادل 2 در هزار ارزش معاملاتی واحد مسکونی به ازای هر ماه برای سال اول و چهار در هزار ارزش معاملاتی واحد مسکونی به ازای هر ماه برای مازاد بر یک سال می شوند.

فصل دوم باب دوم قانون مالیات های مستقیم با موضوع مالیات مستغلات مسکونی خالی پس از تصویب در سال 1366 تا سال 1380 در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشت اما در اصلاحی که در قانون مالیاتهای مستقیم در سال 1380 انجام پذیرفت، مواد 10 و 11 قانون به دلیل عدم اجرایی شدن مالیات بر خانه‌های خالی در سال های مذکور از قانون مالیات های مستقیم حذف شد.

پس از چند سال از حذف مالیات بر خانه‌های خالی از قوانین مالیاتی کشور، متأثر از تجربیات سایر کشورها و همچنین لزوم تنظیم‌گری بهتر بازار مسکن، با توجه به نوسانات شدید قیمتی طی سالهای مورد اشاره، تصویب مجدد مالیات بر خانه‌های خالی در اصلاحیه سال 94 قانون مالیاتهای مستقیم در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار گرفت. در اصلاحیه سال 94 مالیات بر خانه‌های خالی در ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب شد و براساس آن مقرر گردید که از مالکین املاک مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصدهزار نفر، در صورتی که مبتنی بر اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد، مالیات بر خانه‌های خالی اخذ گردد. قانونگذار در تبصره «7» ماده 169 قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را با همکاری سایر دستگاه های اجرایی مکلف به طراحی و استقرار سامانه املاک و اسکان کشور نموده است.

متأسفانه طی سال های گذشته علیرغم وجود تکلیف قانونی مبنی بر شناسایی و وصول مالیات از خانه‌های خالی، اجرای آن معطل مانده است. آسیب‌شناسی و بررسی عوامل مؤثر بر عدم اجرای مالیات بر خانه‌های خالی نشان می دهد که دلایلی نظیر ابهام در تعریف خانه خالی و معضل شناسایی آنها، عدم بازدارندگی نرخ های مالیاتی، عدم استقرار سامانه ملی املاک و اسکان کشور و... اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی را ناممکن ساخته بود. به نظر میرسد که اساسی ترین عامل شکست قانون مالیات بر خانه‌های خالی در طی دهه‌های گذشته، عدم در نظر داشتن سازوکارهای اجرایی و انگیزشی لازم برای شناسایی خانه‌های خالی است.

سال 94 قانونگذار با تصویب سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌دنبال شناسایی خانه‌های خالی و همچنین تعیین وضعیت مالکیت و سکونت اشخاص حقیقی و حقوقی در سطح کشور بود اما با وجود سپری شدن بیش از چهار سال از تصویب قانون، همچنان راه اندازی و استقرار سامانه مذکور در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. همکاری نامناسب دستگاه‌های اجرایی، انگیزه پایین دستگاه متولی در راهاندازی سامانه املاک و اسکان کشور و همچنین عدم توجه به ضمانت های اجرایی مؤثر، منجر به تأخیر در پیاده‌سازی این سامانه شده است.

در همین ارتباط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، در گزارشی با عنوان «اظهارنظر کارشناسی درباره طرح دو فوریتی اصلاح ماده (54) مکرر قانون مالیات های مستقیم» به بررسی این طرح که به طرح مالیات بر خانه های خالی مشهور بوده و در حال بررسی در صحن مجلس شورای اسلامی است، پرداخته است.

*پیشنهادات مرکز پژوهش‌ها برای تقویت طرح مالیات بر خانه‌های خالی

پیشنهادهای مرکز پروژهش‌های مجلس، به منظور بهبود عملکرد این قانون در ادامه گزارش مطرح خواهد شد.

1-تصریح نحوه وصول و مطالبه مالیات بر خانه‌های خالی

در متن طرح پیشنهادی، نحوه مطالبه و وصول این مالیات توسط سازمان مشخص نشده است. بدین منظور پیشنهاد می‌شود که تبصره های با این مضمون به طرح اضافه شود که طبق آن سازمان امور مالیاتی مکلف گردد تا پایان خرداد ماه هر سال نسبت به اعلام مالیات متعلق اشخاص مشمول این ماده اقدام نماید و اشخاص مشمول مکلف به پرداخت مبالغ مذکور تا پایان مرداد ماه گردند. همچنین اضافه گردد در صورت عدم پرداخت، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول خواهد شد.

2-مشمول شدن کلیه شهرهای کشور از جمله مناطق آزاد و ویژه اقتصادی

در طرح مذکور، مالیات بر خانه‌های خالی صرفا برای شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر در نظر گرفته شده است اما از آنجا که پدیده خانه‌های خالی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر نیز وجود دارد، پیشنهاد می شود مالکان املاک مسکونی در کلیه مناطق شهری مشمول این مالیات قرار بگیرند. اما از آنجا که ممکن است پیاده‌‌سازی این مالیات از لحاظ اجرایی در سال‌های ابتدایی در کلیه مناطق شهری دشوار باشد می‌توان در دو سال اول اجرای این قانون، املاک مسکونی در شهرهای با جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر را از شمول این مالیات خارج کرد.

3- اشاره به عدم کسر هزینه‌ها و استهلاکات صدر ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم

طبق ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد، عبارت است از کل مال‌الاجاره پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره با توجه به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی نیز، ضریبی از مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته شده است، الزام است در متن پیشنهادی تصریح گردد، هزینه‌ها و استهلاکات صدر ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، در مورد این پایه مالیاتی، کسر نخواهد شد. چراکه این ملک اجاره نرفته و استهلاک و هزینه‌ای نداشته است.

4- افزودن ضمانت اجرایی مربوط به تعرفه برق واحدهای مسکونی خالی

به منظور تقویت ضمانت اجرایی ثبت دقیق‌تر محل اقامت اشخاص، پیشنهاد می‌شود هزینه برق واحدهای مسکونی شهری که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان خالی شناسایی می‌شوند، با بالاترین تعرفه محاسبه شود. افزایش تعرفه برق این واحدها، منجر به این می‌شود که افراد انگیزه بیشتری پیدا کنند تا محل اقامت صحیح سکونتگاه واقعی خود را در سامانه اظهار کنند چرا که در غیر این صورت هزینه‌های برق ماهانه آنها افزایش زیادی پیدا خواهد کرد.

**اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی گام رو به جلو است

در جمع‌بندی گزارش مرکز پژوهش‌ها آمده است: بنابر آنچه بیان شد اصلاحات انجام شده جهت اجرای مالیات بر خانه‌های خالی گام رو به جلویی است خصوصا آن‌که بستر سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند بسیاری از خلاها درباره موضوع سکونت و مالکیت را حل کند و رفع این خلاها می‌تواند زمینه را برای اخذ مالیات بر درآمد اجاره و سایر پایه‌های مالیاتی فراهم سازد.

همچنین تعدیل نرخ‌هایی که در این طرح دیده شده است، قدرت بازدارندگی این مالیات را بالا برده و می‌تواند منجر به تغییر رفتار مالکان خانه‌های خالی شود. البته پیشنهادهای مهمی به منظور ارتقا این طرح وجود دارد که پیشنهاد می‌شود در طرح گنجانده شود.