چندگام كوتاه تا راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات باقي مانده است

مهناز اسماعیلی-بورس املاک و مستغلات در حالی در آستانه راه اندازی است که پیش از این در سال 94، طرح ورود مسکن به بورس مطرح شد اما با مخالفت اتحادیه مشاوران املاک شد.

در آن زمان، حسام عقبایی، رئیس وقت اتحادیه املاک گفته بود که مسکن کالایی ناهمگن است و به همین لحاظ قابلیت ورود به بورس را ندارد. از سوی دیگر موافقان بورسی شدن مسکن معتقد بودند ورود این کالا به بورس می‌تواند به شفافیت قیمت و معاملات بینجامد و انحصار را در این بازار از بین ببرد.

به دنبال این واکنش‌ها ساز و کارهای همکاری اتحادیه املاك با بورس کالا بررسی و طرح اولیه برای این منظور ارایه شده است. البته این طرح در فاز اول صرفا اجازه‌ قیمت‌گذاری مسکن در بورس کالا را می‌دهد.

اما پس از گذشت یک سال، یعنی در سال 95، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از طراحی شاخص قیمت مسکن در بورس کالا خبر داده و گفته بود: بسترهای لازم برای طراحی شاخص قیمت مسکن در بورس کالای ایران وجود دارد و براساس مذاکرات انجام شده، به زودی این شاخص برای نشان دادن میانگین قیمت مسکن در سطح کشور در بورس کالا طراحی می شود.

حسام عقبایی درباره آخرین وضعیت طراحی شاخص مسکن در بورس کالا گفته بود: مذاکرات لازم برای طراحی شاخص مسکن با بورس کالای ایران که بیانگر روند قیمت و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن خواهد بود، انجام شده و به زودی این شاخص برای مسکن بر تابلوی بورس نقش می‌بندد.

این در حالی است که این امر تاکنون محقق نشده است. در بهار 99 اما بار دیگر، وزیر اقتصاد از راه‌اندازی «به زودی» بورس املاک و مسکن خبر داد و گفت: املاک مازاد دولت را هم از طریق بورس مستقل املاک واگذار می‌کنیم.

**معاملات مسکن در بورس کالا کلید خورد

در شرایطی که روز شنبه خبر تصویب راه اندازی بورس پنجم با عنوان بورس املاک روی خروجی سایت ها قرار گرفت که عصر همان روز اطلاعیه پذیرش یک زمین و دو باب واحد تجاری برای عرضه در بازار فرعی بورس کالای ایران منتشر شد.

از ابتدای مطرح شدن راه اندازی بورس املاک در کشور، انتقادهای زیادی به این طرح وجود داشت که اصلی ترین انتقاد نیز نداشتن حرف تازه از سوی این بورس بود. چراکه قرار است بورس املاک، بخش هایی از ابزارهای مالی موجود در بازار سرمایه را به نفع خود مصادره کند و در ظاهر، رویداد جدیدی حداقل در اوایل راه اندازی این بورس رخ نخواهد داد.

در این باره حتی پس از جلسه شورای عالی بورس نیز برخی از اعضای شورای بورس و مدیران بازار سرمایه از وجود انتقادهایی به دلیل موازی کاری این بورس با ابزارها و ظرفیت های فعلی موجود در بازار سرمایه خبر دادند به طوری که سعید اسلامی‌بیدگلی از اعضای شورای بورس اعلام کرد که طرح بورس املاک با مخالفت‌های زیادی روبه‌رو بوده که عمده آنها بر سه محور استوار بود. نخست آنکه اعلام می شود، همین اقداماتی که در حال حاضر مورد هدف قرار گرفته تا در بورس املاک و مستغلات انجام شود، از طریق بورس کالا و فرابورس نیز امکان‌پذیر است و نیازی به تشکیل بورس جدید نیست. این یکی از موضوعاتی بود که به طور خیلی جدی مورد بحث قرار داشت.

وی افزود: محور دوم این بود که این بورس‌ها چه تاثیری می‌توانند بر فعالیت‌های سفته‌بازانه بخش مسکن داشته باشند. برخی معتقدند که اتفاقا بورس املاک ممکن است فعالیت‌های سفته‌بازانه بخش مسکن را افزایش دهد. محور سوم هم بر این استوار بود که این ساز‌و‌کارها چگونه خواهد بود و اساسا چه توسعه‌ای می‌تواند برای بخش مسکن ایجاد کند؟ محور اصلی انتقادها از تشکیل بورس املاک این سه بخش بوده است.

دبیر شورای‌عالی بورس و اوراق بهادار هم روز یکشنبه از مصوبه یکصدوهشتادوهفتمین جلسه این شورا برای تأسیس بورس املاک، مستغلات و امتیازات با سرمایه ثبت‌شده پنج‌هزار میلیارد تومانی در آینده نزدیک خبر داد.

حسن قالیباف اصل اظهار داشت: تشکیل بورس املاک، مستغلات و امتیازات علاوه بر کمک به حوزه املاک و ساخت‌وساز مسکن و امتیازات در کشور، طیف وسیعی از دارایی‌ها را نیز پوشش خواهد داد که در سایر بورس‌ها قابلیت معامله و ابزار تأمین مالی آن به این شکل وجود ندارد.

سخنگوی سازمان بورس و اوراق بهادار توضیح داد: بنا براین مصوبه مقرر شد که سه گروه سهامداری در این بورس به‌عنوان سهامداران مشارکت داشته باشند و 35 درصد از این سهام در اختیار تشکل‌های بخش خصوصی خواهد بود که توسط اتاق تعاون و اتاق بازرگانی مشخص شده است و فعالان صنعت ساخت‌وساز و ساختمان کشور در آن حضور خواهند داشت.

قالیباف گفت: 35 درصد گروه سهامداری نیز مربوط به نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی است که  مالکیت بخش عمده‌ای از زمین‌های کشور را در اختیار دارند.

وی در ادامه گفت: 30 درصد از سهام بورس جدید نیز از طریق پذیره‌نویسی عام عرضه خواهد شد که صرفاً اشخاص حقیقی می‌توانند با مشارکت در این پذیره‌نویسی به‌عنوان سهامدار حقیقی سرمایه‌گذاری کنند.

این مقام مسئول اضافه کرد: سازمان بورس و اوراق بهادار کشور نیز مکلف شده است که مقدمات لازم را فراهم کند تا هرچه سریع‌تر زمینه‌های تأسیس این بورس مهیا و حداکثر تا چهار ماه آینده، نهایی شود.

دبیر شورای‌عالی بورس ابراز کرد: تشکیل این بورس علاوه بر کمک به حوزه املاک و ساخت‌وساز مسکن و امتیازات در کشور، طیف وسیعی از دارایی‌ها را نیز پوشش خواهد داد که در سایر بورس‌ها قابلیت معامله و تأمین ابزار تأمین مالی آن به این شکل وجود ندارد.

قالیباف کمک به شفافیت و نقدشوندگی در حوزه املاک و همچنین ابزارسازی برای تأمین مالی ساخت‌وساز در حوزه مسکن را از اهداف اصلی تشکیل این بورس عنوان کرد.

رییس اتاق تعاون ایران هم افزود: مصوبه شورای عالی بورس، در حقیقت، شیوه ای است که کمک ‌می کند تا بتوان از همه منابع کشور، اعم از بخش خصوصی، تعاونی و بخش های عمومی و نیز آحاد مردم برای تولید، عرضه و تسهیل خرید مسکن برای مردم استفاده کرد.

بهمن عبداللهی گفت: تسریع در راه اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران، کمک بزرگی به عرضه و تولید مسکن در کشور خواهد کرد.

**طراحی 5 ابزار مالی در بخش مسکن

وزیر راه و شهرسازی از بررسی ابزارهای مالی در بورس کالا برای تامین مالی در بازار مسکن خبر داد و به فارس گفت: انتشار اوراق سلف موازی استاندارد و امکان فروش متری مسکن، انتشار اوراق خرید دین مسکن، صندوق املاک و مستغلات و بازار تهاتری ملک و مصالح از ابزارهای در دست بررسی هستند.

محمد اسلامی در مورد ابزارهای مورد بررسی در مورد حل مشکل مسکن و تامین مالی این صنعت، اشاره کرد و گفت: انتشار اوراق سلف موازی استاندارد و امکان فروش متری مسکن، انتشار اوراق خرید دین مسکن، بازار مصالح ساختمانی، صندوق‌های املاک و مستغلات، بازار تهاتری ملک و مصالح به همراه توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان مهمترین این ابزارها هستند که از میان آن‌ها، تاکنون صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، عملیاتی شده و بررسی‌های لازم جهت کارآمدتر شدن این ابزار در دستور کار قرار دارد. سایر ابزارها نیز در حال بررسی هستند و در آینده‌ای نزدیک، به‌ویژه اوراق سلف موازی استاندارد مسکن، عملیاتی خواهد شد.

**مزایای اوراق سلف موازی مسکن

وزیر راه و شهرسازی به مزایای انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن و به تبع آن طرح فروش متری مسکن در بورس کالا اشاره کرد و گفت: اوراق سلف موازی استاندارد مسکن دارای مزایا و کارکردهای متعددی است که از جمله آن‌ها، امکان تأمین مالی برای فعالان ساخت‌وساز و اطمینان از فروش، امکان خرید مسکن پیش از ساخت در یک بازار رسمی برای خانوارها، دسترسی به انجام معاملات از سراسر کشور، امکان سرمایه‌گذاری به‌صورت متری در مسکن و تضمین اجرای تعهدات سازندگان است.

به گفته وزیر راه و شهرسازی، خرید مسکن پیش از ساخت در بازار رسمی و امکان خرید متراژهای متفاوت از واحدهای مسکونی، ریسک افزایش قیمت مسکن برای افرادی که توان خرید واحد مسکونی کامل را ندارند، پوشش خواهد داد.

اسلامی انتشار اوراق مسکن را هم برای خریداران و هم برای سازندگان دارای مزایای متعدد دانسته و افزود: از جمله این مزایا برای سازندگان تأمین مالی پروژه‌ها و همچنین اطمینان از فروش واحدهای در دست تولید آن‌هاست و به نظر می‌رسد، جذابیت کافی برای ورود سازندگان به این بازار وجود دارد.

وی انتشار اوراق خرید دین بر پایه معاملات نسیه مصالح ساختمانی را به عنوان طرح دیگری ذکر کرد که پس از تصویب نهایی عملیاتی خواهد شد.

اسلامی در این مورد گفت: دستورالعمل‌ها و ضوابط لازم برای اجرایی شدن این ابزار توسط بورس کالا تهیه‌ شده است که پس از اعلام نظر و تصویب نهایی آن توسط هیئت‌مدیره سازمان بورس عملیاتی خواهد شد. مزایای این اوراق، تأمین مالی تولیدکنندگان مصالح، عبور از رکود با جذب سرمایه‌های عمومی و کمک به خریداران و همچنین افزایش نقدشوندگی مطالبات است.