جهان اقتصاد از وضعیت بغرنج مستاجران گزارش می دهد

فریده خدادادی-در سالهای اخیربا توجه به شرایط دشوار اقتصادی، کاهش درآمد خانوارتقاضا برای خرید خانه کاهش یافته است و از طرفی بر تعداد حجم مستاجران افزایش یافته است.

به گزارش جهان اقتصاد؛ مدت ها است که احداث واحدهای مسکونی به قصد اجاره به اقشار پایین بر سر زبان ها مطرح است و گویا از اقدام جدی خبری نیست حتی اقدام اخیر دولت تحت عنوان اعطای وام ودیعه مسکن به مستاجران آن هم در شرایط کرونا و وضعیت اسف بازار مسکن موفق نبوده است به طوری که ماجرای پرداخت این وام به تعداد محدودی از مستاجران نشان از مقطعی بودن این اقدام در وضعیت کنونی است. درحال حاضر حجم زیاد هزینه‌های اجاره در سبد هزینه‌های خانوار از یک سو و فاصله قدرت خرید متقاضیان مصرفی برای خرید خانه هرساله دورتر و دست ‌نیافتنی‌تر می‌شود.

برای کمک به مستاجران مردم نیاز دارند که نگاه جامع تری به بازارمسکن صورت پذیرد. یکی از راه‌حل‌ها اجاره داری حرفه ای یا همان ساخت خانه‌های استیجاری برای افزایش عرضه مسکن و کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره است. در این روش بخش خصوصی تعدادی واحدهای مسکونی را می سازد و در بازار اجاره این تعداد را عرضه می کند البته باید گفت موضوع ساخت مسکن استیجاری به صراحت در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷» آمده است، اما سازندگان و سرمایه‌گذاران در سال‌های گذشته از ساخت مسکن استیجاری به دلایل متعددی استقبال نکردند البته به‌نظر می رسد وزارت راه و شهرسازی تابستان سال گذشته با دعوت از سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن استیجاری در اطلاعیه‌ای اعلام کرده است که انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن استیجاری در کشور امتیازات ویژه‌ای از دولت دریافت می‌کنند.

باید توجه داشت که حضور سازندگان در ساخت املاک استیجاری نیازمند مشوق‌هایی ازسوی دولت است و بدون مشوق‌های طراحی‌شده، ساخت املاک استیجاری برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد و هیچ سازنده‌ای حاضر به عرضه سرمایه خود در قالب تعهدهای سنگین در برابر مستأجران دهک‌های پایین جامعه نیست.

دولت برای ساماندهی بازار اجاره آیین نامه اجاره‌داری حرفه ای را مطرح کرده است البته این طرح پیش تر، در زمان عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت.

به تازگی معاون وزیر راه در کفت وگو با تسنیم با تشریح جزئیات، برنامه وزارت راه برای اجاره‌داری حرفه‌ای را تشریح کرده است.

محمود محمودزاده، معاون وزیر راه در این باره گفت: واحدهایی که در زمین دولت ساخته می‌شود برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری اداره می‌شود.

وی با یادآوری این‌که در کشور یک بازار اجاره مسکن داریم که به‌صورت سنتی فعالیت می‌کند، اظهار کرد: این بازار سرجای خودش خواهند ماند و قصد تغییر آن را نداریم، اما در کنار آن بازار حرفه‌ای اجاره‌داری برای تعادل‌بخشی به بازار اجاره ایجاد خواهد شد.

وی ادامه داد: در این بازار بخش خصوصی و علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌توانند با گرفتن زمین‌های ۹۹ ساله از دولت -که زمین‌ها قابل فروش نیست- اقدام به ساخت و ساز واحد‌های کنند.

وی افزود: همچنین اگر سرمایه‌گذار در زمین متعلق به خودش ساخت و ساز کرده و فقط از تسهیلات و کمک‌های حمایتی استفاده کند، برای یک مدت معین اجاره‌داری می‌کند و بعد از آن واحد‌ها در اختیار سرمایه‌گذار قرار خواهد گرفت.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اعلام این‌که واحد‌های ساخته شده در زمین‌های دولتی برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری است، اضافه کرد: برای نهاد‌های حمایتی پیش‌بینی‌های لازم صورت گرفته تا بتوانند در این حوزه ورود کرده و با مشارکت و حمایت واحد‌های اجاره‌ای ساخته خواهد شد.

محمودزاده یادآور شد: همچنین فضا برای شهرداری‌ها فراهم شده تا بتوانند از این موقعیت استفاده کنند.

وی گفت: واحد‌های اجاره‌ای در مساحت‌های مختلف برای گروه‌های مختلف در نظر گرفته می‌شود و بسته به میزان کمک دولت برای ساخت، نرخ اجاره تعیین و کنترل خواهد شد.

صنعت اجاره‌داری و مسکن استیجاری یکی از طرح‌های موفق است که اگر به مرحله اجرایی شدن برسد می‌تواند بخشی بزرگی از مشکلات مستأجران را برطرف کند.در این زمینه با فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن به گفت و گو پرداخته ایم که در ادامه می خوانید

این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: این که دولت زمین های خود را به صورت اجاره در اختیار متقاضیان مسکن قرار می دهد بر اساس قانون است و با اجاره داری حرفه ای متفاوت است.

 بیضایی عنوان کرد: دولت زمین های 99 ساله را به صورت رایگان در اختیار مستاجران قرار می دهد و عنوان می کند که مالکیت آن را واگذار نمی کند درحالی که باید مالکیت آن را واگذار کند و برای هر فردی که تاکنون از امکانات دولتی استفاده نکرده باشد، موظف است زمین را تامین کند و اجاره این زمین ها به اجاره داری حرفه ای ارتباط پیدا نمی کند.

وی عنوان کرد: هنگامی که از اجاره داری حرفه ای سخن به میان می آید صحبت از بخش خصوصی، سازمان و نهاد مشخصی است که این کار را انجام می دهد. یعنی بخش خصوصی  تعدادی واحدهای مسکونی را می سازد و دربازار اجاره این تعداد را عرضه می کند. اگر دولت یا نهاد یا بخش عمومی به این حوزه ورود پیدا کند به آن اجاره داری عمومی گفته می شود.

** اجاره داری حرفه ای در ایران شکل نمی گیرد

گفت: با توجه به پایین بودن نرخ بازگشت اجاره در کشور، بخش خصوصی برای حضور در بازار اجاره، رغبتی از خود نشان نمی دهد .

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن به دلیل شرایط اقتصادی موجود، اجاره داری حرفه ای در کشور شکل نخواهد گرفت. زیرا نرخ تمام شده پول در کشور معمولا بالای 30 درصد بوده است درحالی که نرخ بازگشت سرمایه در بازار اجاره نهایت 6 الی 7 درصد در بالا ترین حالت ممکن بوده است و به موجب این اتفاق، انگیزه بخش خصوصی به سرمایه گذاری در بخش های دیگر که با سودآوری بیشتری همراه است، متمایل می شود.

وی  در ارتباط با چشم انداز بازار مسکن در سال 1400 گفت: بازار مسکن بازاری جدا از شرایط اقتصادی کشور نیست اگر بخواهیم در بازار مسکن اتفاقی رخ دهد باید منتظر بود تا در حوزه های دیگر اقتصاد اتفاقات دیگری  را شاهد باشیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بازار مسکن به بحث ارز، نقدینگی، سیاست های پولی و مالی دولت در حوزه بانک ها وابسته است بنابراین حداقل باید تا نیمه سال آینده صبر کرد که اتفاقات پیش رو چه خواهد بود تا بتوان پیش بینی دقیق تری نسبت به آینده بازار مسکن داشته باشیم.