کد خبر: 5449
تاریخ انتشار: ۰۲ مهر ۱۳۹۳

کاهش زمان سیکل طبیعی تغییرات بهای مسکن در ایران ‏

کاهش زمان سیکل طبیعی تغییرات بهای مسکن در ایران ‏

برطبق داده‎ ‎هاي مرکز آمار، در دوره بيست‎ ‎ساله 92-1372 بهاي زمين، مسکن و اجاره بها (متوسط تهران) و تورم از رشد متوسط سالانه به ترتيب 3/26، 2/24، 8/22 و 6/19 درصد برخوردار بوده است، به عبارت ديگر در پايان دوره نسبت به ابتداي آن بهاي زمين، مسکن، اجاره بها و ميزان تورم به ترتيب 107، 76، 61 و 37 برابر گرديد که از طرفي به مفهوم افزايش 3، 2/2و 7/1 برابري به ترتيب بهاي زمين، مسکن و اجاره بها نسبت به رشد کلي قيمتها در کشور مي باشد.‏


در سه دهه گذشته چهار دوره سيکلي رشد بازار مسکن (78-1372، 84-1378، 88-1384 و 93-1388) رخ داده اند که بايد به سيکل دوره 57-1349 نيز اشاره نمود که اثرات نامطلوب رشد درآمدهاي نفتي دهه گذشته نيز در آن مشاهده مي شود. در نيم قرن اخير هر دوره اقتصادي مسکن از دو بخش رشد و رکود تشکيل مي گردد که بخش رشد بين 3-2 سال و بخش رکود بين 3-5/1 سال به طول مي انجامد. ‏
دوره هاي رشد بهاي مسکن ايران تفاوتهاي اساس ذيل را با روند جهاني دارند.‏
‏- شدت تغييرات فزاينده آن (حتي با نرخ تعديل شده نسبت به تورم) به مراتب بالاتر مي باشد. در دو دهه اخير رشد بهاي مسکن ايران بر حسب دلار 3/4 برابر بوده است.‏
‏- زمان سيکل طبيعي تغييرات بهاي مسکن در جهان بيش از ده سال بوده، اما در ايران رو به کاهش بوده و به چهار تا پنج سال رسيده است.‏
‏- پس از اوج بهاي مسکن در هر دوره، اگر چه در طي زمان رکود بهاي اسمي مسکن کاهش چنداني ندارد، اما به علت نرخ تورم بالا، بهاي موثر مسکن افت قابل ملاحظه اي پيدا مي نمايد.‏
‏- در دهه اخير نرخ رشد توليد مسکن از توليد ناخالص ملي، رشد جمعيت و تعداد خانوار بالاتر هست، اما از سوي ديگر رشد بهاي آن به مراتب از رشد تورم و قدرت خريد مردم بيشتر مي باشد.‏
‏- در ايران به نحو روزافزوني تقاضاهاي سوداگرانه و سرمايه اي بر تقاضاي مصرف طبيعي غلبه دارد که نتيجه آن افزايش نامتعارف قيمتها، رکود بازار خريد و احتکار مسکن (بيش از 6/1 ميليون خانه خالي) مي باشد.‏
رفتار اغلب خريداران مسکن در ايران از رفتارعمومي جهاني پيروي مي کند يعني خريد در زمان رشد قيمت‎ ‎ها و فروش در زمان کاهش آنها.  برندگان گروه هايي هستند که پيش از شروع دوران رشد قيمت ها اقدام به خريد مي نمايند (معمولاً دست اندرکاران) و بازندگان افرادي هستند که در اوج دوران رشد اقدام به خريد مي‎ ‎نمايند.‏