نقدوبررسی طرح دوفوریتی خانه های خالی

رضا نیک خوی منفرد-قاضی بازنشسته و وکیل فعلی دادگستری-متن کامل طرح دو فوریتی مالیات بر خانه‌های خالی به شرح زیر است:

**مقدمه (دلایل توجیهی):

«علی‌رغم گذشت ۵ سال از تصویب قانون برای راه‌اندازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان، هنوز اطلاعات سکونتگاهی (اعم از مالکیت و اجاره و غیره) برای اکثر خانوارهای کشور در سامانه فوق ثبت نشده است که عدم اشتراک‌گذاری اطلاعات توسط دستگاه‌های اجرایی یکی از علل این نقصان به شمار می‌رود و در نتیجه امکان سیاست‌گذاری را برای اعمال انواع ابزارهای تشویقی و تنبیهی نمی‌دهد. تکمیل این سامانه مستلزم وضع مشوق‌های لازم برای مشارکت آحاد جامعه و برقراری پیوند میان کدهای ملی و کدهای پستی است».

*با ملاحظه این قسمت از دلائل توجیهی چند سوال مطرح می گردد.

اولا به‌نظر این‌طور می‌آید که طرح فوریتی این است که ضرورت ایجاب می‌کند که درموضوعی به‌لحاظ خلا قانونی سریعا قانون تصویب واجرا گردد پنج سال است که قانون خانه‌های خالی اجرا نشده این‌طور که در مقدمه توجیهی بیان شده نیاز به اشتراک گذاری توسط دستگاههای اجرائی یکی ازعلل این نقصان به شمار می رود از نظرشما اگر این نقص برطرف گردد چه مدت زمان لازم دارد آیا این قسمت از دلائل توجیهی شما با فوریت طرح درحالی که سامانه املاک واسکان به‌عهده وزارت راه و شهرسازی بود به بهانه اینکه اطلاعات در اختیار این وزارت‌خانه قرارنمی گیرد سامانه تاکنون راه‌اندازی نشده تا اینکه در مورد همکاری سازمان مالیاتی با وزارت راه وشهرسازی هیات دولت تصویب‌نامه گذرانده است وجالب این است که در این تصویب نامه قید شده که سازمان مالیاتی همکاری کند تا سامانه تکمیل شود سپس اطلاعات سامانه را در اختیار سازمان مالیاتی قرار دهد؟! سازمان مالیاتی اگر اطلاعات برای اجرا قانون دارد خودش قانون را اجرا کند چرا منتظر اقدام دیگری باشد اساسا بنظر ماده ۵۴ مکرر جنبه موضوعیت دارد اما تبصره ماده۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌ها جنبه طریقیت دارد یعنی اگر سازمان مالیاتی خود بتواند قانون را اجرا کند باید اجراکند چون هدف از ماده ۵۴مکرر اخذ مالیات از خانه های خالی است و تبصره ماده ۷ صرفا جنبه شناسائی داردکه البته تکمیل سامانه با طرح دوفوریتی مسکوت خواهد ماند تا ببینند چه تغییراتی در ماده ۵۴مکرر بوجود می آید که این یکی از نتایج طرح دوفوریتی است حال اگر بخواهیم تمام دستگاههای اجرائی را درگیر با این موضوع کنیم وسیاست گذاری برای ابزارهای تشویقی وتنبیهی و مشارکت آحاد مردم را در نظر بگیرید اولا چه دستگاههای دولتی می بایست این سیاست‌‌گذاری را انجام دهند ثانیا چه مدت زمان لازم است آیا با فوریت طرح تناسبی دارد؟؟!!

همچنین درخصوص مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ پایین مالیات و ضعف سامانه فوق موجب اثربخش نبودن احکام قانونی موجود محسوب می‌شود و نرخ خانه‌های خالی در کشور ما به ویژه شهرهایی مانند تهران، بسیار بالاتر از متوسط جهانی است.

اما نرخ پائین مالیات اولا قانونی که هنوز اجرا نشده آیا اثر بخش نبودن احکام قانونی را می توان منتسب به پایین بودن نرخ مالیاتی کرد؟! ثانیا درمورد ضعف سامانه وقتی سامانه‌ای هنوز راه اندازی نشده چطور می توان اسم سامانه را آورد ضعف سامانه یعنی اینکه سامانه راه اندازی شده ضعفهائی دارد وقتی هنوز وجود خارجی پیدا نکرده چطور می توان از ضعفهای آن صحبت کرد.

بنا بر سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد واحدهای خالی در کشور بیش از دو میلیون واحد مسکونی بوده است. جهت رفع این دو کاستی در شرایط کنونی کشور که کاهش عرضه مسکن و افزایش سفته‌بازی موجب افزایش قیمت و فشار به خانواده‌های ایرانی شده است، طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ارائه می‌شود.

**ماده واحده

متن زیر جایگزین ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود:

ماده ۵۴ مکرر- واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) خانه خالی شناسایی شوند چنانچه بیش از دوازده ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیر نوساز) گذشته باشد، در سال نخست، مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.

نکته قابل اهمیت این است که وقتی ماده ای از قانون جایگزین ماده دیگر می شود ماده قبلی منتفی می گردد حال سوال این است که شما نرخ پایین مالیاتی را دلیل بر عدم اجرا قانون می دانید وهدف توجیهی شما این است که فشاراجاره‌های سنگین فعلی را از طبقه ضعیف کم کنید اشکالی که ماده ۵۴ مکرر قبلی داشت این بود که مبدا شروع احتساب خانه های خالی را بیان نکرده بود اگر با توجه به زمان لازم الاجرا شدن قانون ملاک قرار می گیرد دومیلیون واحد خالی با احتساب اینکه قانون اصلاح مالیاتها سال۱۳۹۴،  از۱/۱/۱۳۹۵قابل اجرا بوده با درنظر گرفتن اینکه در سال اول خالی بودن مالیاتی در نظر گرفته نشده کلیه خانه های خالی ازسال ۱۳۹۶ مشمول مالیات طبق ماده ۵۴ مکررمی گردند شما با این طرح دوفوریتی می خواهید میلیاردها تومان پولی که لازم الاجرا شده است وحق مسلم آحاد مردم خصوصا محرومین است و ستانده نشده با زبان بی زبانی بگویید مالیاتهای قبلی که باید از شما حتما وصول        می شد نوش جانتان هدیه ما نمایندگان دوره یازدهم به شما از این به بعد اگر خانه خالی داشته باشید اینگونه باید مالیات بدهید که برای اجرا این قانون علاوه بر وزارت راه وشهرسازی چند وزارت‌خانه دیگر را هم درگیر کرده اید ومی خواهید به فوریت هم اجرا شود.

**تبصره ۱

تعیین ارزش اجاری ماهانه املاک بر اساس موضوع ماده ۵۴ این قانون صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی مکلف است حداکثر سه ماه پس از تصویب این قانون و در سنوات آتی هر سال، ارزش اجاری املاک را به‌روزرسانی نماید.

وجود این تبصره ضرورت نداشته زیرا تصویب طرح دوفوریتی تاثیری بر ارزش اجاری املاک نداشته و بیان سنوات آتی در تبصره ۱۲ماده ۵۳ قانون مالیاتها بیان شده است.

مالیات موضوع این ماده شامل هزینه‌ها و استهلاکات صدر ماده ۵۳ و معافیت‌های موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون نمی‌شود.

هزینه ها واستهلاکهای صدر ماده ۵۳ مربوط به خانه های اجاره داده شده است  وماده ۵۴ مکرر برای خانه های خالی است خانه خالی غالباهزینه ای ندارد وبه همین جهت در ماده ۵۴ مکررفعلی معافیت ذکر نشده و بیان آن در این تبصره ضرورتی ندارد و معافیت های ذکر شده در تبصره ۱۱ماده ۵۳مربوط به مالکان مجتمع مسکونی استیجاری است که با رعایت الگوی مسکن ساخته شده باشند بدیهی است که بلحاظ استیجاری بودن مشمول ماده ۵۴ مکرر فعلی نشود بنابر این این تبصره هم ضرورت نداشته است

**تبصره ۲

 وزارت راه و شهرسازی مکلف است حداکثر یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کد ملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کد پستی واحدهای مسکونی را در سامانه ملی املاک و اسکان به صورت خود اظهاری برای کلیه املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم نماید.

در این کشور با بروکراسی حاکم بعضا رد وبدل یک نامه چند ماه طول می کشد حتما وزارت اقتصادی باید معجزه کند ضمنا توضیح داده نشده این برقراری ارتباط چه ربطی به خانه های خالی دارد.

کلیه اشخاص مکلف‌اند ظرف دو ماه، اطلاعات کد ملی خود و کد پستی واحد مسکونی را (به همراه بارگذاری اسناد مثبته ملکی یا اجاری یا غیره) در سامانه وارد نمایند تا مشمول مالیات بر خانه خالی نشوند. آن واحد مسکونی که سرپرست خانوار، کد ملی افراد تحت تکلف خود را ذیل آن ابراز می‌کند، سکونتگاه اصلی خانوار به شمار می‌آید.

براساس پاراگراف فوق اگر مردم ایران کد ملی خود وکد پستی خود را تا دوماه در سامانه وارد ننماید مشمول مالیات برخانه‌های خالی می شوند پس نحوه شناسائی خانه‌های خالی هم مشخص شد سامانه چه نیاز است؟؟!!

**تبصره ۳

سرپرست خانوار به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸ سال خود می‌تواند یک کدپستی دیگر نیز به عنوان سکونت‌گاه فرعی معرفی نماید که از مالیات موضوع این ماده معاف خواهد بود. برخورداری از معافیت منوط به ثبت اطلاعات در سامانه طی مهلت تبصره ۲ است.

قرار بود این طرح دو فوریتی موجب گردد که خانه‌ای خالی نماند شما با این تبصره اجازه دادید به تعداد افراد تحت تکفل فرد مشمول خانه خالی برای خود نگه دارد این در حالی است که در مورد اجاره به مالک طبق تبصره ۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتها اجازه داده شده فقط برای سایر افراد تحت تکفل خود غیر از محل مسکونی خود یک واحد دیگر از پرداخت مالیات اجاره معاف باشد.

**تبصره ۴

واحدهای مسکونی که به حکم مراجع قانونی ذیربط امکان فروش یا اجاره را ندارند یا قابل سکونت نیستند، تا زمان اعلام حل و فصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شوند.

 به‌نظر تبصره ۴ یک امر بدیهی است که نیاز به بیان نداشته است.

**تبصره ۵ در خصوص املاک مسکونی مشاع حسب مورد میزان سهم‌الشرکه، مالکان مشمول مالیات موضوع این ماده خواهند شد.

به‌نظر تبصره ۵ نیز یک امر بدیهی است ونیاز به بیان نداشته که با یک مثال عدم نیازبه بیان آن واضح می گردد مثلا در ۱۰۰۰متر زمین که مالک آن دونفر است ۱۰ واحد مسکونی می سازند وخالی نگه می دارد بدیهی است به هریک از شرکا ۵ واحد تعلق می گیرد  که مالیات ۵ واحد خالی را باید بپردازد و اگر سهم‌الشرکه هم یکسان نباشد هر شریک به میزان واحد خالی که در سهمش تعلق می گیرد مشمول مالیات می شود.

**تبصره ۶

 اشخاص مشمول این قانون مکلفند تغییر محل سکونت یا تغییر مالکیت واحد مسکونی خود را حداکثر ظرف ۱۵ روز در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نمایند. در صورت احراز تخلف در ثبت اطلاعات در سامانه یا عدم مراعات مفاد این تبصره، اشخاص مشمول جریمه‌ای معادل ۲ برابر مالیات بر خانه خالی در سال اول خواهند بود.

به‌نظر هزینه‌ای که برای اجرا این ماده باید پرداخت با توجه به گستردگی شمول آن بیش از جریمه است.

**تبصره ۷

 داده‌های اظهار شده در سامانه ملی املاک و اسکان به معنای مالکیت افراد نخواهد بود و مبنای مالکیت جهت استفاده در دستگاه‌های اجرایی یا محاکم قضائی نمی‌باشد.

مالیات خانه‌های خالی اساسا برای مالکین است حال به چه دلیل نباید مبنای مالکیت قرارگیرد؟! قانون باید در جهت تسهیل اطلاعات برای مراجع قضائی باشد نه محدودیت زیرا اصل بر این است که مراجع قضائی اجرای عدالت می‌کنند ونباید جلو اجرای عدالت را گرفت گرچه ذکر محاکم قضائی به جای مراجع قضائی اشکال دیگر این تبصره است.

**تبصره ۸

 دستگاه‌های خدمت‌رسان مکلف‌اند ظرف۳ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، به منظور ارائه خدمات زیر به متقاضیان، محل سکونت ثبت شده آنها را صرفاً از سامانه املاک و اسکان، استعلام نموده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند:

الف) ارزیابی جهت بهره‌مندی از سیاست‌های حمایتی

ب) افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک‌ها و موسسات اعتباری

ج) تعویض پلاک خودرو توسط نیروی انتظامی جمهوری اسلامی

د) صدور دفترچه بیمه و بیمه‌نامه توسط سازمان تامین اجتماعی و بیمه مرکزی ایران

ه) تخصیص خوابگاه دولتی به دانشجویان توسط وزارت علوم، تحقیقات و فناوری

و) تخصیص کد بورسی توسط سازمان بورس و اوراق بهادار

ز) تخصیص سهمیه طرح‌های مدیریت ترافیک و آلودگی هوا توسط شهرداری‌ها

ح) ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش و پرورش

ط) ارسال اسناد و مدارکی نظیر گواهینامه، دسته‌چک، اخطاریه، ابلاغیه و… که بنا به ضوابط قانونی می‌بایست به محل سکونت افراد ارسال شود.

ی) صدور انواع پروانه، گواهی و مجوز توسط شهرداری‌ها

ک) ارائه انواع تسهیلات بانکی مربوط به حوزه مسکن از جمله صندوق پس‌انداز مسکن یکم و یا تسهیلاتی که جهت ارائه آنها املاک مشمول، در رهن بانک قرار می‌گیرد توسط بانک عامل

ل) ارائه انشعاب جدید آب، برق یا گاز طبیعی توسط وزارت‌خانه‌های نیرو و نفت

استعلام از سامانه ملی املاک و اسکان برای دستگاه‌های اجرایی، شرکت‌های دولتی، بانک‌ها و موسسات اعتباری رایگان خواهد بود.

چرا باید کلیه خدمات یک کشور برای شناسائی مسکن خالی منوط گردد آیا نمایندگان پاسخگوی اشکالات اجرائی آن می شوند با ظرفیت موجود کشور ایا اقدامات  مذکور امکان پذیر است.

**تبصره ۹

 وزارتخانه‌های نیرو و نفت مکلف‌اند ۳ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، حسب اعلام سامانه نسبت به تخصیص یارانه مصرف برق و گاز صرفا به سکونتگاه اصلی ثبت‌شده در سامانه ملی اقدام نمایند و در خصوص سایر اشخاص یا سکونتگاه غیر اصلی، بالاترین پلکان قیمت این حامل‌ها را مبنا قرار دهند.

با تغییر محل اقامت فرد مشمول، یارانه‌های مذکور به محل اقامت جدید افراد منتقل می‌گردد.

وزیر نیرو و وزیر نفت مسئول حسن اجرای این تبصره هستند.

تشخیص سکونتگاه فرغی از اصلی با چه مرجعی است؟!

**تبصره ۱۰

 وزارت راه وشهرسازی مکلف است اطلاعات مورد نیاز سازمان امور مالیاتی کشور درخصوص واحدهای مشمول مالیات این ماده را به صورت برخط در اختیار این سازمان قرار دهد.

تبصره ۱۰ تکرار قسمتی از تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر است بنابر این ذکر آن ضرورتی ندارد.

سازمان امور مالیاتی کشور موظف است مطابق فصل هشتم این قانون مالیات متعلقه را به مالک واحد مذکور ابلاغ نماید.

مالک واحد خالی مکلف است تا سه ماه پس از ابلاغ، مالیات متعلقه را به نحوی که سازمان امور مالیاتی تعیین می‌کند، پرداخت نماید.

تأخیر در پرداخت مالیات، ماهانه مشمول جریمه ۴ درصد مالیات متعلقه خواهد بود.

وزیر امور اقتصادی و دارایی مسئول حسن اجرای این تبصره است.

ماهانه ۴درصد سالانه می شود ۴۸ درصد آیا این شایسته یک کشور اسلامی است که طبق قوانین اسلامی پرداخت مالیاتهای اسلامی به اختیار مالیات دهنده است و اگر جنبه اجبار به‌لحاظ مصلحت کشور باشد همین مالیاتها خمس وزکات که نصاب معین دارد اجرائی گردد قانون مالیات فعلی بر اساس قانون مالیات‌هائی است که ریشه در فرهنگ غربی دارد اگر این جریمه سنگین وضع شود این جریمه با کدامیک از موازین دین اسلام انطباق دارد،غرض،دفاع از مالکان خانه‌های خالی نیست بلکه هر کاری راهی دارد اگر نمایندگان دلسوز اقشارآسیب پذیر هستند قانونی که باید اجرا بشود ازماده ۵۴مکرر فعلی را نباید منتفی کند به‌نظر لازم نیست ماده دیگری با اوصاف مذکور جانشین ماده ۵۴ مکرر نمایند بلکه تبصره‌ای اضافه کنند به ماده قبلی که مبالغ واریزی از اجرای خانه‌های خالی در حسابی واریز شود وتمامی وجوه واریز شده با نظارت مجلس در اختیار وزرات راه وشهرسازی وبنیاد مسکن قرار گیرد تا برای افراد فاقد مسکن، مسکن ارزان‌قیمت یا برای مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت هزینه شود واجرای این ماده را هم به بخش خصوصی با قید اینکه در کمیسیون یا کمیسیونهای با شرکت یک قاضی بازنشسته ویک وکیل بازنشسته یا در حد بازنشسته و یک ممیز مالیاتی بازنشسته با تمایل خودشان و درصورت لزوم به قید قرعه با حق‌الزحمه حداکثر ۵درصد از وصولی مالیات خانه‌های خالی که می توان وصول خانه‌های اجاری را هم به‌عهده این کمیسیون قرارداد واگذار کرد و تشخیص مالیات خانه‌های خالی واجاره‌ای جنبه امنیتی یا محرمانه ندارد که نشود به بخش خصوصی واگذار کرد و اعتراض به رای این کمیسیون را هم واگذار به دادگاه حقوقی نمایید با این کارمی توان بار سنگین کاری را از سازمان مالیاتی گرفت تا با پرسنل موجود به‌راحتی کارهای دیگر را انجام دهند.

**تبصره ۱۱

وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات حداکثر یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دستورالعمل نحوه پیشبرد سامانه، ثبت و صحت‌سنجی اطلاعات اظهار شده توسط افراد و شیوه دسترسی سایر دستگاه‌ها به این سامانه را تدوین و ابلاغ نماید.

ظرف یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن دستورالعمل تدوین کنند زمانی برای تدوین درنظرگرفته نشده؟!

همچنین کلیه دستگاه‌های اجرایی مکلف‌اند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اطلاعات مورد نیاز جهت تکمیل و به روزرسانی را در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان کشور قرار دهند.

و اگر اطلاعات را دراختیار قرارندهند چه می شود؟!

وزیر راه و شهرسازی مسئول حسن اجرای این ماده (به جز تبصره‌های ۸، ۹ و ۱۰) است.

مواعد و وظایفی که در این طرح دو فوریتی به عهده وزارتخانه‌ها و دستگاههای اجرائی گذاشته شده برای آن ضرب‌المثلی می توان زد که سنگ بزرگ نشانه نزدن است.

نمایندگان محترمی که طرح را مطرح کردند و نمایندگانی که آن‌را تصویب کردند با ملاحظه این نقد وبررسی ممکن است مکدر شوند البته ممکن است برای موارد نقد پاسخ مناسب داشته باشند که از آن استقبال می‌گردد شما نگران نباشید نگارنده که تحصیلات تکمیلی‌اش در جرائم مالیاتی بوده با اشرافی که به قانون مالیات‌ها داشته موادی از قانون مصوب اصلاح مالیات‌های سال۱۳۹۴ را که در مقدمه توجیهی آن ۱۱هزار ساعت کار کارشناسی قید گردیده بود را به نقد کشیده ودر وبلاگ آرابرتر خود قرار داده که بدون اطلاع نگارنده از وبلاگ حذف گردیده که قابل بارگذاری مجدد است این مکتوب را ابتدا برای مقام معظم رهبری جهت ملاحظه ارسال می دارم وبنظرم دریافت کننده نامه اگر عین متن راجهت استحضار در اختیار ایشان قرار ندهد در حق مردم ایران خیلی ظلم کرده است زیرا گمان نمی کنم اهل فنی در این مورد در دفتر یا بیت رهبری وجود داشته باشد که بتواند در صحت وسقم آن نظری دهد اگر بود با من تماس بگیرد ومن الله توفیق…