ضرورت اصلاح رویه و مقررات دلالی خرید و فروش مسکن در ایران باتوجه به تجربه کشور کانادا

0
۲۲۳ بازدید

برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری اصولی به منظور توجه به همه استانداردهای الزامی از جمله قانون حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان، در همه فرآیندهای زنجیره تامین و عرضه انواع ملک، اعم از مسکونی، تجاری، کارگاهی، تفریحی، اداری و…، در مناطق مختلف کشور، ازجمله پیش‌نیازهای لازم برای رشد و توسعه اقتصادی پویا و پایدار است. بدیهی است در صورت عدم توجه به این گونه قیدها در برنامه‌ریزی در نظام تهیه، تدارک و عرضه املاک کشور، اهداف متعالی دسترسی عموم مردم به املاک مختلف به ویژه تهیه مسکن مناسب برای سکونت خانوارهای در دهک‌های گوناگون، تحقق نخواهد یافت.

برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری اصولی به منظور توجه به همه استانداردهای الزامی از جمله قانون حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان، در همه فرآیندهای زنجیره تامین و عرضه انواع ملک، اعم از مسکونی، تجاری، کارگاهی، تفریحی، اداری و…، در مناطق مختلف کشور، ازجمله پیش‌نیازهای لازم برای رشد و توسعه اقتصادی پویا و پایدار است. بدیهی است در صورت عدم توجه به این گونه قیدها در برنامه‌ریزی در نظام تهیه، تدارک و عرضه املاک کشور، اهداف متعالی دسترسی عموم مردم به املاک مختلف به ویژه تهیه مسکن مناسب برای سکونت خانوارهای در دهک‌های گوناگون، تحقق نخواهد یافت. در این صورت تهیه(خرید، اجاره و یاساخت) املاک برای کارکردهای گوناگون از جمله سکونت، محل کار، آموزش، درمان، تفریح و…، برای افراد در دهک‌های مختلف، روزبروز دشوارتر و پرهزینه‌تر می‌شود. در نهایت به تبع عدم توجه به دانش، علم، تخصص، تجربه، کارایی و توانمندی در اتخاذ سیاست‌های اقتصادی در زنجیره تامین و عرضه املاک در کشور، موجب سوق یافتن بخشی از تقاضا برای خرید و نگهداری املاک، جهت انگیزه سفته بازی در این بخش می‌شود. ضمن آنکه کارکردهایی نظیر حفظ ارزش دارایی و ثروت افراد (حقیقی و حقوقی) و کسب درآمد از محل اجاره املاک نیز در تقاضا برای خرید املاک بیشتر مورد توجه قرار می‌گیرد. شایان توجه است  قیمت انواع املاک در چند دهه گذشته در ایران، همواره بیشتر از نرخ تورم، رشد کرده است. این موضوع یکی از مهم‌ترین مشکلات ساختاری اقتصاد ایران است که به واسطه داشتن نرخ تورم دو رقمی در سالیان متمادی، کوچک بودن بازار سرمایه کشور، وابستگی ساخت مالی کشور به نظام بانکی و عوامل دیگر، موجب گسترش انگیزه سفته‌بازی در این بخش مهم اقتصادی شده است. لازم‌بذکر است دربسیاری از کشورهای جهان به ویژه کشورهای توسعه یافته، از ظرفیت‌های نظام مالیاتی برای جلوگیری از گسترش سفته‌بازی املاک، بخوبی استفاده می‌نمایند. اما متاسفانه در ایران تاکنون اقدامات چندانی برای کاهش تقاضا وخرید املاک برای انگیزه‌های سفته‌بازانه از طریق نظام مالیاتی انجام نگرفته، البته زمزمه‌های برای استفاده از مالیات برای املاک خالی در مجلس و دولت در حال انجام است. باید توجه داشت که سرمایه‌گذاری در خرید و نگهداری املاک مختلف تنها توسط عموم مردم بعنوان افراد حقیقی و حقوقی، مورد توجه قرار نگرفته، بلکه ادارات، سازمان‌ها و نهادهای دولتی و شرکت‌های وابسته به دولت، بانک‌ها و شهرداری‌ها، برای افزایش قیمت دارایی‌ها(حفظ ارزش دارایی)، اقدام به سرمایه‌گذاری در خرید و نگهداری املاک مختلف نمودند.

آنچه مسلم است اگرچه رشد گسترده سفته‌بازی در قیمت املاک برای صاحبان آنها و سرمایه‌گذاران در این زمینه، منافع سرشار مستقیم (دریافت اجاره‌بها) و غیرمستقیم (رشد قیمت آن) داشته اما این موضوع برای اکثر مردم در خرید و یا اجاره املاک، به‌خصوص برای سکونت و یا تامین محل کسب و کار، مشکلات زیادی بوجود آورده است. این‌درحالی است که در کشورهای مختلف، دولت‌ها، اقدامات گسترده‌ای را هم برای افزایش عرضه املاک مختلف موردنیاز عموم (خصوصا برای سکونت افراد) و هم کاهش تقاضا برای انگیزه سفته‌بازی در املاک را، معمول می‌‌دارند. به‌گونه‌ای که عمده خانوارها در این کشورها، با سهمی کمتر از سی‌درصد درآمدشان، مسکن موردنیاز خود را از طریق اجاره تامین می‌نمایند. همچنین انواع مختلف تسهیلات بانکی و غیربانکی برای خرید مسکن افراد با نرخ بهره بسیارکم و دوره بازپرداخت طولانی، در نظر گرفته‌اند. درکل دولت‌های ملی و محلی بسیاری از کشورها نه تنها حضور پررنگی در گسترش عرضه انواع املاک مسکونی، تجاری، کارگاهی و اداری دارند، بلکه اقدامات گسترده‌ای برای جلوگیری از تقاضاهای سفته‌بازانه در بخش املاک اتخاذ می‌دارند. 

در ایران همان‌گونه که اذعان گردید، هم در سمت عرضه و هم تقاضای املاک مختلف، مشکلات گسترده وجود دارد، که به تبع آنها، اجحاف‌های فراوان به عموم مردم می‌شود. از جمله این مشکلات، که منافع عموم مردم را در زنجیره تامین و عرضه املاک را تهدید می‌نماید، سیستم و رویه مصوب در خرید و فروش املاک است. براساس قانون نظام صنفی و آئین‌نامه‌های اجرایی آن، بنگاه‌های مشاوران املاک دارای جواز کسب از اتحادیه مشاوران املاک در شهرهای مختلف کشور، متولی انجام امور خرید و فروش املاک مختلف افراد (حقیقی و حقوقی) می‌باشند. در ایران افراد متقاضی مجوز فعالیت در این زمینه، با مراجعه به اتحادیه مشاوران املاک، با ارایه مدارک و مستندات لازم و پس از قبولی در دوره آموزشی و احراز شرایط و ضوابط مصوب، نسبت به صدور پروانه کسب (مشاوران املاک) برای واحد صنفی یا دفاتر تجاری خرید و فروش املاک و بنام فرد صنفی در محل کسب تعیین شده،  اعطا می‌گردد. یعنی مجوز کسب مربوط به این صنف همچون بقیه صنوف در قانون نظام صنفی، به فردصنفی برای فعالیت در واحدصنفی معرفی شده، داده می‌شود. بدین‌ترتیب در سیاست‌گذاری در این امر مهم، به مسئله تضاد منافع افراد مختلف درگیر در این زنجیره شامل خریدار و فروشنده املاک، مشاور املاک یا دلال املاک و تشکل صنفی مربوطه توجه نشده است. چرا که فردی که مسئول ارایه مجوز است خود نیز دارای چنین مجوزی است و با رای عمده اعضا (دارنده مجوز کسب) انتخاب می‌شود تا برفعالیت افراد صنفی نظارت داشته باشد. لذا در این فرآیند، به نقش و اهمیت دو طرف قرارداد بعنوان خریدار و فروشنده ملک، دلال و به ویژه دولت به عنوان متولی اصلی انجام امور حاکمیتی کشور، توجه لازم مبذول نشده است. بطوری‌که در یک طرف منافع تشّکل متولی امور مشاوران املاک (در زمینه آموزش مشاوران، ارایه مجوز و نظارت بر عملکرد مشاوران املاک) و واحد صنفی مشاور املاک(دلال) قراردارد که منافع این دو در یک راستا و همسو است و در طرف دیگر منافع خریداران و فروشندگان املاک قرار دارد که درصورت وجود شرایطی از قبیل بازار شفاف، وجود رقابت و درنتیجه اختلاف کم بین قیمت مدنظر فروشنده و خریدار (در حد قیمت بازار و قیمت‌گذاری مشاوره املاک)، تحت نظارت بودن فرآیند و نهاد متولی نظارتی توسط مرجع حاکمیتی و نهایتا وجود مکانیزمی جامع و شفاف برای پیگیری حق و حقوق طرفین در کمترین زمان و با کمترین هزینه، منافع همه به خصوص خریدار و فروشنده، حداکثر می‌شود. در بیشتر کشورها دولت با کمک تشکل مرتبط با حقوق مصرف‌کنندگان بر رویه فعالیت تشکل صنفی و واحد صنفی زیرمجموعه، نظارت دارد و منافع عموم مردم بعنوان خریدار و فروشنده در اولویت اول اهداف در طراحی فرآینده و عملکرد حاصل از فرآیند قرار دارد.

در فرآیند مصوب زنجیره تامین و عرضه املاک در کشور کانادا؛ انجمن مشاوران املاک هر استان، به افراد متقاضی دارای شرایط لازم پس از قبولی در دوره آموزشی مصوب، مجوز فعالیت بعنوان مشاوران املاک ارایه می‌نماید. در هر استان این کشور، انجمن مخصوصی برای قانونمند نمودن فعالیت مشاوران املاک‌ ایجاد شده است. به عنوان مثال در استان انتاریو  انجمن مشاوران املاک انتاریو (OREA) به موضوعات مختلف مشاوران املاک در این استان می‌پردازد. تمام متقاضیان مشاوران املاک برای گرفتن مجوز فعالیت، باید در دوره‌های آموزشی مصوب، شرکت نمایند، ازجمله مهم‌ترین موضوعاتی که باید آشنا شوند، قوانین مهم و تاثیر‌گذار در معاملات خرید و فروش املاک، است. در این کشور مشاوران املاک بدون گذراندن این دوره‌ها، اجازه فعالیت به عنوان مشاور املاک ندارند. در کانادا مشاوران املاک تحت عنوان Real estate agent یا Real estate Broker شناخته می‌شوند. همچنین در هر استان مثلا انتاریو، سیستمی برای دسترسی همه مشاوران املاک به فهرست تمامی املاک عرضه شده برای فروش تحت نام  سامانه MLS  ایجاد شده و مورد استفاده آنها قرار می‌گیرد. در این سامانه، مشخصات کامل املاک و همه سوابق خرید و فروش آنها ثبت شده و دردسترس مشاوران املاک قرار دارد. البته عموم مردم تنها می‌توانند بخشی از اطلاعات املاک ثبت شده در سامانه را مشاهده نمایند. 

در این کشور معاملات املاک در سه دسته طبقه‌بندی می‌شوند.

۱- معامله عمومی از طریق مشاورین املاک: در این دسته فروشنده با مشاور املاک قرارداد بسته و ملک را برای فروش در MLS ثبت می‌نماید و اطلاعات لازم برای عموم‌ مردم در اینترنت قابل مشاهده است.

۲- معامله اختصاصی از طریق مشاوران املاک: در این دسته، فروشنده، ملک خود را به طور اختصاصی از طریق مشاور فروش، در فهرست املاک مورد فروش مشاور، ثبت می‌نماید. در این روش، ملک در MLS ثبت نمی‌شود و مشاور املاک با اتکا به شبکه آشنایان و‌ مشتریان خود دنبال مشتری برای ملک مربوطه می‌گردد.  

۳- معامله خصوصی: فروشنده شخصا آگهی فروش جلوی منزل خود نصب نموده و یا با پیدا کردن مشتری، شخصا اقدام به فروش ملک می‌کند.

در کانادا مسئولیت صحت معامله با شرکت‌های بروکر املاک است و این شرکت‌ها باید از رعایت قوانین و مقررات مصوب در انجام معاملات و فعالیت‌ها مشاوران املاک زیرمجموعه، مطمئن و آگاه باشند. اگر مشاور املاک، ملکی را برای خود یا اعضای درجه یک خانواده و یا شرکت خانوادگی خرید و فروش کند، باید فرمی را که برای این منظور تهیه شده است را امضا نموده و ضمیمه قرارداد نماید، تا مشتری و طرف مقابل به این موضوع آگاه باشند. درکل درکانادا، شرکت کارگزار املاک مسئولیت درستی معامله و نظارت بر فعالیت دلالی املاک توسط مشاوران زیرمجموعه را برعهده دارند.

در کانادا اگر ملکی در فهرست بازار فروش ثبت شود و یک مشتری علاقمند به خرید آن باشد، قرارداد توسط مشاور املاک خریدار، تهیه شده و به مشاور املاک فروشنده ارائه می‌شود. این قرارداد باید در اسناد شرکت بروکر املاک ثبت شود. مشاور املاک فروشنده موظف است تمام پیشنهادات را به فروشنده اطلاع دهد و تصمیم را به وی واگذار نماید. اگر پیشنهاد خرید توسط فروشنده رد شد، کپی این پیشنهاد تا یکسال باید در شرکت مباشر نگهداری ‌شود. اگر پیشنهاد پذیرفته شد، کپی قرارداد تا حداقل ۵ سال در دفتر بروکر نگهداری می‌شود تا در صورت ادعای قانونی یا شکایت حقوقی، کلیه اسناد قابل دسترس باشد. در این کشور، در صورتی‌که مشتری احساس کند مشاور املاک خلاف قانون عمل‌کرده، امکان شکایت برای خریدار و یا فروشنده وجود دارد. برای نمونه در شرایطی که مشاور املاک خریدار و فروشنده یکی باشند و مشاور ملک را ارزان خریده باشد، اگر فروشنده شکایت نماید، دادگاه، مشاور املاک را مجبور به کنار کشیدن از معامله کرده و کل قرارداد را لغو می‌نماید. بطور کلی در فعالیت مشاور املاک در کانادا سخت‌گیری زیادی صورت می‌گیرد و در صورت انجام تخلف، خیلی سریع دادگاه تشکیل می‌شود. یکی از دلایلی که پیشنهادات پذیرفته نشده تا یکسال باید نگهداری شود، برای کمک به مشتری جهت طرح شکایت است. 

شایان ذکر است وقتی فردی مجوز مشاور املاک دریافت می‌نماید، برای فعالیت در خرید و فروش املاک باید توسط یکی از شرکت‌های آژانس املاک، ثبت و یا اصطلاحا رجیستر شود. هر کدام از آژانس‌های املاک ممکن است صدها دفتر در مناطق مختلف کانادا داشته باشند. البته باتوجه به تفاوت برخی قوانین و مقررات در استان‌ها، فعالیت دفاتر زیرمجموعه آژانس املاک در هر استان، تابع قوانین و مقررات آن استان می‌باشد. مشاوران املاک زیر پوشش این شرکت‌ها فعالیت می‌کنند، ولی می‌توانند از خانه کار کند یا یک اتاق کار از شرکت اجاره کند یا اینکه خودش دفتر بزند ولی حتما باید زیر مجموعه شرکت‌های آژانس املاک  فعالیت داشته باشد.

بررسی و مقایسه زنجیره تامین و عرضه املاک و فعالان زنجیره بعنوان مشاوران املاک در ایران و کانادا، تفاوت‌ها و شباهت‌های را نشان می‌دهد. تفاوت اصلی سیستم خرید و فروش املاک در ایران و کانادا در مجوز فعالیت، آموزش، نظارت و کنترل و شفافیت اطلاع‌رسانی این دو کشور است. در ایران مجوز فعالیت مشاوران املاک به فردصنفی(حقیقی و یاحقوقی) دارای واحد صنفی یا دفتر تجاری معرفی شده، که ضوابط اختصاصی اتحادیه املاک شهر مربوطه را دارا است و دوره آموزشی را با موفقیت طی کرده، داده می‌شود، اما در کانادا، مجوز مشاوراملاک تنها به فرد دارای ضوابط مدنظر و قبولی در دوره آموزشی، داده می‌شود. اتحادیه صنفی مشاوران املاک زیرمجموعه اتاق اصناف در ایران مسئول آموزش، ارائه مجوز فعالیت و کنترل و نظارت و بازرسی بر همه اصناف مشاوران املاک هرشهر است، اما در کانادا تشکل صنفی مربوطه تنها آموزش متقاضیان مشاوران املاک، مجوز فعالیت افراد و کنترل و نظارت بر عملکرد مشاوران املاک را پیگیری می‌کند.

در کانادا فعالیت فعالان خرید و فروش املاک (مشاوران املاک) در زیرمجموعه شرکت‌های بروکر املاک  انجام می‌گیرد. همچنین در ایران امکان فعالیت افراد زیادی بعنوان مشاوران املاک در واحد صنفی دارای پروانه کسب بدون طی دوره آموزشی و گرفتن مجوز لازم فردی، تنها با صلاح دید فرد صنفی عمدتا بصورت درصدی از درآمد، به راحتی امکان پذیراست. البته این امکان وجود دارد که برخی افراد بعنوان مباشر فرد صنفی از اتحادیه مجوز بگیرند. اما همانگونه که اذعان شد افرادی می‌توانند بدون دریافت مجوز زیرمجموعه واحدصنفی مشاوران املاک فعالیت نمایند.

در ایران یکی از مشکلات اصلی فعالیت دلالی املاک، که مشکلاتی در بازار املاک به ضرر خریداران و فروشندگان املاک بوجود آورده، مربوط به خرید و فروش املاک توسط مشاور برای خود یا اقوام درجه یک‌ آنها است. چرا که در قوانین و مقررات مربوطه به این موضوع مهم که مرتبط با شفاف‌سازی و اطلاع‌رسانی است، توجه لازم صورت نگرفته است. بطوریکه مشاوران می‌توانند به راحتی بجای ارائه خدمات مشاوره ملکی (دلالی) از طریق خرید و یا فروش املاک برای خود و اقوام اقدام به دخالت در معامله بنمایند. یعنی به تبع جایگاه، آشنایی با بازار و داشتن اطلاعات املاک با صرف مبلغ کمی از قیمت ملک، عملا بجای دلالی ملک، اقدام به خرید ملک از فروشنده‌ها با کمترین قیمت ممکن و فروش آن به خریداران با بیشترین قیمت ممکن، می‌نمایند، که در نهایت، در این فرآیند، امکان اجحاف و ضرر خریداران و فروشندگان املاک بسیار است، بنوعی که به تبع عدم سیاستگذاری اصولی و کارآ، عملکرد نهایی فرآیند در اولویت اول منافع مشاور، مد نظر قرار گرفته است.

در حالیکه فرآیند خرید و فروش املاک مختلف درکانادا، به‌گونه‌ای سیاست‌گذاری و طراحی شده که هم به منافع همه فعالان این زنجیره شامل عرضه‌کنندگان، تقاضاکنندگان، دلالان، کارگزاران و دولت، توجه شده و هم فعالیت افراد در این فرآیند، بصورت شفاف و مشخص قابل رصد است. همچنین به موضوع مهم دخالت مشاورین املاک در خرید و یا فروش املاک یعنی بجای دلالی ملک آن را برای خود و خانواده درجه یک، بخرد یا بفروشد، بخوبی توجه شده است. چراکه مشاور در صورت خرید و یا فروش ملک برای خود و یا اقوام درجه یک، حتما باید بصورت شفاف آن را به خریدار و یا فروشنده، شرکت کارگزاری، مسئول نظارت و دولت اطلاع‌رسانی کرده و ذینفع بودن مشاور در ملک مشخص باشد. همچنین مشاور املاک دارای مجوز، در زیرمجموعه دفاتر آژانس‌های املاک، می‌توانند فعالیت نمایند و مسئولیت نظارت بر رعایت قوانین و مقررات این بخش توسط مشاورین بر عهده این دفاتر است. موضوع مهم دیگر در قوانین کانادا، تسهیل امکان طرح شکایت کلیه افراد در خرید و فروش املاک است، که برای کمک در انجام این امر، فعالان این بخش، ملزم به نگهداری اسناد معاملات در مدت مشخص شده می‌باشند.

در کل در ایران بجای استفاده درست و اصولی از تجربه کشورهای توسعه یافته در کمک گرفتن از توان تشکل‌های صنفی، همانند انجمن مشاورین املاک استان‌های مختلف کانادا، به اشتباه قلمرو فعالیت تشکل صنفی مرتبط با صنف مربوطه برای نمونه مشاورین املاک، بسیار گسترده، دیده شده است. به‌گونه‌ای‌که در طراحی فرآیند مربوطه اولویت اول، منافع تشکل و زیرمجموعه آن مد نظر قرار گرفته شده است. یعنی تشکلی(اتحادیه مشاوران املاک هر شهر)که مدیران آن با رای فعالان صنفی زیرمجموعه یعنی بنگاه مشاوران املاک دارای پروانه کسب، انتخاب می‌شوند، متولی امور حاکمیتی ازجمله نظارت بر فرآیند خرید و فروش(دلالی) املاک است که منافع خریداران و فروشندگان املاک، هیچ اثری بر شکل‌گیری و فعالیت تشکل ندارد اما منافع مشاور املاک زیرمجموعه در این فرآیند در اولویت اول قرار دارد. در نتیجه عقلایی است اقدامات اتحادیه در حداکثر شدن سود و منفعت بنگاه مشاور املاک در انجام هر معامله، دیده شود. لازم بذکر است حمایت از منافع تک‌تک اعضائ زیرمجموعه صنف، مهم‌ترین دلیل ایجاد و فعالیت هر تشکل صنفی است. بدین ترتیب فعالان این بخش، این امکان را دارند که بجای دلالی بتوانند املاک مردم را برای خود و اقوام و دوستان خریداری و یا بفروش رسانند. باید توجه داشت که عملکرد اتحادیه و مشاوران املاک کاملا عقلایی و در جهت منافع آنهاست. این موضوع مرتبط با سیاست‌گذاری اشتباه دولت است و چه بسیار انسان‌های خوب و شایسته‌ای که در خرید و فروش املاک خود جانب انصاف و رعایت حق و حقوق افراد را نیز در نظر گرفته و بدین گونه فعالیت دارند. اما امکان سواستفاده و اجحاف به حقوق عموم مردم درنتیجه اشتباه سیاست‌گذاری در مقررات و فرآیندهای زنجیره تامین و عرضه املاک، توسط دولت است. درکل فرآیند خرید و فروش املاک در ایران طوری طراحی شده که منافع فعالان این بخش نسبت به منافع عموم مردم در خرید و یا فروش املاک در اولویت قرار گرفته است. براین اساس لازم است نظام تهیه، تدارک و عرضه املاک مختلف که از ابعاد گوناگون اهمیت گسترده‌ای در زندگی عموم مردم دارد، براساس تجربه کشورهای دیگر شده است، اصلاح و بازنگری شود تا مسایل و مشکلاتی که موجب گسترش سفته‌بازی در املاک کشور شده است مرتفع گردد.

(Visited 1 times, 1 visits today)

لینک کوتاه مطلب : https://jahaneghtesad.com/?p=115579

دیدگاهتان را بنویسید

لطفا کامنت خود را ثبت نمایید .
لطفا نام خود را وارد کنید