سایه سنگین «زمین» بر سر بازار نجومی مسکن

0
۴۸۲ بازدید

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه یک واقعیت دیگر این است که افزایش قیمت مسکن فراتر از تورم و رشد نقدینگی بوده است، اظهار کرد: اگر قیمت مسکن متناسب با تورم و نقش نقدینگی افزایش می یافت، قیمت آن به این حد نمی رسید. این افزایش قیمت عمدتا به این دلیل است که قیمت زمین در شهرهای بزرگ افزایش یافته است.

واکاوی «بحران قیمت مسکن» در گفتگوی جهان اقتصاد با کارشناس بازار مسکن

مهناز اسماعیلی-روز گذشته، دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گزارشی تازه روند تحولات مسکن را با تکیه بر اقتصاد کلان و به صورت میانگین کشوری، ارایه کرد. در این گزارش دلیل افزایش قیمت مسکن رشد نقدینگی و انتظارات تورمی عنوان شده است.

بررسی‌های انجام شده در خصوص آخرین تحولات مسکن و اقتصاد به بررسی ۱۸ محور تاکید دارد. محورهای بخشی از بررسی‌های انجام شده درباره تحولات مسکن و اقتصاد شاملِ بررسی سهم مسکن در ارزش افزوده، بررسی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی، تحولات سود تولید و رشد سرمایه‌گذاری در مسکن (درصد تهران)، سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال کشور، بررسی سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری، روند تحولات قیمت مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در بازه زمانی ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور بدون احتساب شهر تهران، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بدون احتساب مناطق بالاتر از میانگین است.

بخش دیگر بررسی‌ها نیز شاملِ تحولات میانگین خرید هر مترمربع مسکن در بر حسب دلار، مقایسه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن بر حسب دلار و درآمد سرانه در کشورهای منتخب (۲۰۲۰)، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن بر حسب دلار و درآمد سرانه در کشورهای خاورمیانه (۲۰۲۰)، بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران، مقایسه نرخ رشد سالانه قیمتی بازارهای موازی (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸)، و بررسی نوسانات (شوک‌ها) قیمت مسکن و نرخ ارز می‌شود.

گزارش آن دفتر با بررسی یکی از نمونه‌ها اینگونه نتیجه می‌گیرد، هر زمان که شاخص نقدینگی به قیمت مسکن از روند بلندمدت خود پیشی گرفته است فشاری برای افزایش قیمت مسکن در دوره‌های بعد ایجاد شده است.

بر این اساس در سال ۹۷ بیشترین فشار برای افزایش قیمت مسکن از محل شوک‌های ایجاد شده در شاخص نقدینگی به قیمت مسکن به وجود آمده که آثار این شوک در افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن در سال ۹۸ قابل‌ملاحظه است.

این گزارش حاکی است که سهم ارزش افزوده بخش مسکن از سال ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸، به ۴.۷ درصد کاهش یافته، همچنین، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهر تهران و در تمامی مناطق شهری کشور از سال ۹۲ تا ۹۵ روند نزولی داشت و از سال ۹۵ تاکنون اندکی روند صعودی شده است.

در همین رابطه، خبرنگار جهان اقتصاد با مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن به گفتگو پرداخت.

مهدی سلطان‌محمدی درباره گزارش وزارت راه و شهرسازی مبنی بر دو عامل تورم و رشد نقدینگی که منجر به افزایش قیمت مسکن شده است، گفت: اساس بحث درست است. افزایش قیمت ناشی از تورم عمومی است که این خود ناشی از رشد نقدینگی است، رشد نقدینگی ناشی از کسری بودجه دولت و اضافه بودن هزینه نسبت به درآمد است و مشکلاتی که سیستم بانکی داشته است. این عوامل به لحاظ نظری درستی است اما آیا این عوامل، فاکتورهای بیرونی هستند که وزارت راه و شهرسازی به عنوان یک فاکتور برون زا که در آن دخالتی ندارد، در نظر می گیرد یا نه، می تواند در این پارامترها نقش داشته باشد؟

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اگر ما بپذیریم که به هرحال مسئولیت وزرا در قبال دستورات و عملکرد دولت، یک مسئولیت مشترک است و عمده مسئله تورم ناشی از سیاست های دولت و بانک مرکزی است که حالا منشا آن سیاست های پولی یا سیاست های مالی است، در هر حال این امر به عملکرد دولت برمی گردد و وزارت راه و شهرسازی هم بخشی از دولت است. بنابراین، نمی تواند با این استدلال از مسئولیت شانه خالی کند.

وی با بیان اینکه واقعیت این است که بخشی از این هم به سیاستگذاری هایی که در بخش مسکن در درازمدت باید انجام شود، برمی گردد، تصریح کرد: بخش زیادی از افزایش قیمت مسکن در طول چند سال گذشته به دلیل افزایش قیمت زمین است.

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه یک واقعیت دیگر این است که افزایش قیمت مسکن فراتر از تورم و رشد نقدینگی بوده است، اظهار کرد: اگر قیمت مسکن متناسب با تورم و نقش نقدینگی افزایش می یافت، قیمت آن به این حد نمی رسید. این افزایش قیمت عمدتا به این دلیل است که قیمت زمین در شهرهای بزرگ افزایش یافته است. قیمت زمین هم ناشی از کمیابی زمین است که راجع به این هم باید وزارت راه و شهرسازی چاره ای بیندیشد. از طرفی شهرهای بزرگ زمین محدودی دارند و قابل گسترش نیستند.

وی با طرح این سوال که پس ما چطور در دهه های گذشته توانستیم مشکل زمین را در تهران حل کنیم؟ گفت: در دوره چند ساله بعد از انقلاب شهر تهران را به لحاظ جغرافیایی سه برابر کردیم و زمین های زیادی در اطراف شهرها از مالکان گرفته و بین اقشار مختلف اجتماعی تقسیم شد که این مسئله عرضه زمین را در چند سال گذشته بالا برد و تا حدی به تعدیل قیمت مسکن کمک کرد. آن افزایش شدیدی که در دهه ۵۰ در قیمت زمین وجود داشت، با این روش متوقف شد. یکی از مطالبات مردم در زمان انقلاب هم این بود که قیمت ملک به شدت بالا رفته بود و یکی از چیزهایی که همان اوایل انقلاب مدنظر قرار گرفت، این بود که این مسئله حل شود که راهکار آن هم این بود که زمین های بایر و موات زیادی وجود دارد که تصرف و قیمت ها تعدیل شد.  

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: زمانی که آن زمین ها تمام شد و دیدند دیگر زمینی نیست، به رشد عمودی و تراکم فروشی متوسل شدند و تراکم را در شهر تهران که ۱۲۰ و ۸۰ درصد بود و تعداد طبقات محدودی را می شد ساخت، به ۵ طبقه افزایش دادیم و تراکم را در مناطق مختلف به ۳۰۰ درصد رساندیم، این هم به معنی افزایش عرضه زمین بود. حالا این سیاست هم به انتها رسیده و کفگیر به ته دیگه خورده و مشخص است تهران ظرفیت جمعیت پذیری بیشتر را ندارد. معابر و زیرساخت ها، امکانات عمومی که هست و مشکلات عدیده ای را هم همین فروش تراکم ها ایجاد کرده است.

سلطان‌محمدی با اشاره به اینکه قیمت زمین به دلیل کمبودی که در این بخش وجود دارد، در چند سال گذشته به صورت تصاعدی بالا رفته است، گفت: حالا در تهران که دیگر زمین وجود ندارد که بخواهد توزیع شود، بنابراین راه حل این مسئله در تهران نیست. باید به حومه تهران و شهرهای اقماری برویم تا عرضه زمین بیشتری داشته باشیم و بتوانیم آنها را با دسترسی مناسبی به تهران وصل کنیم. اینجا ما نقطه ضعف داشتیم و نتوانستیم شهرهای اقماری را به اندازه کافی توسعه بدهیم که بتوانیم تقاضایی را که برای مسکن در شهرهای بزرگ بوده، حل کنیم. همین امر به سیاستگذاری های که وزارت راه و شهرسازی در طول دهه های گذشته داشته و از این به بعد باید مدنظر داشته باشد و بتواند عرضه زمین را افزایش دهد. در شهرهای بزرگ قیمت زمین تا ۷۰ درصد قیمت ملک را تشکیل می دهد، بنابراین با افزایش عرضه می توان امیدوار بود که قیمت زمین تعدیل شود. 

(Visited 1 times, 1 visits today)

لینک کوتاه مطلب : https://jahaneghtesad.com/?p=125275