کد خبر: 5211
تاریخ انتشار: ۲۴ شهریور ۱۳۹۳

بهای مسکن همواره از رشد کلی قیمت ها و خدمات سبقت گرفته است

بهای مسکن همواره از رشد کلی قیمت ها و خدمات سبقت گرفته است

بررسی رشد قیمت مسکن در دو دهه اخیر -
احسان سلطانی‎ ‎

در طی دوره بیست‎ ‎ساله ۹۲- ۱۳۷۲ بهای زمین، مسکن و اجاره بهای مسکن (متوسط تهران) و نرخ تورم از رشد متوسط سالانه به ترتیب ۳/۲۶، ۲/۲۴، ۸/۲۲ و ۶/۱۹ درصد برخوردار بوده است، به عبارت دیگر در پایان دوره نسبت به شروع آن، بهای زمین، مسکن و اجاره بها و میزان تورم به ترتیب‎ ‎‏۱۰۷ ،۷۶ ، ۶۱ و ۳۷ برابر گردید که به مفهوم افزایش ۳، ۲/۲ و ۷/۱ برابری به ترتیب بهای زمین، مسکن و اجاره بها نسبت به رشد کلی قیمتها و خدمات در کشور می باشد. تا سال ۱۳۸۰ رشد مولفه های هزینه مسکن، دستمزدها و تورم در حدود هم بوده اما از این زمان به بعد رشد قیمت و هزینه های مسکن از رشد تورم فاصله گرفت. با این وجود تا قبل از سال ۱۳۸۴ نرخ رشد هزینه های مسکن از رشد دستمزدها کمتر می باشد و شکاف بین درآمد دستمزدها و تورم عمومی و هزینه های اجاره و خرید مسکن از سال ۱۳۸۴ رو به عمیق شدن پیش رفت‎.‎
نسبت نرخ رشد بهای زمین، مسکن و اجاره مسکن در دوره فعالیت دولتهای نهم/دهم نسبت به هفتم/هشتم به ترتیب ۵۷، ۴۷ و ۲۱ درصد بوده و از سوی دیگر در دولت های نهم/دهم قدرت خرید زمین، مسکن و پرداخت اجاره مسکن با دستمزدها به ترتیب ۵۰، ۳۵ و ۲۴ درصد کاهش یافت. روند افزایش هزینه مسکن در ایران منجر به افزایش سهم مسکن از هزینه خانوار به میزان ۱۲ درصد و در عین حال کاهش سهم هزینه های غذا و پوشاک به ترتیب ۳۳ و ۴۱ درصد شده است. در سال ۱۳۹۱ سهم مسکن از کل هزینه خانوار بر طبق قیمت های ثابت سال ۱۳۸۳، ۵/۳۷ و بر طبق قیمت های جاری ۵/۳۲ درصد می باشد و بر طبق داده های مرکز آمار سازمان ملل متحد، ایران رتبه اول سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در سطح کشورهای جهان را دارد‎.‎
بی تردید مسکن در کنار رفع نیازهای زندگی، از نظر عملیات سوداگرانه و سرمایه گذاری نیز از جذاب-ترین بخش های اقتصادی کشور به شمار می رود و سرمایه گذاری در زمین یا مسکن از هر مورد دیگری از قبیل طلا یا ارز سودآورتر بوده است. در بیست سال اخیر، در صورت سرمایه گذاری در زمین نسبت به ارز، سپرده ۵ ساله بانکی و طلا به ترتیب سرمایه به میزان ۱/۶، ۱/۴ و ۸/۱ برابر افزایش پیدا می کرد. در صورت سرمایه-گذاری با تسهیلات دریافتی بانکی بخش های مسکن، صنعت یا بازرگانی در زمین (حتی با پرداخت بهره مرکب)، امکان کسب ثروت بدون هیچگونه فعالیت یا تلاش اقتصادی به میزان به ترتیب  8/6، ۵/۴ و ۲برابر تسهیلات دریافتی در طی این دوره وجود داشت که با سرمایه گذاری در مسکن این نسبت ها به ترتیب ۹/۴، ۹/۲ و ۱/۱ برابر است. به عبارت دیگر بعضی فعالان بخش زمین و مسکن که به تسهیلات بانکی دسترسی داشته اند، علاوه بر درآمدهای ناشی از ارزش افزوده ساخت و ساز به درآمدهای نجومی بادآورده ای نیز رسیده-اند‎.‎
در طی دوره۹۲- ۱۳۷۲ بهای متوسط زمین، مسکن و اجاره بها در تهران بر حسب دلار آمریکا به ترتیب ۱/۶، ۳/۴ و ۴/۳ برابر رشد داشته که به مراتب بیش از رشد شهرهای بزرگ جهان است. روند افزایش بهای ارزی مسکن از سال ۱۳۷۸ و همزمان با تثبیت نرخ ارز شروع گردید یعنی از زمانی که دولت با قدرت دلارهای نفتی مانع از رشد طبیعی نرخ ارز همگام با تورم شد، روند افزایش غیرمتعارف بهای مسکن (به نرخ جهانی) در ایران آغاز گردید. در این دوره (۹۲-۱۳۷۸ ، ۱۴-۲۰۰۰) علیرغم افزایش بیش از سه برابری نرخ ارز در پایان دوره، نرخ رشد متوسط سالانه بهای ارزی (به دلار) زمین و مسکن به ترتیب ۵/۱۷ و ۸/۱۳ درصد می باشد که این نرخ بسیار بالای سودآوری و منافع بادآورده (به بهای جهانی) در یک دوره نسبتاً بلندمدت چهارده ساله در هیچ اقتصاد جهانی تجربه نشده است‎.‎
به عنوان مهم ترین عامل گرانی، معمولاً افزایش تقاضا در برابر کاهش یا ثبات عرضه مطرح می شود. از سال ۱۳۷۹ ارزش حقیقی تولید مسکن شهری در ایران در حدود ۵/۱ برابر نسبت به سال های قبل از آن افزایش یافت که مجدداً در سال ۱۳۸۵ همین روند تکرار گردید و در مجموع ارزش تولید مسکن ایران در دهه هشتاد در حدود دو برابر دهه هفتاد می باشد و افزایش بها با رشد عرضه مسکن توام بوده است. از طرفی در دو دهه اخیر هزینه های تولید مسکن تابعی از حجم تولید و بهای آن بوده است و افزایش شدید بهای مسکن ارتباط چندانی با رشد هزینه های ساخت و ساز ندارد‎.‎