اعطای تسهیلات، مُسکن مقطعی در بحبوحه گرانی مسکن

0
۳۴۰ بازدید

برای دستیابی به کارایی بهتر تسهیلات مسکن باید به سمت ساخت مسکن در زمین های دولتی و عمومی به صورت شهرکی سوق پیدا کرد در این مدل به بحث توسعه مسکن در کشورکمک می شود .

گزارش جهان اقتصاد از بی تاثیری وام مسکن در خانه دار شدن

فریده خدادادی- در سال های اخیر مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در بین خانواده تبدیل شده است به طوری که افراد تلاش می کنند که برای خرید خانه تمامی سرمایه های خود را به این بخش سرازیر کنند. از سوی دیگر دولت نیز با اتخاذ برنامه هایی تحت عنوان اعطای تسهیلات از سوی بانک های عامل برای کمک به خانه دار شدن اقشار متوسط اقدام کرده است.

به گزارش جهان اقتصاد؛ تسهیلات مسکن به عنوان اهرم کمکی برای خرید محسوب می شود. همانطور که دولت های پیشین طرح های مختلفی همانند مسکن مهر را با اعطای تسهیلات به مردم معرفی کردند، در دولت دوازدهم نیز از سال گذشته بحث طرح اقدام ملی مسکن در قالب احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی  توسط وزارت راه و شهرسازی آغاز شده است و متقاضیان برای خرید این نوع مساکن می توانند پس از طی مراحل ثبت نام تسهیلاتی را از سوی بانک عامل دریافت کنند.

اخیرا عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به پرداخت ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان وام کم‌بهره در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن، گفت: ‌بازپرداخت این تسهیلات ۲۰ ساله است.

صدیف بدری در گفت‌وگو با تسنیم درباره جزئیات طرح جهش تولید و تامین مسکن که از سوی مجلس یازدهم مطرح شده اظهار کرد: در قالب این طرح تسهیلات‌ ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی کم‌بهره پرداخت خواهد شد.

وی افزود:‌ میزان سود را دولت و شورای پول و اعتبار تعیین می‌کند، اما در مجموع در طرح جهش تولید و تامین مسکن تسهیلات مانند مدل طرح مسکن مهر پرداخت خواهد خواهد شد. به عبارت دیگر سود تسهیلات طرح جهش تولید برای شهرهای کوچک ۴ درصد، مراکز استان‌ها ۷ درصد و تهران ۹ درصد خواهد بود.

عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به طرح ملی مسکن،‌ تصریح کرد:‌ در این طرح وام بانکی با سود ۱۸ درصد پرداخت می‌شود و وزارت راه و شهرسازی هیچ کمکی به زیرساخت‌های پروژه‌های آن نمی‌کند. این در حالی است که در طرح جهش تولید و تامین مسکن پیش‌بینی‌های لازم برای منابع مالی (تسهیلات کم‌بهره) دیده شده است.

بدری توضیح داد: منابع مالی اجرای طرح جهش تولید از محل وصولی مالیات زمین و املاک، خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر، بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی، وصولی مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه تامین خواهد شد.

وی با تاکید بر این‌که با توجه به پیش بینی‌های صورت گرفته برای اجرای طرح جهش تولید مسکن، منابع مالی پایدار بدون اثر تورمی تامین می شود، اضافه کرد: در طرح مذکور برای مساکن حمایتی زمین به صورت رایگان تامین می‌شود و هزینه ساخت هر مترمربع ۳.۵ میلیون تومان است. به‌عنوان مثال ساخت یک واحد ۱۰۰ متری ۳۵۰ میلیون تومان تمام می‌شود که حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان آن از طریق تسهیلات کم‌بهره با بازپرداخت ۲۰ ساله تامین می‌شود.

وی ادامه داد: مبلغ باقیمانده نیز طی ۲ تا ۳ سال به‌عنوان آورده از متقاضیان دریافت می‌شود.

وی با اشاره به مقاومت بانک مرکزی در خصوص وام طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: بر اساس قانون سیستم بانکی باید سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، این درحالی است که اکنون سهم مسکن در تسهیلات بانک‌ها ۷ درصد است. با توجه به این مسئله از محل تغییرات مانده پرداخت تسهیلات (حدود ۴۰ درصد) در سال اول رقمی بالغ بر ۱۶۰ هزار میلیارد تومان برای اجرای طرح مسکنی مجلس تامین خواهد شد.

** اعطای تسهیلات مسکن کارایی لازم را ندارد

با توجه به اعلام این نوع تسهیلات و افزایش نرخ مسکن و ناتوان بودن اقشار متوسط در بازپرداخت این نوع از وام ها به نظر می رسد این تسهیلات گره ای را باز نمی کند. برای بررسی بیشتر این موضوع با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن گفتگویی ترتیب داده شده است که در ادامه خوانندگان را به خواندن این مطلب دعوت می کنیم.

این کارشناس حوزه مسکن با بیان این که در بحث اعطای تسهیلات مسکن دو مدل تسهیلات را می توان مد نظر قرار داد، اظهار کرد: یک مدل تسهیلات خرید برای تحریک تقاضا است و مدل دیگر به تولید مسکن ارتباط دارد.

 ایلاتی بیان کرد: مدل دیگر تسهیلات مسکن قابل انتقال از تولید به تقاضا است به طوری که تسهیلات دراختیار سازنده قرار می گیرد اما در انتهای مراحل ساخت این تسهیلات به خریدار منتقل می شود که مکانیسم آن به صورت دوگانه عمل می کند یعنی حمایت از تولید، تقاضا و افزایش توانمندی خریداران مسکن است.

وی افزود: اکنون با توجه به شکاف قیمتی به وجود آمده اعطای تسهیلات مسکن از کارایی لازم برخوردار نیست یعنی اگر بخواهند مبالغ را افزایش دهند و به صورت وام‌های میان مدت هم در نظر گرفته شود، امکان اقساط بالای این وام ها برای اقشار متوسط  امکان پذیر نیست و درنهایت باید به سمتی حرکت کرد که این تسهیلات پرداختی بخش زیادی از هزینه ها را پوشش دهد.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: اگر این مدلی باشد که تسهیلات در بازار فعلی مسکن هزینه شود، به طور قطع این تسهیلات درصد اندکی از قیمت مسکن را پوشش می دهد.

** اقدام به ساخت مسکن به صورت شهرک سازی در زمین های دولتی

وی افزود: اگر دولت عرضه زمین صفر را در نظر بگیرد یعنی زمین های مسکونی را دراختیار سازندگان را بدون قیمت و به صورت رایگان قرار دهد، سازندگان نیز بابت ساخت مسکن در این زمین ها مبلغی را نباید از متقاضیان مطالبه کنند و باید برای ساخت مسکن به صورت شهرک سازی اقدام کرد.

ایلاتی در توضیح ساخت مسکن به صورت شهرک سازی برای افزود: باید مناطقی به طور کامل در اختیار سازندگان قرار گیرد تا آن ها بتوانند مجتمع های مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری بسازند اما در ازای سرمایه گذاری که بخش خصوصی و سازندگان مسکن انجام می دهند نباید پولی را به دولت پرداخت کنند. از سوی دیگر بابت خانه های ساخته شده  فقط هزینه ساخت و اندکی سود سرمایه گذاری که یک سرمایه گذاری منطقی و با سود مشخص است، در شهرک هایی که این مساکن ساخته شده به عنوان قیمت مسکن باید محاسبه کنند. اگر در این مدل اعطای تسهیلات که در اختیار سازندگان قرار می گیرد، تنها بحث مربوط به هزینه پوشش ساخت باشد، مبلغ قابل توجهی خواهد بود و اگر مجدد به خریدار منتقل شود می تواند باز پرداخت این نوع تسهیلات در استطاعت خانواده های متوسط باشد.

وی افزود: برای بررسی کارایی بهتر تسهیلات مسکن باید گفت که این تسهیلات به مسکن هایی اعطا می شود که هزینه زمین در آن محاسبه نشده است یعنی در اصطلاح زمین صفر هستند و الا اگر در مناطق شهری که بازار آزاد مسکن وجود دارد، این تسهیلات را تزریق کنیم، شاید کمتر از ۱۰ درصد بتواند قیمت خانه را پوشش دهد.

این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: در زمین هایی که به صورت زمین صفر در اختیار سازندگان قرار دادند، این تسهیلات می تواند  تا۷۰  و در بعضی از مناطق تا ۸۰  درصد هزینه های خرید و ساخت مسکن را پوشش دهد.

 ایلاتی عنوان کرد: برای دستیابی به کارایی بهتر تسهیلات مسکن باید به سمت ساخت مسکن در زمین های دولتی و عمومی به صورت شهرکی سوق پیدا کرد در این مدل به بحث توسعه مسکن در کشورکمک می شود تا در ارایه تسهیلاتی که سازنده و سپس به خریداران مسکن منتقل می شود، کارایی لازم را داشته باشد در غیر این صورت هر اندازه مبلغ این تسهیلات افزایش پیدا کند اولا از وسع بسیاری از خانواده ها خارج می شود زیرا توان باز پرداخت این تسهیلات را ندارند و اگر افراد با تمکن بالا نیز موفق به دریافت این تسهیلات شود تنها به افزایش تقاضا می انجامد و به نوعی تحریک تقاضا اتفاق می افتد و این مکانیسم به هدف گذاری که دولت برای خانه دار شدن بحث خانواده های متوسط در نظر دارد، کمکی نمی کند.

 این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: تصمیم مجلس، اعطای تسهیلاتی است که در زمین های دولتی اعطا می شود یعنی تسهیلاتی دراختیار سازندگان قرار می گیرد که پس از اتمام ساخت به خریدار منتقل می شود و همان مکانیسم دوگانه ای است که پیش تر به آن اشاره شده است.

ایلاتی گفت: همیشه بحث تسهیلات خرید مسکن توسط بانک عامل آن و بانک های دیگر مطرح بوده است. اما اگر بخواهیم برآیند چند دهه گذشته را در این حوزه بررسی می کنیم این نتیجه حاصل می شود که سیاست های تسهیلات خرید مسکن به جز بعضی موارد که افت و رکود در بازار مسکن اتفاق افتاده است و قیمت ها رکود داشتند، توانسته ۴۰ درصد قیمت مسکن را پوشش دهد و کارایی لازم را نداشته است.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: مشکل اصلی در بازار مسکن به تولید مسکن باز می گردد به طوری که در بازه زمانی ۸ ساله گذسته با افت رکوردهای تولید مسکن مواجه بودیم به طوری که کمتر از ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته شده است در حالی که نیاز کشور ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی است.

** عدم توجه به موضوع ساخت مسکن

 ایلاتی گفت: در سال های اخیر در کنار افزایش تسهیلات خرید به موضوع ساخت مسکن توجه لازم صورت نگرفته است .

به گفته وی اعطای تسهیلات مسکن به تنهایی نمی تواند عدم تولید مسکن را  تعمیم دهد و با نزدیک شدن به ایام انتخابات ریاست جمهوری بیشتر جنبه مسکن و شعارگونه  به خود پیدا می کند.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: مساله مسکن جزو ۱۰ مساله نخست اقتصادی کشور و حتی خانواده ها است و این مهم می تواند به عنوان یک دستورکار باشد که از گروه ها، جناح ها ی مختلف و  جمعیت های سیاسی مختلف که می خواهند در انتخابات ۱۴۰۰ کاندید شوند، برنامه آن ها در حوزه مسکن  مورد سوال  قرار گیرد . دنبال کردن این موضوعات می تواند به بخش های کارشناسی در این حوزه کمک کند.

(Visited 1 times, 1 visits today)

لینک کوتاه مطلب : https://jahaneghtesad.com/?p=136404

دیدگاهتان را بنویسید

Please enter your comment!
Please enter your name here