آنچه که باید درباره ‏سیاست های تامین مالی مسکن در ایران و جهان بدانیم

0
۶۷۳ بازدید

ویژه امور زیر بنایی/ صندوق های سرمایه گذاری زمین و مسکن

بخش مسکن در حال حاضر با چالش‌های اصلی روبروست که برخی از آنها همچون تقاضای بالا برای مسکن اجاره‌ای، کمبود اعتبارات بانکی برای کمک به این بازار، تمرکز منابع مالی روی طرح مسکن مهر، وابستگی شدید به روش سنتی تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و بهره‌وری پایین زمین به عنوان مشکلات پایه‌ای بخش مطرح هستند‎.‎

این بخش که از آن به عنوان موتور محرک اقتصاد نام می برند، علیرغم اینکه یک چهارم سرمایه، یک دهم اشتغال و یک پنجم تسهیلات بانکی کشور را به خود اختصاص داده، اما همواره برای تامین منابع مالی ساخت و ساز و خرید خانه مشکلات مزمنی داشته و دارد و همچنان به روش‌های سنتی تامین مالی پروژه‌های ساختمانی متوسل است اما گویا دیگر این روش‌ها جوابگوی نیاز جامعه برای عرضه سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیست و باید به دنبال روش‌های نوینی باشد‎.‎
در این گزارش با نگاهی به تاریخچه سیاست های حوزه تامین مالی مسکن ، به بررسی این سیاست ها در جهان و ایران می پردازیم.‏

مهمترین‎ ‎سیاستهای‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎گروههای‎ ‎کم درآمد: ‏

در‎ ‎این‎ ‎قسمت‎ ‎به‎ ‎دسته بندی‎ ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎گروه‎ ‎های‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎پرداخته‎ ‎شده‎ ‎است‎ .‎
سیاست‎ ‎های‎ ‎موجود‎ ‎مسکن‎ ‎گروههای‎ ‎کم درآمد‎ ‎در‎ ‎جهان‎ ‎را‎ ‎می توان‎ ‎در‎ ‎چهار‎ ‎دسته‎ ‎بررسی‎ ‎نمود‎ .‎
‎- ‎سیاست‎ ‎ساخت‎ ‎مسکن
‎- ‎سیاست‎ ‎تأمین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن
‎- ‎سیاست‎ ‎زمین‎ ‎و‎ ‎خدمات
‎- ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎منتج‎ ‎از‎ ‎راهبرد‎ ‎توانمند‎ ‎سازی
در‎ ‎ادامه‎ ‎به‎ ‎معرفی‎ ‎این‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎و‎ ‎جایگاه‎ ‎آن‎ ‎در‎ ‎کشورها‎ ‎و‎ ‎نظامهای‎ ‎متفاوت‎ ‎پرداخته‎ ‎خواهد‎ ‎شد.‏

سیاست‎ ‎ساخت‎ ‎مسکن‎ ‎
در‎ ‎این‎ ‎روش‎ ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎دولت‎ ‎حول‎ ‎موضوع‎ ‎عرضه‎ ‎متمرکز‎ ‎است‎ . ‎وظیفه‎ ‎تأمین‎ ‎زمین،‎ ‎سرمایه‎ ‎و‎ ‎تعیین‎ ‎نوع تکنولوژی‎ ‎و‎ ‎مصالح‎ ‎برعهده‎ ‎دولت هاست‎. ‎در‎ ‎کشورهای‎ ‎مختلف‎ ‎با‎ ‎توجه‎ ‎به‎ ‎ساختار‎ ‎حکومتی،‎ ‎قوانین‎ ‎و‎ ‎مقرات‎ ‎خاصی‎ ‎برای استفاده کنندگان‎ ‎از‎ ‎این‎ ‎مساکن‎ ‎وجود‎ ‎دارد‎. ‎برگشت‎ ‎سرمایه‎ ‎دولتها‎ ‎نیز‎ ‎مطابق‎ ‎این‎ ‎قوانین‎ ‎و‎ ‎مقررات‎ ‎است.‏‎ ‎در بخش‎ ‎زیر‎ ‎جایگاه‎ ‎سیاست‎ ‎ساخت‎ ‎مسکن‎ ‎در‎ ‎سازمانهای‎ ‎بین‎ ‎المللی‎ ‎و‎ ‎کشورهای‎ ‎مختلف‎ ‎مورد‎ ‎اشاره‎ ‎قرار‎ ‎گرفته‎ ‎است.‏

سازمان‎ ‎های‎ ‎بین‎ ‎المللی
بانک‎ ‎جهانی‎: ‎بانک‎ ‎جهانی‎ ‎در‎ ‎دهه‎ ۱۹۷۰ ‎میلادی‎ ‎اجرای‎ ‎پروژه هایی‎ ‎که‎ ‎در‎ ‎آن‎ ‎قیمت‎ ‎مسکن‎ ‎تمام‎ ‎شده،‎ ‎در‎ ‎حد‎ ‎توان خرید‎ ‎فقرا‎ ‎باشد،‎ ‎در‎ ‎دستور‎ ‎کار‎ ‎خود‎ ‎قرار‎ ‎داده‎ ‎بود‎ ‎‏.‏‎ ‎منطق‎ ‎درونی‎ ‎این‎ ‎دستورالعمل‎ ‎تمرکز‎ ‎در‎ ‎مدیریت،‎ ‎کنترل از‎ ‎بالا‎ ‎به‎ ‎منظور‎ ‎بالا‎ ‎رفتن‎ ‎کارایی‎ ‎،‎ ‎تولید‎ ‎بیشتر‎ ‎و‎ ‎در‎ ‎نتیجه‎ ‎عرضه‎ ‎مسکن‎ ‎ارزانتر‎ ‎بود‎.‎

کشو‎ ‎رهای‎ ‎بلوک‎ ‎شرق
شوروی‎: ‎در‎ ‎شوروی‎ ‎سابق،‎ ‎دولت‎ ‎با‎ ‎نظام‎ ‎متمرکز‎ ‎،‎ ‎متولی‎ ‎امر‎ ‎ساخت‎ ‎مسکن‎ ‎بود‎ ‎اما‎ ‎تا‎ ‎سال‎ ۱۹۵۴ ‎اصرار‎ ‎کمتری‎ ‎برمسئله
مسکن‎ ‎داشت‎. ‎علی‎ ‎رغم‎ ‎بالا‎ ‎رفتن‎ ‎جمعیت،‎ ‎وضعیت‎ ‎موجود‎ ‎را‎ ‎ابقا‎ ‎میکرد‎. ‎در‎ ‎آن‎ ‎سال‎ ‎به‎ ‎بعد‎ ‎دولت‎ ‎چندین‎ ‎پروژه‎ ‎مسکن‎ ‎سازی‎ ‎را با‎ ‎توان‎ ‎جمعیت‎ ‎پذیری‎ ۶۰۰۰ ‎تا‎ ۱۰۰۰۰ ‎نفر‎ ‎اجرا‎ ‎کرد‎. ‎مهمترین‎ ‎هدف‎ ‎دولت‎ ‎افزایش‎ ‎کمیت‎ ‎مسکن‎ ‎ونه‎ ‎کیفیت‎ ‎آن‎ ‎بود‎ . ‎این
ساختمان‎ ‎ها‎ ‎تمامی‎ ‎از‎ ‎قطعات‎ ‎پیش‎ ‎ساخته‎ ‎تشکیل‎ ‎شدند‎. ‎این‎ ‎اقدام‎ ‎شوروی‎ ‎را‎ ‎به‎ ‎بزرگترین‎ ‎استفاده‎ ‎کننده‎ ‎مسکن‎ ‎صنعتی تبدیل‎ ‎کرد.‏‎ ‎
کشو‎ ‎رهای‎ ‎فدرال
آمریکا‎: ‎ایالات‎ ‎متحده‎ ‎آمریکا‎ ‎فاقد‎ ‎یک‎ ‎نظام‎ ‎فراگیر‎ ‎مسکن‎ ‎اجتماعی،‎ ‎در‎ ‎مقایسه‎ ‎با‎ ‎اروپا‎ ‎است‎.‎در‎ ‎کشور‎ ‎آمریکا‎ ‎تا‎ ‎دهه
‎۱۹۸۰ ‎دولت‎ ‎برای‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎شهروندان‎ ‎آمریکایی‎ ‎که‎ ‎زیر‎ ‎خط‎ ‎فقر‎ ‎قرار‎ ‎داشتند،‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎ی‎ ‎عرضه‎ ‎مسکن‎ ‎عمومی‎ ‎را
دنبال‎ ‎نمود‎. ‎ریخت‎ ‎و‎ ‎پا‎ ‎شهای‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎ساز‎ ‎دولتی‎ ‎از‎ ‎یک‎ ‎سو‎ ‎و‎ ‎وجود‎ ‎ذخیره‎ ‎مسکن‎ ‎در‎ ‎بازار‎ ‎از‎ ‎سوی‎ ‎دیگر‎ ‎منجر‎ ‎شده‎ ‎بود‎ ‎که
هزینه‎ ‎ساخت‎ ‎از‎ ‎قیمت‎ ‎تمام‎ ‎شده‎ ‎در‎ ‎بازار‎ ‎بیشتر‎ ‎شود،‎ ‎از‎ ‎این‎ ‎رو‎ ‎بسیاری‎ ‎از‎ ‎گرو‎ ‎ههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎به‎ ‎دریافت‎ ‎پول‎ ‎از‎ ‎دولت راغب تر‎ ‎بودند‎ ‎تا‎ ‎دریافت‎ ‎مسکن.‏

کشور‎ ‎های‎ ‎دولت‎ ‎رفاه
سوئد‎: ‎در‎ ‎سوئد‎ ‎دولت‎ ‎سرمایه‎ ‎و‎ ‎زمین‎ ‎را‎ ‎به‎ ‎صورت‎ ‎وام‎ ‎با‎ ‎اقساط‎ ‎بلندمدت‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎سازمان‎ ‎های‎ ‎محلی‎ ‎قرار‎ ‎می‎ ‎دهد‎ ‎و
مدیریت‎ ‎محلی‎ ‎این‎ ‎سرمایه‎ ‎را‎ ‎در‎ ‎دسترس‎ ‎بخش‎ ‎خصوصی‎ ‎قرار‎ ‎می‎ ‎دهد‎ ‎و‎ ‎از‎ ‎سوی‎ ‎دیگر‎ ‎به‎ ‎گروههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎مسکن‎ ‎نیز وام‎ ‎بلندمدت‎ ‎با‎ ‎یارانه‎ ‎مسکن‎ ‎می‎ ‎دهد‎. ‎تا‎ ‎شهروندان‎ ‎بتوانند‎ ‎این‎ ‎مساکن‎ ‎را‎ ‎اجاره‎ ‎یا‎ ‎تملک‎ ‎نمایند‎. ‎علی‎ ‎رغم‎ ‎آن‎ ‎که‎ ‎دولت‎ ‎بیشترین سرمایهگذاری‎ ‎را‎ ‎دارد؛‎ ‎تصمیمگیران‎ ‎محلی‎ ‎به‎ ‎دولت‎ ‎اجازه‎ ‎دخالت‎ ‎نمیدهند‎ ‎‏.‏

کشو‎ ‎رهای‎ ‎توسعه‎ ‎نیافته

ایران‎: ‎کشورهای‎ ‎توسعه‎ ‎یابنده‎ ‎یا‎ ‎کم‎ ‎توسعه‎ ‎یافته‎ ‎، چون‎ ‎ایران‎ ‎به‎ ‎طور‎ ‎معمول‎ ‎دچار‎ ‎عدم‎ ‎بلوغ‎ ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎اجتماعی‎ ‎در
زمینه‎ ‎های‎ ‎مختلف،‎ ‎به‎ ‎خصوص‎ ‎بخش‎ ‎مسکن‎ ‎هستند‎.‎در‎ ‎ایران‎ ‎قبل‎ ‎از‎ ‎دهه‎ ۱۹۸۰ ‎میلادی‎ ‎سیاست‎ ‎مسکن‎ ‎سازی‎ ‎در‎ ‎پایتخت
دنبال‎ ‎می گردد؛‎ ‎که‎ ‎می توان‎ ‎به‎ ‎پروژه‎ ‎کوی‎ ‎سیزده‎ ‎آبان اشاره کرد؛ هدف‎ ‎اصلی‎ ‎پروژه‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎برای‎ ‎نیازمندان‎ ‎نبود‎ ‎،‎ ‎بلکه آزاد‎ ‎سازی‎ ‎زمین‎ ‎شهری‎ ‎از‎ ‎تصرف‎ ‎گروههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎را‎ ‎مهمترین‎ ‎دلیل‎ ‎آن‎ ‎اقدام‎ ‎میتوان‎ ‎شمرد.‏‎ ‎این سیاست جهت ایجاد مجتمع های کارمندی و اسکان حاشیه نشینها شکل گرفت. ولی به علت عدم وجود منابع مالی مورد نیاز برای همه افراد- عدم رعایت استانداردهای لازم در طول طراحی و ساخت که باعث افزایش هزینه ها و طولانی شدن مدت احداث مساکن باعث شد، هدف اصلی یعنی فقرا از آن بی نصیب بمانند.‏

> سیاست های‎ ‎معطوف‎ ‎به‎ ‎تأمین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن
تأمین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن‎ ‎سرمایهای‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎خانوادهها‎ ‎برای‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎یا‎ ‎بهسازی‎ ‎آن‎ ‎قرار‎ ‎میگیرد‎ ‎‏.‏‎ ‎در‎ ‎این‎ ‎روش‎ ‎دولت‎ ‎تنها‎ ‎تأمین کننده‎ ‎سرمایه‎ ‎لازم‎ ‎برای‎ ‎مسکن‎ ‎است،‎ ‎که‎ ‎آن‎ ‎را‎ ‎عمدتاً‎ ‎به‎ ‎صورت‎ ‎وام‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎گرو‎ ‎هها‎ ‎ی کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎قرار‎ ‎میدهد‎. ‎نحوه‎ ‎باز‎ ‎پرداخت‎ ‎وام‎ ‎و‎ ‎شرایط‎ ‎استفاده کنندگان‎ ‎با‎ ‎توجه‎ ‎به‎ ‎گروههای‎ ‎هدف‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎تعیین‎ ‎می‎-‎
گردد‎.‎

کشورها‎ ‎با‎ ‎ساختار‎ ‎حکومتی‎ ‎فدرال
آمریکا‎: ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎مسکن‎ ‎در‎ ‎کشورآمریکا‎ ‎بیشتر‎ ‎براساس‎ ‎مالیات‎ ‎و‎ ‎بازارهای‎ ‎سرمایه‎ ‎و‎ ‎مالی‎ ‎برای‎ ‎افزایش‎ ‎تقاضا‎ ‎و‎ ‎فراهم
آوردن‎ ‎سرمایه‎ ‎برای‎ ‎تولید‎ ‎مسکن‎ ‎عمل‎ ‎میکند.‏‎.‎
۱٫ دادن‎ ‎یارانه‎ ‎مستقیم‎: ‎در‎ ‎این‎ ‎روش،‎ ‎دولت‎ ‎تنها‎ ‎تمام‎ ‎یا‎ ‎بخشی‎ ‎از‎ ‎سرمایه‎ ‎لازم‎ ‎برای‎ ‎تملّک‎ ‎مسکن‎ ‎را‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎خانوار
قرار‎ ‎میدهد‎ ‎و‎ ‎انتخاب‎ ‎مسکن‎ ‎بر‎ ‎عهده‎ ‎شهروندان‎ ‎می‎ ‎باشد.‏
۲٫ سیاست‎ ‎های‎ ‎کنترل‎ ‎اجاره‎: ‎این‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎که‎ ‎از‎ ‎بعد‎ ‎از‎ ‎جنگ‎ ‎جهانی‎ ‎دوم‎ ‎دنبال‎ ‎میشود‎ ‎به‎ ‎کنترل‎ ‎اجاره‎ ‎ها‎ ‎از‎ ‎سوی
دولت‎ ‎انجامیده‎ ‎است‎. ‎براین‎ ‎اساس‎ ‎اجار‎ ‎هها‎ ‎در‎ ‎حد‎ ‎توان‎ ‎مردم‎ ‎پایین تر‎ ‎از‎ ‎ارزش‎ ‎بازار‎ ‎تعیین‎ ‎میگردد‎. ‎دولت‎ ‎معتقد‎ ‎است‎ ‎با‎ ‎این
کار‎ ‎بخش‎ ‎کوچکی‎ ‎از‎ ‎سرمایه‎ ‎را‎ ‎از‎ ‎مالک‎ ‎پولدار‎ ‎دریافت‎ ‎کرده‎ ‎و‎ ‎به‎ ‎مستأجر‎ ‎کم‎ ‎در‎ ‎آمد‎ ‎منتقل می نماید.‏
۳٫ سیاست‎ ‎های‎ ‎انگیزشی‎: ‎این‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎با‎ ‎ابزارهایی‎ ‎همچون‎ ‎معافیت‎ ‎مالیاتی،‎ ‎وام‎ ‎درازمدت‎ ‎و‎ ‎بیمه‎ ‎مانند‎ ‎آن‎ ‎همراه‎ ‎است
و‎ ‎ازاین‎ ‎طریق‎ ‎کوشش‎ ‎میشود‎ ‎علاقه‎ ‎عمومی‎ ‎به‎ ‎سرمایه‎ ‎گذاری‎ ‎برای‎ ‎ساخت،‎ ‎خرید‎ ‎یا‎ ‎اجاره‎ ‎در‎ ‎بخش‎ ‎مسکن‎ ‎افزایش‎ ‎یابد

تمامی‎ ‎این‎ ‎سه‎ ‎دسته‎ ‎سیاست‎ ‎با‎ ‎یکدیگر‎ ‎اجرا‎ ‎میشود‎. ‎دولت‎ ‎بیشترین‎ ‎هزینه‎ ‎را‎ ‎متحمل‎ ‎م‎ ‎یگردد‎ . ‎ولی‎ ‎در‎ ‎بازار‎ ‎مسکن
دخالت‎ ‎زیادی‎ ‎ندارد‎. ‎دولت‎ ‎فدرال‎ ‎قابل‎ ‎دسترس‎ ‎بودن‎ ‎مسکن‎ ‎برای‎ ‎متقاضیان‎ ‎و‎ ‎سودآور‎ ‎بودن‎ ‎بازار‎ ‎را‎ ‎هدف‎ ‎فعالی‎ ‎تهای‎ ‎خود‎ ‎قرارداده‎ ‎است‎. ‎در‎ ‎این‎ ‎میان‎ ‎مجموعهای‎ ‎از‎ ‎ابزارهای‎ ‎کنترل‎ ‎در‎ ‎قالب،‎ ‎ساز‎ ‎و‎ ‎کار‎ ‎شهروندی،‎ ‎ابزارهای‎ ‎انگیزشی‎ ‎به‎ ‎صورت‎ ‎م‎ ‎ؤسسات مالی‎- ‎تجاری‎ ‎و‎ ‎ابزارهای‎ ‎حمایتی‎ ‎در‎ ‎قالب‎ ‎سازمانهای‎ ‎حامی‎ ‎نظیر‎ ‎شرکتها‎ ‎و‎ ‎موسسات‎ ‎بیمه‎ ‎و‎ ‎سازمان‎ ‎های‎ ‎مردمی‎ ‎دولت‎ ‎را کنترل،‎ ‎حمایت‎ ‎و‎ ‎یاری‎ ‎مینمایند‎ ‎‏.‏

کشور‎ ‎ها‎ ‎با‎ ‎ساختار‎ ‎غیرفدرال
انگلستان‎: ‎دولت‎ ‎انگلستان‎ ‎مطابق‎ ‎قانون‎ ‎اساسی،‎ ‎مسئول‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎شهروندان‎ ‎نیازمند‎ ‎است‎. ‎دولت‎ ‎مرکزی‎ ‎برای‎ ‎تأمین
مسکن‎ ‎گروههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎به‎ ‎دولت‎ ‎محلی‎ ‎،‎ ‎وام‎ ‎و‎ ‎کمک‎ ‎بلاعوض‎ ‎اعطا‎ ‎مینماید‎ ‎تا‎ ‎دولت‎ ‎محلی‎ ‎بتواند‎ ‎با‎ ‎حمایت‎ ‎از
گروههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎آنان‎ ‎را‎ ‎وارد‎ ‎تقاضای‎ ‎مؤثر‎ ‎بازار‎ ‎نماید‎. ‎دولت‎ ‎محلی،‎ ‎قسمتی‎ ‎از‎ ‎مالیات‎ ‎املاک‎ ‎را‎ ‎برای‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن
گروههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎سرمایه‎ ‎گذاری‎ ‎مینماید.‏
فرانسه‎: ‎دولت‎ ‎فرانسه‎ ‎از‎ ‎دهه‎ ۱۹۳۰ ‎جهت‎ ‎افزایش‎ ‎توان‎ ‎متقاضیان‎ ‎و‎ ‎وارد‎ ‎کردن‎ ‎آنها‎ ‎در‎ ‎بازار‎ ‎مسکن‎ ‎به‎ ‎تمام‎ ‎اقشار‎ ‎جامعه
این‎ ‎یارانه‎ ‎را‎ ‎به‎ ‎سمت‎ HLM ‎برای‎ ‎اجاره‎ ‎یا‎ ‎تملّک‎ ‎واحد‎ ‎مسکونی‎ ‎یارانه‎ ‎پرداخت‎ ‎مینماید‎. ‎از‎ ‎سال‎ ۱۹۴۶ ‎در‎ ‎قالب‎ ‎پروژه‎ ‎های
اقشار‎ ‎متوسط‎ ‎و‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎جامعه‎ ‎سوق‎ ‎یافته‎ ‎است.‏

کشورهای‎ ‎دولت‎ ‎رفاه
سوئد‎: ‎دولت‎ ‎سوئد‎ ‎مسئولیت‎ ‎تأمین‎ ‎مالی‎ ‎پروژههای‎ ‎مسکن‎ ‎این‎ ‎کشور‎ ‎را‎ ‎دارد‎. ‎این‎ ‎پروژه‎ ‎ها‎ ‎توسط‎ ‎احزاب‎ ‎کارگری‎ ‎و
تعاونیهای‎ ‎قوی‎ ‎که‎ ‎پایه‎ ‎مردمی‎ ‎و‎ ‎شهروندی‎ ‎دارند‎ ‎هزینه‎ ‎می‎ ‎شوند‎ . ‎در‎ ‎این‎ ‎میان‎ ‎دولت‎ ‎با‎ ‎ایجاد‎ ‎کارخانه‎ ‎های‎ ‎قطعات
پیش‎ ‎ساخته،‎ ‎وضع‎ ‎قوانین‎ ‎استاندارد‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎اعمال‎ ‎کنترل‎ ‎بر‎ ‎زمین‎ ‎برای‎ ‎کارایی‎ ‎بیشتر‎ ‎نظام‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎بستر‎ ‎سازی
می‎ ‎نماید.‏
سازمان‎ ‎های‎ ‎بین‎ ‎المللی
بانک‎ ‎جهانی‎: ‎بانک‎ ‎جهانی‎ ‎از‎ ‎دهه‎ ۱۹۷۰ ‎میلادی‎ ‎تاکنون‎ ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎تأمین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن‎ ‎را‎ ‎دنبال‎ ‎مینماید‎. ‎روند‎ ‎تلاش‎-‎
های‎ ‎این‎ ‎بنگاه‎ ‎جهانی‎ ‎بیانگر‎ ‎سه‎ ‎نوع‎ ‎سیاست‎ ‎با‎ ‎سمت‎ ‎و‎ ‎سوی‎ ‎متفاوت‎ ‎است‎.‎
در‎ ‎دهه‎ ۱۹۷۰ ‎بانک‎ ‎به‎ ‎عرضه‎ ‎مسکن‎ ‎توجه‎ ‎داشت‎ ‎و‎ ‎با‎ ‎هدف‎ ‎تولید‎ ‎بیشتر‎ ‎و‎ ‎ارزا‎ ‎نتر،‎ ‎یاران‎ ‎ه‎ ‎ها‎ ‎ی‎ ‎بانک‎ ‎به‎ ‎بخش‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎ساز‎ ‎به‎ ‎صورت‎ ‎متمرکز‎ ‎و‎ ‎تأمین‎ ‎زمین‎ ‎اختصاص‎ ‎یافته‎ ‎بود‎ ‎‏.‏
در‎ ‎دهه‎ ۱۹۸۰ ‎جهت‎ ‎پیشنهادات‎ ‎و‎ ‎سرمایه‎ ‎گذاری‎ ‎های‎ ‎بانک‎ ‎از‎ ‎بخش‎ ‎زمین‎ ‎و‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎ساز‎ ‎به‎ ‎سمت‎ ‎بنگا‎ ‎هها‎ ‎و‎ ‎مؤسسات‎ ‎مالی‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎تغییر‎ ‎نمود‎ ‎‏.‏
از‎ ‎دهه‎ ۱۹۹۰ ‎بانک‎ ‎توامان‎ ‎به‎ ‎عرضه‎ ‎و‎ ‎تقاضا‎ ‎و‎ ‎نیز‎ ‎یکپارچگی‎ ‎سیاست‎ ‎گذاری‎ ‎در‎ ‎بخش‎ ‎مسکن‎ ‎تأکید‎ ‎دارد‎. ‎ازاین‎ ‎زاویه‎ ‎دولتها‎ ‎به‎ ‎اعمال‎ ‎اصلاحات‎ ‎سازمانی‎ ‎و‎ ‎هم‎ ‎اهنگی‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎ی‎ ‎بخش‎ ‎مسکن‎ ‎با‎ ‎دیگر‎ ‎بخش‎ ‎ها‎ ‎تشویق می‎ ‎گردند.‏

سازمان‎ ‎ملل‎ ‎متحد
سازمان‎ ‎ملل‎ ‎متحد‎ ‎از‎ ‎طریق‎ ‎کمیسیون‎ ‎اسکان‎ ‎بشر‎ ‎در‎ ‎قالب‎ ‎برنامه‎ ‎های‎ ‎هبیتات،‎ ‎در‎ ‎زمینه‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎گرو‎ ‎هها‎ ‎ی کم‎ ‎درآمد‎ ‎اقدام‎ ‎مینماید‎. ‎در‎ ‎هبیتات،‎ ‎بخش‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎ساز‎ ‎در‎ ‎اولویت‎ ‎قرار‎ ‎داشت‎ ‎و‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎بر‎ ‎تأمین‎ ‎مالی‎ ‎نیازهای‎ ‎این‎ ‎بخش متمرکز‎ ‎بود‎. ‎در‎ ‎برنامه‎ ‎هبیتات،‎ ‎سازمان‎ ‎ملل‎ ‎مشکل‎ ‎مسکن‎ ‎گروههای‎ ‎کم‎ ‎درآمد‎ ‎را‎ ‎با‎ ‎فقر‎ ‎و‎ ‎مسائل‎ ‎توسعه‎ ‎مرتبط‎ ‎می‎ ‎داند‎. ‎در‎ ‎هردو‎ ‎برنامه‎ ‎خودیاری‎ ‎و‎ ‎نقش‎ ‎مردم‎ ‎و‎ ‎تعاونی‎ ‎ها‎ ‎مهم‎ ‎قلمداد‎ ‎شده‎ ‎است‎ ‎و‎ ‎نیز‎ ‎سازمان‎ ‎ملل‎ ‎خواهان‎ ‎هماهنگی‎ ‎بین‎ ‎بخش‎ ‎های‎ ‎مختلف
نظام‎ ‎تصمی‎ ‎مگیری‎ ‎شده‎ ‎است.‏

> سیاست‎ ‎زمین‎ ‎و‎ ‎خدمات‎ ‎
در‎ ‎این‎ ‎روش‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎دولت‎ ‎به‎ ‎جای‎ ‎سرمایه گذاری‎ ‎در‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎ساز،‎ ‎زیرساختهای‎ ‎لازم‎ ‎برای‎ ‎مجموعه‎ ‎های‎ ‎زیستی،
یعنی‎ ‎زمین‎ ‎و‎ ‎تأسیسات‎ ‎شهری‎ ‎را‎ ‎فراهم‎ ‎مینماید‎ ‎و‎ ‎افراد‎ ‎خانوار‎ ‎به‎ ‎تدریج‎ ‎اقدام‎ ‎به‎ ‎ساخت‎ ‎و‎ ‎تکمیل‎ ‎واحد‎ ‎مسکونی‎ ‎مینمایند‎. ‎در
این‎ ‎روش‎ ‎برخلاف‎ ‎دو‎ ‎روش‎ ‎گذشته‎ ‎مسکن‎ ‎به‎ ‎یکباره‎ ‎ساخته‎ ‎نمیشود‎ ‎بلکه‎ ‎به‎ ‎تدریج‎ ‎مسکن‎ ‎و‎ ‎محیط‎ ‎شکل‎ ‎می‎ ‎گیرد‎ . ‎دولت
سازنده‎ ‎و‎ ‎تأمین کننده‎ ‎مسکن‎ ‎نیست،‎ ‎بنابراین‎ ‎از‎ ‎گروه‎ ‎های‎ ‎بیشتری‎ ‎میتواند،‎ ‎حمایت‎ ‎نماید.در‎ ‎کشور‎ ‎های‎ ‎درحال‎ ‎توسعه‎ ‎مردم‎ ‎به‎ ‎روش‎ ‎تکاملی‎ ‎خانه ی‎ ‎خود‎ ‎را‎ ‎میسازند‎ ‎‏.‏

بانک‎ ‎جهانی‎ ‎
در‎ ‎دهه‎ ۱۹۷۰ ‎،‎ ‎این‎ ‎سیاست‎ ‎را‎ ‎دنبال‎ ‎نمود‎ ‎و‎ ‎سه‎ ‎هدف‎ ‎اصلی‎ ( ۱٫‎تهیه‎ ‎مسکن‎ ۲٫ ‎بازگشت‎ ‎سرمایه‎ ‎و‎ ‎کاهش
تدریجی‎ ‎یارانه‎ ‎های‎ ‎پرداختی‎ ۳٫ ‎تکرار‎ ‎پر‎ ‎وژه‎ ‎به‎ ‎صورت‎ ‎الگویی‎ ‎برای‎ ‎تولید‎ ‎انبوه را‎ ‎دنبال‎ ‎میکرد‎. ‎
بانک‎ ‎جهانی‎ ۱۱۶ ‎پروژه‎ ‎را‎ ‎اجرا‎ ‎کرد،‎ ‎ولی‎ ‎این‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎تنها‎ ‎عمدتاً‎ ‎به‎ ‎هدف‎ ‎اول‎ ‎یعنی‎ ‎تهیه‎ ‎مسکن‎ ‎نائل‎ ‎شدند.‏

کشور‎ ‎های‎ ‎توسعه‎ ‎نیافته
آلسالوادور،‎ ‎فیلیپین،‎ ‎سنگال‎ ‎و‎… ‎از‎ ‎جمله‎ ‎کشورهایی‎ ‎هستند‎ ‎که‎ ‎از‎ ‎دهه‎ ۱۹۷۰ ‎به‎ ‎بعد‎ ‎با‎ ‎حمایت‎ ‎بانک‎ ‎جهانی‎ ‎سیاست
زمین‎ ‎و‎ ‎خدمات‎ ‎را‎ ‎اجرا‎ ‎کردند‎.‎

> توانمندسازی
از‎ ‎نیمه‎ ‎دوم‎ ‎دهه‎ ۱۹۸۰ ‎میلادی‎ ‎راهبرد‎ ‎توانمندسازی‎ ‎به‎ ‎همراه‎ ‎ارتقا‎ ‎یا‎ ‎بهسازی‎ ‎محیط های‎ ‎موجود‎ ‎در‎ ‎پیش‎ ‎گرفته‎ ‎شد‎ .‎
این‎ ‎راهبرد،‎ ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎ظرفیت سازی‎ ‎برای‎ ‎توسعه‎ ‎را‎ ‎با‎ ‎استفاده‎ ‎از‎ ‎یک‎ ‎مهندسی‎ ‎اجتماعی‎ ‎در‎ ‎قالب‎ ‎مدیریت‎ ‎محلی‎ ‎توصیه‎ ‎می
نماید‎.‎
در‎ ‎روش‎ ‎توانمندسازی‎ ‎مرکز‎ ‎توجه،‎ ‎ساکنان‎ ‎شهر‎ ‎و‎ ‎مردم‎ ‎هستند‎ ‎و‎ ‎دولت‎ ‎متعهد می‎ ‎گردد‎ ‎تسهیلات‎ ‎لازم‎ ‎را‎ ‎برای‎ ‎آنان‎ ‎فراهم‎ ‎کند‎. ‎بهسازی‎ ‎شهری‎ ‎همراه‎ ‎با‎ ‎توانمندسازی‎ ‎اجتماعات‎ ‎محلی،‎ ‎رهیافت‎ ‎نوینی‎ ‎برای حل‎ ‎مسأله‎ ‎فقر‎ ‎شهری‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎دیگر‎ ‎مهندسی ساختمان‎ ‎و‎ ‎تزریق‎ ‎منابع‎ ‎مالی‎ ‎صرف‎ ‎را‎ ‎رهگشا‎ ‎نمی‎ ‎داند‎ ‎بلکه‎ ‎مهندسی‎ ‎اجتماعی،‎ ‎با‎ ‎حمایت‎ ‎و‎ ‎تسهیل‎ ‎بخش‎ ‎عمومی‎ ‎و‎ ‎سازمانهای‎ ‎غیر‎ ‎دولتی‎ ‎و‎ ‎محلی‎ ‎و‎ ‎مشارکت‎ ‎فعال‎ ‎ساکنان‎ ‎مورد‎ ‎نظر‎ ‎است‎.‎
‏ ‏
سازمانهای‎ ‎جهانی
سازمان‎ ‎ملل‎ ‎متحد‎: ‎سازمان‎ ‎ملل‎ ‎متحد‎ ‎سال‎ ۱۹۸۶ ‎میلادی‎ ‎را‎ ‎سال‎ ‎تأمین‎ ‎سر‎ ‎پناه‎ ‎برای‎ ‎افراد‎ ‎بیخانمان‎ ‎معرفی‎ ‎مینماید‎ .‎
در‎ ‎همین‎ ‎سال‎ ‎راهبرد‎ ‎جهانی‎ ‎تأمین‎ ‎سر‎ ‎پناه‎ ‎تا‎ ‎سال‎ ۲۰۰۰ ‎م‎ ‎با‎ ‎رویکرد‎ ‎توانمند‎ ‎سازی‎ ‎تدوین‎ ‎شد‎. ‎این‎ ‎راهبرد‎ ‎سیاست‎ ‎های‎ ‎زیر
را‎ ‎دنبال‎ ‎مینمود:‏
* سیاست‎ ‎تأمین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن‎ ‎به‎ ‎همراه‎ ‎ظرفیت‎ ‎سازی‎ ‎
* بهبود‎ ‎مدیریت‎ ‎شهری‎ ‎با‎ ‎تأکید‎ ‎بر‎ ‎مشارکت‎ ‎بخش‎ ‎خصوصی‎ ‎و‎ ‎عمومی‎ ‎
* تأمین‎ ‎سر‎ ‎پناه‎ ‎به‎ ‎همراه‎ ‎حقوق‎ ‎و‎ ‎مزایای‎ ‎اجتماعی‎ ‎

آنچه در ایران اتفاق افتاد

هیئت وزیران در سال ۱۳۸۲ سند ملی توانمند سازی و سامتندهی اسکان غیر رسمی را مصوب نمود و در حال حاضر نیز محور هشتم ” طرح جامع مسکن” در ایران، توانمندی سکونتگاه ها را مورد توجه و تاکید قرار داده است.‏
روند سیاستگذاری مسکن در ایران
در دوران قبل از انقلاب اسلامی ، با پیدایش مشکل مسکن در تهران و شهرهای دیگر، توجه دولت به مسأله جلب و سیاستهای پیش‌بینی شده، در قالب برنامه‌های پنج ساله متجلی شد. در برنامه‌های اول و دوم عمرانی کشور، اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه سازی و تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است و از برنامه های سوم عمرانی به بعد، طرحها و برنامه های مربوط به بخش مسکن در برنامه‌های پنج ساله دیده میشود. ‏
> در برنامه های سوم عمرانی قبل از انقلاب (۱۳۴۶-۱۳۴۲) ، سیاستها و خط مشی‌های دولت در امر مسکنذعبارت بودند از :نظارت بر کلیه فعالیتهای مربوط به تهیه مسکن ، تعیین و برآورد نیازها در این زمینه ، تهیه برنامه‌های مالی به منظور اعطای وامهای درازمدت و گسترش اقدامهای خودیاری در تهیه مسکن با کمک و راهنمایی دولت (سازمان برنامه و بودجه ، گزارش برنامه عمرانی سوم (۱۳۴۶-۱۳۴۲)) . در این برنامه مشکلات متعددی مانع اجرای صحیح برنامه گردید. ‏
> سیاستها و خط مشی های بخش مسکن در برنامه چهارم عمرانی (۱۳۵۱-۱۳۴۷) در قالب ایجاد صندوقهای پس انداز، بررسی سبک معماری و نوع مصالح ساختمانی ، نظارت بر صدور پروانه‌های ساختمانی ، تأمین موجبات خانه سازی به وسیله صاحبان صنایع ، نوسازی محله‌های قدیمی در قالب طرحهای جامع شهری، توجه به ایجاد ارتباط بین مسکن و شهرسازی ، و در نهایت تشویق آپارتمان‌سازی و احداث مجتمع های مسکونی ، دنبال شد. ‏
در مجموع ، علی رغم اجرای نسبی اهداف برنامه ، عدم تناسبها و عدم هماهنگیها در اجرای برنامه‌، مانع حل قطعی مشکل مسکن گردید. ‏
> در برنامه عمرانی پنجم قبل از انقلاب اسلامی (۱۳۵۶-۱۳۵۲) ، سیاستهای دولت تحت عنوان سیاستهای اجرایی برنامه ، مواردی چون سیاستهای اعتباری ، سیاستهای مستقیم دولت مانند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن ، سیاستهای تأمین زمین مانند تخصیص اراضی دولت به شهرداریها با قیمت مناسب و سیاستهای مربوط به روشهای ساختمانی مانند بررسی مصالح ساختمانی و با توجه به شرایط اقلیمی را شامل می شده است. ‏
در این برنامه ، هم دولت و هم بخش خصوصی بیش از پیش فعال شدند. به ویژه اینکه به گروههای کم درآمد توجه خاصی مبذول شد و دولت در طی برنامه ۲۸ هزار واحد مسکونی برای آنان احداث کرد. ‏
در این برنامه تنها اهداف کمی برنامه محقق شد و اهداف کیفی آن همچنان لاینحل باقی ماند (اهری، ۱۳۷۵) .‏
سالهای اولیه پس از انقلاب ، با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود ، اصولاً تفکر برنامه‌ریزی به ویژه در زمینه مسکن دنبال نشد.‏
> در برنامه اول توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران (۱۳۷۲-۱۳۶۸) ، توسعه و ترویج سازه‌های بتنی در شهرهای بزرگ و متوسط و ایجاد صنایع پیش ساخته در شهرهای بزرگ برای تشویق تولید انبوه مسکن و استفاده از مصالح ساختمانی، به خصوص صنایع پتروشیمی به منظور جایگزینی مصالح وارداتی در دستور کار قرار گرفت. در این برنامه بیشتر شاخص های تراکم خانوار و واحد مسکونی و سرانه زیر بنا مورد توجه بوده است.‏
> در برنامه دوم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور (۱۳۷۸-۱۳۷۴) سیاستها و خط مشی‌هایی از جمله استفاده بهینه از زمین، کمک به احداث مسکن برای متقاضیان کم درآمد، تقلیل متوسط سطح زیربنای مسکونی، آموزش فنون ساخت و ساز نوین، تقویت منابع مالی بانک مسکن و امثال آن به تصویب رسیده است. ‏
> در برنامه سوم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور، در این برنامه به گروههای کم درآمد توجه خاصی شده بود.‏

خط مشی های مهم این برنامه:‏
‎۱‎‏.پرداخت تدریجی تسهیلات بانکی برای ساخت مرحله ای مسکن گروههای کم درامد‏
‏۲٫ ایجاد بازار ثانویه و امکان خرید و فروش اوراق مشارکت بخش مسکن در بورس ‏
‏۳٫اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه به بخش مسکن‏
‏۴٫حمایت از تولیدکنندگان واحدهای مسکونی کوچک با تاکید بر مجتمع سازی و انبوه سازی
‏۵٫اصلاح قانون مسکن استیجاری در جهت کاهش تدریجی دخالت دولت و افزایش فعالیت بخش خصوصی و نهادهای محلی.‏
> در برنامه چهارم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور،سازماندهی بافت های فرسوده و تامین مسکن افراد کم درآمد (مسکن مهر) مورد توجه قرار گرفته بود.‏
خط مشی های مهم این برنامه:‏
‏۱٫تقویت تعاونی های مسکن- سازمانهای خیریه و غیر دولتی فعال در بخش مسکن‏
‏۲٫تشکیل بازار ثانویه رهن‏
‏۳٫افزایش سهم انبوه سازی در امر ساخت به میزان ۳ برابر عملکرد برنامه سوم‏
‏۴٫گسترس بازار سرمایه مسکن‏
‏۵٫تشویق و ترغیب سرمایه گذاری خارجی در بخش مسکن‏
‏۶٫پلکانی کردن باز پرداخت اقساط تسهیلات بانکی‏
> در برنامه پنجم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور، این برنامه در راستای ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در برنامه چهارم و با تاکید بر الگوی شهرسازی ایرانی اسلامی، مسکن مهر و جوانان و ساماندهی بافت های فرسوده و اسکان غیر رسمی و توسعه پایدار تدوین شده . در این برنامه حداقل ۵۰% از منابع و تسهیلات اعطایی به بخش مسکن اعم از طرح های مسکن مهر – مسکن نیازمندان و جوانان در بافت های فرسوده اختصاص داده شده است.‏
سیاست ها و خط مشی های اعتباری این برنامه:‏
‏۱٫‏‎ ‎منظور اینکه سیستم بانکی کشور به صورت یک شبکه گسترده آماده اعطای وام مسکن برای عموم گردد صندوقهای‌پس‌انداز مسکن در شعب اکثر بانکهای کشور ایجاد و توسعه خواهد یافت و با وضع مقررات لازم ترتیبی اتخاذ خواهد گردید که بانکهای تجارتی سهم‌بیشتری از سپرده‌های خود را به اعتبارات مسکن اختصاص دهند‎.‎
‏‌۲٫‏‎ ‎شرکتهای پس‌انداز وام مسکن در جهت جلب پس‌اندازها و تخصیص آن بر امر مسکن توسعه یافته و تقویت خواهند شد‎.‎
‏‌۳٫‏‎ ‎به منظور تجهیز اعتبارات بخش خصوصی در جهت تهیه و تدارک واحدهای مسکونی دسته‌جمعی ارزان قیمت به کارگران و کارمندان و مستخدمین کم‌درآمد و شرکتهای تعاونی مسکن و همچنین کارفرمایانی که نسبت به ایجاد خانه‌های سازمانی کارگری اقدام نمایند کمک بهره وام مسکن پرداخت‌خواهد شد و با اعطای کمکهای اعتباری با بهره نازل و همچنین معافیت‌های مالیاتی بخش خصوصی به آپارتمان‌سازی تشویق و هدایت خواهد شد.‏

(Visited 1 times, 1 visits today)

لینک کوتاه مطلب : https://jahaneghtesad.com/?p=7859