گراني و پيچيده بودن ضوابط معامله اوراق تسهيلات مسکن و همچنين اما واگرهايي که بانک مسکن براي مدت اعتبار و مشمولان استفاده از وام هاي جديد مسکن گذاشت، کار معاملات اين اوراق را دشوار کرد. با اين حال هيچ دشواري به بزرگي افزايش قيمت يکباره اين اوراق نبود. در پاسخ به دلايل اين دشواري، امير هاموني، مديرعامل فرابورس، سازمانش را در اين باره مصلوب الاختيار توصيف مي کند و مسئوليت را به ناشر اين اوراق حواله مي دهد. با اين حال وي از ورود ابزارهاي جديد تامين مالي بخش مسکن سخن مي گويد که مي تواند عرضه و تقاضاي مسکن را متوازن کند.‏

‏*اين روزها يکي از مهم ترين مراجعات مردم به فرابورس، تهيه اوراق وام مسکن است، اما قيمت اين اوراق همواره رو به افزايش بوده و است. قيمت اوراق وام مسکن از زمان اولين انتشار تاکنون چقدر افزايش پيدا کرده و علت اين افزايش چه بوده است؟

انتشار اوراق تسهيلات مسکن، مهر 89 انجام شد و در آبان ماه اولين معامله اين اوراق صورت گرفت. قبل از ورود اين اوراق به فرابورس، قيمت يک مجموعه اوراق که مي شد با آن وام مسکن گرفت در بازار غيررسمي حدود500 هزار تومان بود. يعني هر ورقه اين اوراق حدود 90 تا 100 هزار تومان قيمت داشت و معامله مي شد و با کارمزدهاي بالا، که عمدتا افراد فعال در اين حوزه ـ از خريدار گرفته تا فروشنده ـ دريافت مي کردند. از اين رو بانک مسکن تصميم گرفت تسهيلات مسکن نظام مندي را ايجاد کند و سر و ساماني به اين بخش بدهد. قصد بانک مسکن از اين کار شفافيت در قيمت گذاري بود.‏

اين بازاري بود که در آبان 89 رسما در فرابورس با درخواست بانک مسکن شروع به کار کرد و مجوزهاي لازم را از کميته فقهي و همين طور سازمان بورس و اوراق بهادار و شوراي عالي بورس اخذ کرد. البته اين اوراق به عنوان يک ورقه قابل معامله هم شناخته شد و با عنوان يک امتياز و يک حق تقدم در نظر گرفته شد. از آن تاريخ تقريبا روند نزولي قيمت آن در بازار شروع شد. با توجه به اين که فرابورس فقط يک کارمزد حداقلي ـ شايد در حد 10 هزار تومان ـ را که بايد به کارگزار پرداخت مي شد در نظر گرفته بود. لذا قيمت 90 هزار توماني اين اوراق به 40 تا50 هزار تومان رسيد و اين کاهش قيمت ناشي از تغييرات و همچنين وجود شفافيت در بازار بود. همچنين به واسطه اين که اين بازار، بازار شفافي شده بود، قيمت هايي که در بازار غيررسمي (هر برگه 90 تا 100 هزار تومان) قيمت داشت، اين زمان سپري شد و در آن مدت برنامه ريزي هايي صورت گرفت تا اين اوراق با قيمت هاي 37 تا 38 هزار تومان هم معامله شد.‏

‏*چه دليلي پيش آمد که قيمت اين اوراق از 37 هزار تومان دوباره روند صعودي را پيش گرفت؟

در دي ماه سال گذشته شوراي پول و اعتبار سقف استفاده از وام مسکن را از 20 ميليون تومان به 35 ميليون تومان افزايش داد و همين افزايش وام ابهاماتي را به وجود آورد. شورا در مرحله اول اجازه داد کساني که اوراق را دارند و کساني که آن را مي خرند تا سقف 35 ميليون تومان وام بگيرند. همين طور سقف وام جعاله تعميرات مسکن به ده ميليون تومان افزايش يافت. اين اقدامات، در مجموع 45 ميليون تومان وام را براي زوج هاي جوان قابل دسترسي کرد که با فرمولي که بانک مسکن و شوراي پول و اعتبار اعلام کرد اين وام تا 60 ميليون تومان هم پرداخت مي شود. حالا اتفاقي که افتاد را مي شود اين طور توصيف کرد که از آذر و دي سال گذشته تا الان، تقاضاي واقعي اين وام سه برابر شده است. دليل عمده اش هم اين است که به هر حال حجم اوراق مورد معامله بيشتر شده است. مثلا قبلا با 40 برگه يک وام 20 ميليوني معامله مي شد، اما الان بايد 90 برگه خريد تا يک وام 45 ميليون توماني نصيب من نيازمند نوعي بشود؛ لذا بخشي از دلايل رشد قيمت اوراق اين است.‏

‏*و دليل بعدي؟                                       

بخشي هم به اين برمي گردد که متقاضيان جديدي وارد اين بازار شدند. اين متقاضيان که قبلا براي خريد يک خانه 20 ميليون تومان بودجه در اختيار آنها قرار مي گرفت، چون اين مبلغ در قبال مبلغ کل خانه به چشم نمي آمد و شايد در معادلات و محاسبات خريدار مسکن رقمي نبود که بخواهد اين پروسه يک ماه يا 40 تا 45 روز را در فرابورس و بانک مسکن طي کند و بيايد اين وام را بگيرد و لذا خيلي از خريداران اصولا از دريافت وام مسکن چشم پوشي مي کردند.اما از آنجا که شوراي پول و اعتبار و همين طور خود بانک مسکن سقف وام مسکن را بالا بردند، به هر حال به نوعي در معادلات و محاسبات قيمت خريد مسکن براي عامه مردم، رقم وام مسکن تاثيرگذار شده و قابل محاسبه است و لذا خيلي ها حاضرند برايش وقت بگذارند و اين وام 45 ميليون را دريافت کنند. به همين دليل ما متقاضيان جديدي هم در اين مدت براي دريافت وام مسکن از طريق اوراق داشتيم، در حالي که عرضه اوراق افزايش نيافته و شايد در بعضي ماه ها کمتر هم شده است.‏

اين راهم بگويم که عرضه اوراق اين طور نيست که فرابورس آن را عرضه کند. بلکه خود دارندگاني که قبلا در بانک مسکن سپرده گذاري کردند و به اين سپرده هايشان اين امتياز تعلق گرفته است، اين اوراق را به نسبت شرايط بازار عرضه مي کنند. لذا اگر ما عرضه را ثابت در نظر بگيريم، از آذر و دي سال گذشته و بعد از ماه هاي گذشته از امسال عرضه اوراق کمتر شده، اما تقاضا سه برابر شده و لذا طبيعي است قيمت ها از 40 هزار برسد به اين قيمت هايي که الان در بازار دارد کشف قيمت مي شود.يک نکته ديگر هم خدمت تان عرض کنم و آن اين که من ديدم تحليل هايي را که خيلي از دوستان انجام مي دهند و مي گويند براي دريافت وام ما بايد 90 برگه بگيريم که مي شود در حدود 9 ميليون تومان و اين وام براي ما خالص 36 ميليون تومان درمي آيد. اين تحليل بايد اين طوري انجام شود که به هر حال اين پولي که بابت اين اوراق جابه جا شده و وامي که دريافت مي شود خوب اين پول مي تواند با سودش جايگزين شود.در واقع اين 36 ميليوني که دست مشتري را مي گيرد و وي اقساطش را براساس وام 45 ميليون توماني مي پردازد، اگر ارزش فعلي اين اقساط را حساب کنيم، درمي آيد حدود 21 درصد و اين با شرايط حال حاضر قيمت پول و نرخ سودهايي که بانک ها و فعالان اقتصادي جابه جا مي کنند، متناسب است. يعني با توجه به شرايط بازار چيز غيرعادي وجود ندارد و طبيعي است با اين نرخ هايي که در بازار پول است اين نرخ ها متناسب با آن تنظيم شده و بازار عاقلانه تصميم گرفته و به اين نتيجه رسيده است.‏

‏*با توجه به اين، سازمان فرابورس بارها اعلام کرده اقدام هاي متعددي براي افزايش عرضه اوراق وام مسکن و کاهش سفته بازي آن در نظر دارد. به نظر مي رسد هيچ اقدام موثري در اين زمينه انجام نشده است.‏

ببينيد، فرابورس عرضه کننده اوراق مسکن نيست که بتواند اين کار را انجام دهد. ما تنها راهکارها را به بانک مسکن ارائه مي کنيم و ارائه کرده ايم. از جمله اين که سرمايه گذاري با درآمد ثابت تعريف شود تا پس اندازهاي ثابت مردم در بانک جمع آوري و در حساب سپرده قرار بگيرد. حال با هر مقدار سپرده اي که در اختيار مشتري است امتيازي را کسب کند و در نهايت بتواند در بازار اوراق خود را عرضه کند.همچنين صندوق هاي سرمايه گذاري که در بازار وجود دارد نيز ازجمله توصيه هاي فرابورس بوده که بانک مسکن مي تواند انجام بدهد. واقعيتش اين است که از شهريور امسال ما شاهد افزايش حجم عرضه اوراق بوده ايم، اگرشما تعداد اوراقي را که در مرداد براي عرضه موجود بوده، نگاه کنيد چيزي حدود 770 هزار برگه است که اين اوراق در شهريور ماه به حدود 820 هزار ورقه رسيده و چيزي حدود 50 هزار برگه بيشتر از ماه قبلش بوده است.لذا بانک مسکن با توجه به سپرده گذاري که نزد وي انجام شده، تا حدي توانسته قيمت اوراق راکنترل کند. ‏

‏*حالا فکر مي کنيد کاهش قيمت اوراق به تنهايي از عهده بانک مسکن بربيايد؟

خير، خود بانک مسکن هم به تنهايي نمي تواند روي قيمت اوراق اثر داشته باشد، چون در قيمت گذاري اوراق ذي نفع نيست. يکسري مردم مي آيند و در بانک مسکن سپرده گذاري مي کنند و طبق فرمول امتياز مي گيرند. همان مردم هم امتيازهايشان را دوباره به مردم در بازار عرضه مي کنند. حالا يکسري هم از دارندگان اوراق هستند که خانه گرفته اند و نياز ندارند و اين امتيازها را مي دهند به ديگران که بتوانند از اين امتيازها استفاده کنند و خانه دار شوند.من آماري خدمت تان عرض کنم که بدانيد حدود 500 هزار نفر با استفاده از اين ساز و کار صاحب خانه شده اند. الان هم شکل معاملات اوراق طوري شده است که تمام معاملاتي که دارد انجام مي شود نزديک به صد درصد، به استفاده از وام منجر مي شود.‏

‏*برنامه جديدتان براي تامين مالي بخش مسکن چه سمت عرضه و چه سمت تقاضا چيست؟

کاري که دراين راستا صورت گرفت بحث راه اندازي صندوق هاي زمين و ساختمان بود که انجام شد. اين کار بخش ساخت و ساز مسکن را تقويت مي کند و مي تواند يکي از عوامل موثر عرضه مسکن باشد. فعاليت اين صندوق ها متمرکز بر کمک و تامين مالي پروژه هايي است که در صنعت ساخت و ساز هستند و اين قطعا از جهاتي بر قيمت مسکن تاثيرگذار خواهد بود. صندوق ها از يک سوءعامل تقويت عرضه هستند و از سوي ديگر با توجه به نظام طراحي که صورت گرفته در بخش عرضه موثر خواهند بود. علاوه بر صندوق هاي زمين و ساختمان، فرابورس با همکاري برخي دستگاه هاي ديگر در حال مطالعه و راه اندازي صندوق هاي املاک و مستغلات يا صندوق هايي که اجاره داري مي کنند يا همان ريسک ها است. اين صندوق ها مکمل صندوق هاي زمين و ساختمان هستند که مي توانند بيايند پروژه اي را که صندوق ساخت يا زمين ساختمان ساخته است را بخرند و به صورت اجاره داري به کساني که مي خواهند اجاره کنند، بدهند. طبيعتا از محل اجاره اين واحدها صاحبان اين صندوق ها مي توانند منتفع بشوند. ما اين را در دستور کار داريم و انتظار داريم بخوبي انجام شود.‏