واکاوی طرح «بورسی – مسکنی» دولت در گفتگوی جهان اقتصاد با تحلیلگر بازار سرمایه

مهناز اسماعیلی-در روزهای اخیر بحث راه اندازی بورس املاک و مستغلات داغ شد و آنطور که مسئولان وعده داده اند، قرار است این بازار با سرمایه ثبت شده 5هزار میلیارد تومانی تا چهارماه آینده راه اندازی شود.

دهم تیرماه بود که مدیرعامل بورس تهران از راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات در هفته آتی، یعنی نهایتا تا ۱۷ تیرماه خبر داد.

صحرایی در مورد دلایل عملیاتی نشدن این وعده در تاریخ مذکور، توضیح داده بود که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، دولت موظف است برای افراد کم‌توان جامعه حداقل مسکن را تامین کند. در این راستا بورس مسکن راه‌اندازی خواهد شد؛ در واقع یک بورس جدید به عنوان پنجمین بورس کشور راه‌اندازی خواهد شد که در این بازار، هم زمین، هم منابع و هم آپارتمان و ملک معامله می‌شود، البته بورس املاک  متفاوت با سهام شرکت‌های ساختمانی است.

به گفته صحرایی، هدف از راه‌اندازی بورس مسکن این است که قیمت تمام شده مسکن برای مصرف‌کننده نهایی کاهش یابد، از سوی دیگر در این بازار شفافیت حاکم است و تعداد معاملات در ملک‌ها مشخص است و افراد می‌توانند پس‌انداز سالانه خود را در مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

از سوی دیگر، روز یکشنبه طبق توضیحات قالیباف، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار، تشکیل این بورس علاوه بر کمک به حوزه املاک و ساخت و ساز مسکن و امتیازات در کشور، طیف وسیعی از دارایی ها را نیز پوشش خواهد داد که در سایر بورس ها قابلیت معامله و ابزار تامین مالی آن به این شکل وجود ندارد؛ بنابراین مصوبه، سه گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات، شامل ۳۵ درصد تشکل های بخش خصوصی و تعاونی، ۳۵ درصد نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی و ۳۰ درصد نیز عامه مردم خواهند بود.

بنا براین مصوبه، مقرر شد که سه گروه سهامداری در این بورس به عنوان سهامداران مشارکت داشته باشند و ۳۵ درصد از این سهام در اختیار تشکل های بخش خصوصی خواهد بود که توسط اتاق تعاون و اتاق بازرگانی مشخص شده و فعالان صنعت ساخت و ساز و ساختمان کشور در آن حضور خواهند داشت.

۳۵ درصد گروه سهامداری نیز مربوط به نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی است که مالکیت بخش عمده ای از زمین های کشور را در اختیار دارند. ۳۰ درصد از سهام بورس جدید نیز از طریق پذیره نویسی عام عرضه خواهد شد که صرفا اشخاص حقیقی می توانند با مشارکت در این پذیره نویسی به عنوان سهامدار حقیقی سرمایه گذاری کنند.

بر این اساس، سازمان بورس و اوراق بهادار کشور نیز مکلف شده است که مقدمات لازم را فراهم کند تا هر چه سریع تر زمینه های تاسیس این بورس مهیا شده و حداکثر تا چهار ماه آینده، نهایی شود.

در همین رابطه خبرنگار جهان اقتصاد با مرتضی عقیلی، تحلیلگر بازار سرمایه به گفتگو پرداخت. 

 مرتضی عقیلی با اشاره به ارکان اساسی بورس املاک و مستغلات گفت: سه رکن اساسی - اجرایی بورس املاک، مالکان زمین، سرمایه گذاران و شرکت های دارای توان مهندسی و ساخت هستند که این توانایی را دارند.

این تحلیلگر بازار سرمایه ادامه داد: در بورس املاک، خرید و فروش ملک در بازار انجام نمی شود و به صورت صندوق های پروژه محور این معاملات انجام می شود به این صورت که یک پروژه تعریف شده و پس از آن از طریق این صندوق تامین مالی و در نهایت این تامین مالی باعث اجرای پروژه می شود.

وی با بیان اینکه الان هم در بازار فرابورس، صندوق های زمین و ساختمان داریم، افزود: این صندوق های سرمایه گذاری تاثیر چندانی روی بازار مسکن نمی گذارند. ما در بازار بورس هم صندوق های مشابهی داریم که در این زمینه هم فعال هستند ولی اگر بخواهیم بازار مسکن را بزرگ کنیم و بگوییم بازار مسکن، بازاری است که می تواند وارد بورس شود، منظور ابزاری است که یکی از آنها اوراق بهادار است که با آن خرید و فروش می شود، مثل اوراق شرکت هایی که در بازار مسکن هستند.

عقیلی با تاکید بر اینکه عامل مهم دیگر، صندوق های سرمایه گذاری هستند، تصریح کرد: آنچه مهم است، این است که بتوانیم دو ساختمان را به عنوان کالای سرمایه ای در بازار آنی و آتی خریداری کنیم یعنی خود مسکن قابلیت خرید در بازار آنی و آتی داشته باشد. این یکی از ابزارهایی است که باید توسعه پیدا کند تا بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

این تحلیلگر بازار سرمایه ادامه داد: عامل دیگری که می توانیم درباره آن صحبت کنیم، بحث شفافیت اطلاعات است؛ شفافیت اطلاعات در هر بازاری یکی از ارکان سرمایه گذاری است چراکه اگر شفافیت اطلاعات وجود داشته باشد، سرمایه گذار راغب می شود در بازار سرمایه گذاری کند.

وی افزود: حالا برای اینکه این شفافیت وجود داشته باشد، می توانیم از سازمان های دولتی و غیردولتی کمک بگیریم؛ مثلا اگر ما بدانیم در یک منطقه چه تعداد پروانه های ساخت صادر شده داریم، می دانیم در دو سال آینده چه تعداد خانه در آن منطقه خواهیم داشت و می توانیم بازار مسکن را از لحاظ تعداد واحدهای ساخته شده، پیش بینی کنیم. این امر، از این جهت مهم است که سیستم عرضه را مشخص می کند و در نهایت تقاضا خودش را با عرضه تنظیم می کند و قیمت مسکن کمی قابل کنترل می شود چراکه قیمت، خود تابعی از عرضه و تقاضا است.

عقیلی دراین باره گفت: از طرف دیگر، اطلاع از آغاز خانه سازی ها مهم است. اگر ما بدانیم که مسکن و واحدهای مسکونی در فلان منطقه آغاز شده است، مالکانی که ملکی برای فروش دارند، می دانند که اگر تعلل کنند یا قیمت را خیلی بالا بگویند یا مسکن خود را نگه دارند، تعدادی واحد جدید وارد بازار خواهد شد، پس برای اینکه ملک خود را سریع تر بفروشند، قیمت را پایین می آورند اما متاسفانه این عدد و ارقام، چون شفاف نیست، بازار مسکن همواره در هاله ای از ابهام باقی می ماند.

وی با اشاره به اینکه اطلاع از تعداد فروش خانه هایی که در منطقه وجود دارد، میزان ریسک سرمایه گذاری را کاهش می دهد، اظهار کرد: اگر بورس املاک و مستغلات به صورت صرف صندوق باشد که فقط پول ها را جمع می کنند و مسکن می سازند، در کوتاه مدت باعث می شود که سرمایه زیادی وارد این بازار شود و خرید و فروش مسکن کمتر شود یا از حالت دلالی خارج شود و کنترل شود ولی در بلندمدت کار خاصی برای صنعت ساختمان سازی نمی کند.

این تحلیلگر بازار سرمایه با بیان دلایل بی اثر بودن بورس املاک در بلندمدت گفت: اولین دلیل این امر این است که این صندوق ها از نظر اطلاعاتی شفاف نیستند و دومین دلیل مخارج مسکن است، آیا من اگر الان اینجا سرمایه گذاری کنم، سال بعد 100درصد به من سود بدهند، مخارج مسکن چقدر قرار است بالا برود؟ چراکه بالا رفتن مخارج مسکن ضریبی بر قیمت مسکن می گذارد، اینها مواردی است که سرمایه گذار برای کاهش ریسک خود در نظر می گیرد.

وی در پایان با تاکید بر اینکه اگر خواهان اثرگذاری بورس املاک بر بازار مسکن هستیم، باید چند مورد را مدنظر داشته باشیم، گفت: اول اینکه ابزارهای معاملاتی باید در بورس مسکن افزایش پیدا کنند و حتی به صورت واحد مسکونی باید وارد بورس کالا شوند. دوم اینکه بورس املاک، شفافیت اطلاعاتی داشته باشد و سوم اینکه انواع مسکن را پوشش دهد یعنی شاید همه راغب نباشند که در یک برج زندگی کنند. باید کشورهای پیشرفته را الگو قرار دهند و واحدهای مسکونی تک خانوار، چند خانوار، انبوه و مسکن اعیانی بسازند.