در گفتگوی جهان اقتصاد با حسام عقبایی مطرح شد

وام های مسکن فقط کفاف خرید توالت یک خانه را می‌دهد!

مشکل مسکن در شرایط فعلی شبیه بیماری است که قند خون، اوره، چربی خون، مشکل ریه، عروق قلبی، بینایی و … دارد، لذا تحت نظر چندین پزشک است و اگر هر کدام از بیماری ها نادیده گرفته شود، بیمار دچار مرگ می شود. در این وضعیت باید بیمار به یک وضعیت ثبات برسد، بعد بگوییم مثلا مواظب قند خونش باشد. مسکن هم الان دچار یک بیماری و سرطانی شده که با یک درمان و قرص، این مشکل درمان نمی شود

شرایط تسهیلات‌دهی بانک‌ها به حوزه مسکن زمانی اسف‌بارتر می‌شود که بدانیم 30 درصد از تسهیلات حوزه مسکن به بخش خرید بوده و تاثیری در تولید مسکن نداشته است. در حقیقت تنها 1.5 درصد از تسهیلات بانک‌ها در 6 ماهه ابتدایی سال جهش تولید که زمان اوج فعالیت عمرانی کشور است به حوزه ساخت مسکن تعلق گرفته است.

این در حالی است که اخیرا رئیس جمهور به بانک ها دستور داد تا نسبت به تخصیص 20 درصد از منابع داخلی بانکی به حوزه مسکن اقدام کنند، اما متأسفانه این مسئله به درستی صورت نگرفت و تنها بخش کوچکی از منابع تسهیلات به این حوزه اختصاص داده شد.

در همین رابطه، خبرنگار جهان اقتصاد با حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک به گفتگو پرداخت.

حسام عقبایی با اشاره به وضعیت بازار مسکن گفت: اصولی ترین و منطقی ترین راهکار برای کنترل بازار مسکن، ایجاد توزان بین عرضه و تقاضا است یعنی باید تولید مسکن را افزایش دهیم تا توازن بین عرضه و تقاضا ایجاد شود، وقتی توازن ایجاد شود، منجر به ایجاد بازار رقابتی می شود که موجب کنترل بازار مسکن و متناسب سازی قیمت با وضعیت متعارف طبقات متوسط و ضعیف جامعه می شود.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: اما در کشور ما متاسفانه سال‌هاست که توازن بین عرضه و تقاضا برقرار نیست، یعنی ما سالانه نزدیک به 600 تا 700هزار ازدواج در کشور داریم اما تولید مسکن ما کمتر از 250هزار واحد مسکونی است. بنابراین ما در حد ازدواج سالانه کشور هم تولید مسکن نداریم و این به جز حجم انباشته ای است که در سال های گذشته به عنوان افراد فاقد مسکن مناسب در کشور وجود دارد.

وی افزود: پس راهکار اساسی این است که اگر هرگونه تسهیلاتی از شبکه بانکی قرار است به مردم داده شود، به تولیدکننده مسکن و انبوه ساز داده شود و نظارت دقیق روی آن باشد که انبوه ساز و تولیدکننده بتواند با افزایش تولید، توازن بین عرضه و تقاضا را برقرار کند.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از اینکه در شرایط فعلی کشور ما، تولیدکنندگان مسکن هنوز به سطح تعالی و رشد نرسیده اند، تصریح کرد: هنوز در کشور90درصد مسکن به صورت بومی و سنتی تولید می شود یعنی هنوز صنعتی سازی تولید مسکن رخ نداده است. اینکه کل تسهیلات بخش مسکن به تولیدکننده و انبوه ساز داده شود، برای کشورهایی کارا و موثر است که تولید مسکن آنها از شکل سنتی و بومی به شکل صنعتی تغییر کرده باشد.  

عقبایی با تاکید بر اینکه با یک فرمول نمی توان مشکل مسکن را حل کرد، اظهار کرد: بنابراین، تنها با دادن تسهیلات، تقویت انبوه سازان، دادن زمین، کاهش قیمت تمام شده مسکن، مشکل مسکن حل نمی شود.

وی ادامه داد: مشکل مسکن در شرایط فعلی شبیه بیماری است که قند خون، اوره، چربی خون، مشکل ریه، عروق قلبی، بینایی و ... دارد، لذا تحت نظر چندین پزشک است و اگر هر کدام از بیماری ها نادیده گرفته شود، بیمار دچار مرگ می شود. در این وضعیت باید بیمار به یک وضعیت ثبات برسد، بعد بگوییم مثلا مواظب فشار خونش باشد. مسکن هم الان دچار یک بیماری و سرطانی شده که با یک درمان و قرص، این مشکل درمان نمی شود.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به راهکار حل مشکل مسکن گفت: لذا باید به سمت صنعتی سازی مسکن، تولید انبوه، کنترل قیمت مصالح ساختمانی، نظارت بر شهرداری ها برای کنترل عدم افزایش قیمت تراکم، افزایش انگیزه تولید و مدیریت زمین (که بین 70 تا 90 درصد از قیمت مسکن را به خودش اختصاص داده است)، برویم و در کنار همه اینها با توجه به کاهش درآمد عمومی مردم که مطابق با تورم نیست، تسهیلات مسکن هم باید ارائه شود.

وی با بیان اینکه پس قاعدتا این تسهیلات باید کارا و مانا باشد، تاکید کرد: نگاه سیستم بانکی ما چه بانک مرکزی، چه بانک های عامل و چه شورای پول و اعتبار متاسفانه، نگاه توسعه ای نیست بلکه نگاه بنگاه دارانه و سودجویانه است.

عقبایی ادامه داد: حتی بانک مسکن که کارش در رابطه با مسکن است و دولتی هم هست، بانک توسعه ای نیست و بانک تجاری است که در آخر سال باید صورت های سود و زیان به دولت بدهد و اگر زیان کند، مدیرعامل آن را تغییر می دهند و اگر سود کند، تشویق می شود.

وی با تاکید بر اینکه ما باید به دنبال ایجاد بانک های توسعه ای در کشور باشیم، تصریح کرد: برای ایجاد بانک های توسعه ای باید قوانینی تصویب شود، بعد از تاسیس، باید بانک مرکزی و بانک های عامل را مجبور کنند که منابع مالی به آنها تخصیص بدهند، چراکه بانک های تجاری تمایل دارند برای خودرو و کالا تسهیلات پرداخت کنند، چون سود آن 24 درصد و بازپرداخت آن هم 36 ماهه است اما در بخش مسکن وقتی می خواهند تسهیلات پرداخت کنند، باید 12 ساله و با سود 18، 14 و 12 درصد پرداخت کنند که این ارقام برای بانک صرفه اقتصادی ندارد.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: حالا دولت آمده و از بانک ها خواسته 20درصد از بودجه خود را به مسکن تخصیص دهند اما علی رغم پیگیری های وزیر راه و شهرسازی، بسیاری از مدیران عامل بانک ها آن را اجرایی نکردند. لذا امیدوارم سهم تسهیلات مسکن از طریق قانون ابلاغ شود و نهادهای ناظری مثل بانک مرکزی، سازمان بازرسی کل کشور، مجلس شورای اسلامی نظارت کنند که بانک ها این کار را انجام دهند.

وی در پایان گفت: تسهیلات بانکی هم باید به حدی برسد که کفاف خرید یک واحد مسکونی کوچک متراژ برای یک زوج جوان را تامین کند. ما در سال 83 که بانک مسکن 15 میلیون تسهیلات پرداخت می کرد، 47 درصد قیمت مسکن را پوشش می داد اما الان که وام مسکن 160 تا 240 میلیون تومان است، با میانگین 26 میلیون تومان، با این وام فقط می توان توالت یک خانه را خریداری کند، یعنی 5 تا 6 متر بیشتر را نمی تواند خریداری کند، پس تسهیلات بانکی در بالا بردن قیمت مسکن هیچ تاثیری ندارد. اگر یک زوج بخواهد یک واحد 40 متری هم خریداری کند، باید 20 متر آن را بانک تامین کند که برای پرداخت چنین رقمی، تسهیلات بانکی باید 500 میلیون تومان باشد، بنابراین تسهیلات بانکی کارایی ندارد و باید بازنگری شود.