ناصر ذاکری

به قرار اطلاع اواخر شهریورماه جاری از گزارش نهایی مطالعات طرح جامع مسکن رونمایی خواهدشد. طی چند روز اخیر اخباری درباب رویکردهای جدید در بازار مسکن و برنامه هایی که با هدف کمک به خریداران بالقوه مسکن و بویژه خانه اولی ها طراحی شده اند، انتشار یافته است.‏
وزیر محترم راه و شهرسازینیز چند روز پیش در باب پرداخت وام مسکن صحبت کرد، و با دفاع از طرح های جدید مورد نظر وزارت مسکن، گفت: "متراژی که برای خانه اولی‌ها در نظر گرفته شده ۷۵ متر است و میانگین پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومان است. قیمت متوسط هر مترمربع مسکن۲٫۵ تا ۳ میلیون تومان است و اگر قیمت مسکن را ۲۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، با پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی می‌توان زمینه خرید خانه را فراهم کرد."‏
نکته کلیدی در این طرح، خنثی سازی اثر افزایش قیمت مسکن با افزایش سقف وام اعطایی است. به عبارت دیگر، سیاستگذاران میگویند به دنبال افزایش قیمت مسکن، گروه کثیری از متقاضیان مسکن به ناچار از بازار خارج شده اند. زیرا با منابع مالی که این گروه در اختیار دارند، نمی شود مسکن خرید. راه چاره هم افزایش سقف وام است.‏
به نظر من انتقاد اصلی که به این طرح وارد است، بی توجهی به علل افزایش سریع قیمت مسکن در سال های اخیر است. طرح با قطعی و طبیعی دانستن قیمت موجود و بدون توجه به روندی که طی کرده و طی خواهد کرد، به فکر تأمین منابع مالی لازم برای متقاضیان مسکن است.‏
در سال های گذشته، نقدینگی عظیمی به اقتصاد کشور تزریق شده، و در شرایطی که فرصت و موقعیت مطلوبی برای سرمایه گذاری نبوده، بخش مهمی از سرمایه ها وارد عرصه تجارت املاک شده اند. به بیان دیگر، بازار املاک و مستغلات جور بازار سرمایه را کشیده است. هجوم این میزان نقدینگی به بازار املاک، قیمت زمین و مستغلات را به شدت افزایش داده است. به این ترتیب در شرایط فعلی هر فردی که مصمم به خرید مسکن باشد، باید قیمتی بسیار بالاتر از قیمت چند سال پیش را بپردازد.‏
به راستی افزایش قیمت مسکن در اقتصاد ما ناشی از چیست؟ در ده سال گذشته چه اتفاقی در بخش واقعی اقتصاد افتاده که موجبات رشد قیمت مسکن را فراهم کرده است؟ آیا با افزایش درآمد و سطح رفاه همگانی، تقاضا بالا رفته و همگان متقاضی مسکن بزرگتر و لوکس تر شده اند؟ آیا رشد جمعیت، مهاجرت به کلانشهرها، یا تشکیل خانواده های جدید سرعت گرفته است؟ آیا اتفاقی طبیعی بخشی از زمین های قابل سکونت را از دسترس خارج ساخته است؟ آیا دسترسی به مصالح ساختمانی دشوارتر شده است؟ پاسخ همه این گونه سؤالات منفی است.‏
به بیان دیگر، هیچ اتفاقی در بخش واقعی اقتصاد نیفتاده است. مسأله همان طور که گفته شد، فقط و فقط افزایش نقدینگی و هجوم آن به بازار املاک است. این هجوم نوعی قدرت احتکاری در بازار مسکن پدید آورده است. درست مثل این که گروهی بازرگان سودجو کالایی مورد نیاز همگان را از بازار جمع آوری کرده و احتکار کنند و با قیمت بالاتر عرضه کنند. در این شرایط هرکسی بخواهد آن کالا را بخرد، باید علاوه بر قیمت واقعی، سود گزافی هم به محتکران بدهد تا بتواند کالای موردنظرش را بخرد.‏
در بازار مسکن هم چنین اتفاقی افتاده است. گروهی صاحب نقدینگی با هدف کسب سود وارد بازار شده و موجبات افزایش قیمت زمین های مسکونی را فراهم ساخته اند. در نتیجه متقاضیان مسکن باید علاوه بر قیمت واقعی مسکن، سودی گزاف به این گروه تقدیم کنند تا بتوانند صاحب مسکن شوند.‏
اشکال اساسی طرح هایی از نوع افزایش سقف وام مسکن بی توجهی به این روند است. فکرش را بکنید. اگر در بازار کالایی مثل روغن نباتی با پدیده احتکار روبرو شویم، چه باید بکنیم؟ کالا در انبار ذخیره شده و عرضه نمی شود. قیمت به شدت بالا رفته و مردم توان خرید ندارند. آیا می توان با افزایش قدرت خرید مردم، چه به صورت اعطای وام و چه به صورت کمک های بلاعوض قدرت خرید را بالا برد؟ آیا این کار کمک به مصرف کنندگان است یا کمک به محتکران؟!‏
حال به بازار مسکن برگردیم. تقاضای سفته بازانه موجبات رشد سریع و لجام گسیخته قیمت مسکن را فراهم ساخته. سفته بازان که در مقابل در ورودی بازار مسکن ازدحام کرده اند، می گویند هرکس می خواهد وارد این بازار شود و مسکن بخرد، اول باید به ما باج بدهد! مردم که پول کافی ندارند، از خرید مسکن منصرف می شوند و عقب می نشینند. دولت به جای این که سفته بازان را با تدبیر و درایت از بازار خارج کند، تصمیم می گیرد به خریداران مسکن وام بدهد تا بتوانند مسکن بخرند. متقاضیان به مسکن می رسند و سفته بازان که از رکود بازار مسکن نگران شده اند و سرمایه های خود را در خطر می بینند، خیالشان آسوده می شود! ‏
با اجرای چنین طرحی، هرچند کمک مختصری به اقشار کم درآمد می شود که صاحب خانه شوند، اما بیشترین بهره را سفته بازان می برند که تداوم حضورشان در بازار املاک تضمین می شود. به این ترتیب می توان انتظار داشت که با گذشت چند سال دیگر، طرح جدیدی برای افزایش سقف وام مسکن از ۸۰ میلیون تومان پیشنهادی امروز به مثلاً ۳۰۰ میلیون تومان تنظیم شود!‏
به نظر من قبل از هر اقدامی در بازار مسکن، اول باید تدابیری را برای محدود کردن سفته بازی و هدایت نقدینگی متمرکز شده در بازار املاک به بخش های دیگر اقتصاد اندیشید. اعمال محدودیت بر مالکیت زمین و املاک در شهرهای بزرگ و بویژه کلانشهرها، می تواند اولین قدم در این مسیر باشد.‏