کارشناس مسائل پولی وبانکی اظهارداشت: تقاضای سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات به طور غیرمتناوب موجب افزایش قیمت در این حوزه شده‌است.
پیمان طوبائی در گفتگو با خبرنگار جهان اقتصاد، با اشاره به اینکه بازار مسکن یکی از مهمترین بازارهای سرمایهای - مالی است که تحولات آن همواره نقش اساسی در اقتصاد ملی و جهانی داشته‌است، تصریح‌کرد: بررسی آمار حاکی از رشد سهم درصد بخش املاک و مستغلات در تولید ناخالص ملی است، به طوری که این بخش در سال ۹۷ حدوداً ۲۵ درصد و در سال ۹۶ حدوداً ۷ درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده‌است.
وی ادامه‌داد: بررسی بازار مسکن در ایران طی ۵۰ سال گذشته، نشان میدهد که در ۶ مقطع زمانی حباب در این بازار ایجاد شده و نرخ رشد آن از نرخ رشد تورم و سایر عوامل تولید بالاتر بوده است. این اتفاق در سالهای ۱۳۵۰ تا ۱۳۵۵ - سالهای ۱۳۶۸ تا ۱۳۶۹ - سالهای ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۲ - سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۶ - سالهای ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۲ و سالهای ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۷ رخ داده است.
طوبائی با اشاره به اینکه اخیراً صندوق بینالمللی پول در گزارشی عنوان کرده که روند رشد قیمت مسکن در کشورهای مختلف جهان به مرز هشدار رسیده و به همین منظور ریسک‌های مرتبط با افت ناگهانی و شدید قیمت مسکن را مورد بررسی قرار داده‌است، افزود: علت اصلی این افزایش قیمت مسکن، اصطلاحاً تقاضای سفته بازی بر روی املاک و مستغلات است که به طور غیر متناوب موجب افزایش قیمت آن شده و این در حالی است که سهم معاملات بر روی مستغلات در ایران دو برابر نرم جهانی است.
کارشناس مسائل پولی وبانکی توضیح‌داد: در حال حاضر به علت وجود حباب در بازار مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، حتی بالاتر از نرخ تورم در این بخش، موجب رکود آن شده و تا زمانی که اقتصاد کلان کشور در رکود باشد، بخش مسکن و صنایع تولیدی مرتبط با آن نیز در رکود خواهند بود.
وی با بیان اینکه برخلاف انتظار خیلی از متقاضیان خرید مسکن، رکود فعلی حاکم در بخش مسکن موجب کاهش چشمگیر قیمت آن نخواهد شد و به احتمال زیاد از شهریور ماه سال ۱۳۹۸ مجدداً شاهد رشد قیمت‌ها خواهیم بود، گفت: البته این نه به میزان جهش قیمتی ایجاد شده در سال ۱۳۹۷، بلکه به میزان تورم ایجادشده در اقتصاد و عوامل تولید، این بخش رشد قیمت را تجربه خواهد کرد.
طوبائی در تشریح عوامل مهم اثرگذار بر افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ اظهارداشت: مواردی چون افزایش نرخ تورم، افزایش نرخ ارز، افزایش هزینه عوامل تولید در بخش مسکن و کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و به تبع آن خروج منابع از بانک‌ها و افزایش تقاضا برای سفته بازی بر روی مسکن و مستغلات، عوامل مهم اثرگذار بر افزایش قیمت مسکن در سال گذشته هستند.
وی درادامه در خصوص عوامل ایجادی رکود در بخش مسکن در سال ۱۳۹۸ توضیح‌داد: تثبیت نسبی نرخ ارز و طلا، کنترل نرخ تورم در سه ماه اول سال ۹۸، خروج تقاضای سفته بازی برای پول از بازار مسکن به دلیل از بین رفتن جذابیت این بازار که حدود ۵۰ درصد از تقاضای کل در این بازار را شامل می‌شود و کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل عدم رشد درآمد خانوارها متناسب با نرخ تورم، را می توان عوامل رکود مسکن در سال جاری دانست.
کارشناس مسائل پولی وبانکی افزود: باتوجه به سهم خش مسکن از درآمد ملی کشور شایسته است دولت هرچه زودتر به این حوزه ورود کرده و تصمیمات کاربردی و حمایتی به منظور خروج بازار مسکن از رکود را اخذ و اجرائی نماید.
وی با بیان اینکه براساس مطالعات انجام شده حدود ۱۳۰۰ شغل به طور مستقیم و غیرمستقیم با بخش مسکن در ارتباط هستند و از طرفی ۵۰ نوع از صنایع مختلف نیز به طور مستقیم درگیر رکود بخش مسکن شده‌اند، تصریح‌کرد: تداوم این وضعیت نه تنها موجب افزایش بیکاری و کاهش درآمد ملی می‌شود بلکه زمینه‌ساز بروز بحران‌های اجتماعی و اقتصادی و افزایش شدید اجاره بهاء مسکن در سال جاری خواهدشد.
طوبائی در تشریح شرایط مشابه در اقتصاد آمریکا و اروپا، بیان‌کرد: سونامی اقتصادی حادث شده در سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۲ در امریکا و اروپا از بخش مسکن آغاز شد و مشکلات و زیان‌های بسیاری را به همراه داشت.
وی گفت: با توجه به اینکه حدود ۳۷ درصد از جمعیت کشور امکان خرید خانه را نداشته و مستاجر می‌باشند افزایش نرخ اجاره بهاء، به تبع افزایش قیمت مسکن مشکلات عدیده‌ای را برای این گروه به همراه خواهد داشت.
این کارشناس مسائل پولی وبانکی با اشاره به اینکه در حال حاضر قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۱۳۵ میلیون ریال است و چنانچه فردی قصد خرید یک واحد ۶۰ متر داشته باشد، باید ۸۱۰ میلیون تومان بپردازد، تشریح‌کرد: به عبارت دیگر تسهیلات فعلی خرید مسکن (۱۷۰ میلیون تومان) فقط ۲۰درصد از مبلغ خرید یک واحد ۶۰ متری را شامل می شود و تهیه مابقی آن برای اکثر افراد جامعه امری بسیار دشوار است و این موضوع خود بر رکود حاکم در بخش مسکن دامن خواهد زد.
وی گفت: انباشت تقاضا برای خرید مسکن در حال حاضر حدود ۴ میلیون واحد است و سالانه حدود ۹۰۰ هزار تقاصای جدید بر این بازار افزوده می‌شود. از طرفی بر اساس آخرین آمار تعداد واحدهای خالی در کشور ۲٫۵ میلیون و واحدهای شبه خالی ( افرادی که بیش از یک واحد مسکونی دارند) ۲٫۳ میلیون واحد مسکونی است.
طوبائی با اشاره به اینکه، به علت رکود ایجاد شده در بخش مسکن در اواخر سال ۹۷ ساخت و عرضه واحدهای مسکونی به کمتر از ۲۷۰ هزار واحد رسیده که این عدد با تقاضای سالانه خرید نا همگون بوده و موجب بر هم زدن تعادل بازار می‌شود، مطرح‌کرد: لذا شایسته است در این خصوص حمایت‌های لازم به منظور ساخت مسکن "حداقل یک میلون واحد در سال" انجام شود تا در طی دو سال آینده با بحران مجدد افزایش قیمت‌ها به دلیل انباشت تقاضا در این بخش مواجه نشویم.
وی اظهار داشت: این حباب قیمتی عمدتا منتقل شده از افزایش قیمت زمین است و حدود ۷۰ تا ۹۰ درصد از قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین و ۱۰ تا ۳۰ درصد مابقی، ناشی از نرخ سایر عوامل تولیدی ( نیروی انسانی مورد نیاز و مواد و مصالح اولیه ) است.
کارشناس مسائل پولی وبانکی ادامه داد: برای خروج از رکود بخش مسکن یکی از راه‌ها، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن است. افزایش وام خرید مسکن، موجب تحریک تقاضا در بازار و رونق تولید و عرضه آن خواهدشد. اما این افزایش سقف بدون توجه به قدرت خرید متقاضیان و توانایی بازپرداخت آنها نه تنها مشکل را حل نکرده، بلکه از بخشی به بخش دیگر (بانک‌ها) منتقل مینماید.
طوبائی با توضیح اینکه در خرداد ماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل ۵درصد رشد داشته است و تعداد معاملات مسکن نیز نسبت به مدت مشابه ۵۰درصد افت داشته است، گفت: اما باید به این مهم توجه شود که ممکن است افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در کوتاه مدت موثر باشد، اما در بلند مدت مجدداً موجب افزایش قیمت‌ها و هرج و مرج در این بازار خواهد شد.
وی در پایان با اشاره به اینکه به کارگیری مولفه‌هایی همچون مسکن مهر می‌‌تواند به عنوان یکی از ابزارهای کنترل تقاضا در قیمت مسکن نقش موثری ایفا‌کند، اظهارداشت: همچنین یکی از راهکارهای موثر به منظور جلوگیری از افزایش قیمت مسکن بعد از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ،مرتبط نمودن پیش فروش مسکن با وام ساخت و تسهیلات مسکن اولی ها به تولی گری دولت است.
یعنی افرادی صاحبخانه شوند که دارای منزل مسکونی نیستند و این کارمانع حضور دلالان و سفته بازان در این بخش خواهد شد.
