در گفتگو با رئیس اسبق بانک سرمایه گذاری Goldman Sachs در وال استریت مطرح شد:
نیازمند انقلاب اقتصادی هستیم
رضا امامی _ بازار سرمایه به دلیل برخورداری از ۴۰ صنعت متنوع همواره تحت تاثیر متغییرهای بنیادی تاثیر گذار بر اقتصاد کلان کشور بوده است. بازار مسکن اگر چه به عنوان یکی از بازار های رقیب با بازارسرمایه به شمار می رفته است اما گردش نقدینی و رونق آن با رونق بیش از ۸۰ صنعت مرتبط با مسکن هم پوشانی داشته است. هم اکنون در میان صنعت مسکن و ساختمان در بورس صنایع بزرگی همچون فولاد سازان،سیمان، پتروشیمی ها ،کاشی و سرامیک،حمل و نقل و دیگر صنایع مرتبط به صنعت ساختمان حضور دارند که رونق بازار مسکن می تواند تاثیر مستقیمی بر سوداوری این شرکت ها در شرایط رکود فعلی برجای گذارد.
این در حالی است که برخی کارشناسان معتقدند بخش مسکن در اقتصاد ایران دچار جباب قیمت ها شده و باید همچون حباب بورس منتظر ترکیدن آن بود.
شاهین شایان آرانی ،مدیرعامل سابق موسسه بنیاد برکت وابسته به ستاد اجرایی فرمان امام(ره) در گفتگو با خبرنگار بورس جهان اقتصاد گفته است: صنعت مسکن همواره تحت تاثیر رشد های قیمتی فراگیر بوده و اینکه چطور این رشد توسعه یافته نشات گرفته از میزان تقاضای مسکن در کشور بوده است. وقتی تقاضا در بخش مسکن وجود داشته باشد مردم حاضر هستند پول بیشتری بدهند که باعث بازتاب آثار آن بر روی قیمت ها می شود. در حال حاضر مشکل اصلی بخش مسکن طرف تقاضا است.
و در برابر این پرسش که چرا این مشکل همچنان حل شدنی نیست؟ پاسخ می دهد؛ طی ۱۰سال گذشته قیمت مسکن بی رویه و بدون حساب و کتاب همچون شاخص بورس بطور حبابی بویژه در پایتخت افزایش یافته است بطوریکه در حتل حاضر اگر قیمت یک متر مربع از یک آپارتمان در تهران را به نسبت متوسط درآمد جامعه حساب کنید با ارقام عجیبی مواجه می شوید که گویای قدرت پایین قدرت خرید مردم است.
و با اشاره به تجربه خود در بازارهای سرمایه گذاری دنیا بویژه در ایالات متحده امریکا ، می‌گوید: در ایالت های مختلف امریکا معاملات خرید و فروش مسکن متفاوت است اما بطور میانگین وقتی قصد خرید خانه ای در ایالت کالیفرنیا که گرانترین شهر از بابت مخارج زندگی است را داشته باشید بطور معمول اگر اعتبار بانکی شما مورد تایید باشد تا ۸۰ درصد قیمت ملک به شما وام بانکی داده می شود .بطور مثال اگر قیمت یک واحد آپارتمان ۳۰۰ دلار تمام می شود بانکتا مبلغ ۲۴۰ دلار از ارزش ملک را به شما وام می دهد و ۶۰ دلار مابقی را خود شخص پرداخت می کند.البته در برخی موراد ویژه تا ۹۰ درصد ارزش ملک نیز وام داده می شود.
مبنای پرداخت این تسهیلات در این کشور برمبنای حقوق اشخاص است. پرداخت تسهیلات بانکی برای خرید مسکن بر مبنای قاعده ۸۰-۲۰ است . آپارتمان ۱۵۰ متری در ایالت کالیفرنیا که گرانترین ایالت در امریکا است حداکثر در عرض دو هفته به شما وام می دهد آن هم با دوره باز پراداخت ۳۰ ساله و با نرخ سود پایین به تبع نرخ تورم و در قبال این تسهیلات ملک در رهن بانک باقی می ماند.
۲۴۰ هزار دلار وام با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله برای هر ماه مبلغ ۲۲۰۰ دلار با احتساب رقم کارمزد تمام می شود. قوانین امریکا می گوید پرداخت اقساط می بایست بطور میانگین ۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد اشخاص باشد.یعنی در ماه باید یک زن و شوهر جوان بین ۵ تا ۶ هزار دلار درآمد داشته باشند.
رییس سابق بانک سرمایه گذاری Goldman Sachs & Co در بورسWall Street نیویورک آمریکا با بیان اینکه در ایران زن و شوهر جوانی که پس از پایان تحصیلات عالیه و ورود به بازار کار قصد خرید مسکن دارند باید بطور متوسط هر دو تا مبلغ ۵ میلیون تومان درآمد داشته باشند تا بتوانند ۴۰ درصد این مبلغ یعنی تا ۲ میلیون تومان از اقساط ماهیانه خرید ملک را پرداخت کنند. این در حالی است که دوره بازپرداخت تسهیلات ۱۰ تا ۱۲ ساله است که خود محل اشکال است. باید دوره بازپرداخت وام تسهیلات مسکن تا ۳۰ سال افزایش یابد تا تقاضا قادر به تحریک شدن باشد.
به گفته وی پرداخت وام با دروه بازپرداخت ۱۰ ساله فقط به کاهش شدید قدرت خرید مردم کمک می کند. باید به مردم حق انتخاب داد که دوره بازپرداخت تسهیلات را انتخاب کنند. با فرض اینکه دوره بازپرداخت مسکن ۳۰ ساله باشد یک زوج جوان می توانند در هر ماه مبلغ ۲ میلیون تومان قسط پرداخت کنند و در عین حال صاحب آپارتمان یک خوابه ۲۰۰ میلیون تومانی باشند.
در حال حاضر در منطقه الهیه تهران برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری باید یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان پرداخت شود اما کسی قادر به خرید این ملک نیست پس یا قیمت ها بسیار بالا است و یا درآمد مردم بسیار پایین آمده است.
شایان آرانی در برابر این پرسش که دلیل گرانی قیمت مسکن در ایران چیست؟ پاسخ می دهد؛ دلیل این موضوع عدم شفافیت بازار مسکن است در این بازار بسیاری از ملک های ساخته شده از طریق تزریق پول های کثیفی است که در صنعت مسکن سرازیر و رد آن گم شده است. گرانی مسکن در حال حاصر با هیچ منطقی جور در نمی آید. نه با شاخص درآمد ها و نه با هیچ شاخص اقتصادی دیگر الا اینکه پول های باد آورده و کثیف در بازار مسکن وارد و اکنون گیر افتاده و حساسیت قیمت به تقاضا را کاهش داده است.
وی با اشاره به بسته های حمایتی دولت برای تحریک تقاضا در بخش مسکن معتقد است: دولت همواره تلاش می کند که وام مسکن را افزایش دهد در حالیکه این موضوع دیگر جواب نمی دهد زیرا در اصل باید درآمد کارمندان افزایش یابد.باید از دلتمردان پرسید بر اساس چه منطقی یک زوج جوان باید روی هم رفته درآمد ۵ میلیون تومانی معادل ۱۵۰۰ دلار در ایران داشته باشند اما کشور همسایه ای همچون امارات این مبلغ به ۷ هزار دلار برسدآن هم با یک سطح توانایی و عملکرد؟
دلیل این موضوع بخاطر این است که در ساختار اقتصادی ایران نرخ ها و قیمت ها با یکدیگر متوازن نشده است. اتومبیل بنز مدل روز را می توان در اورپا به مبلغ ۴۰ هزالر دلار و بدون پیش پرداخت آن هم تا ۹۵ درصد پرداخت وام مالک شد اما در اینجا باید همان ماشین را تا یک میلیارد تومان خرید. از طرفی وام خرید ماشین را تا مبلغ ۲۵ میلیون تومان افزایش می دهند اما درآمد مردم تغییری نمی کند.
به باور این کارشناس بازارسرمایه اگر دولت مردان کشور اجازه بدهند که موسسات حرفه ای دنیا و آندسته از شرکت هایی که در رزومه خود ساخت شهرک ها را نیز تجربه کرده اند وارد ایران شوند و اشخاص حرفه ای در حوزه انبوه سازی مسکن در دنیا در کنار برج سازان ایرانی قرار بگیرند می توان به افزایش بهره وری در این بخش امید وار بود.
اشخاصی که در سطح بین المللی بازیگران حرفه ای هستند بطور حتم راه های موفقیت را زودتر از بقیه کشف می کنند. ایران از ظرفیت های بالایی برخوردار است و باید با تسهیل ورود سرمایه گذاران خارجی به افزایش ارزش افزوده صنایع مختلف داخلی کمک کرد. برای بالا بردن بهره وری و کارایی و نیز رایه خدمات با کیفیت به عموم مردم باید از نهاد های بین المللی استفاده کرد.
شایان آرانی با تاکید بر اینکه ایران نیاز به یک انقلاب اقتصادی دارد گفت: از اصلاح قوانین و مقررات گرفته تا همبستگی و هماهنگی همه ارکان و قدرت ها و جناح ها نیازمند انقلاب اقتصادی هستیم تا برای نسل های آتی بتوان دنیای بهتر را ساخت.
سند چشم انداز ۱۴۰۴ و همینطور اقتصاد مقاومتی که هر دو از طرف رهبری ابلاغ و تبیین شده بسترهای زیادی را برای پیشرفت فراهم می کند اما کنون به دلیل پراکندگی مراکز قدرت اقتصادی هر بخش بطور جزیره ای کار می کند. ایران نیاز به اقتصاد بخش خصوصی دارد و نه اقتصاد بخش دولتی.
صنعت مسکن در ایران نیازمند ورود شرکای قدرتمند خارجی است تا در کنار ایرانی ها کار کنند و تحقق این موضوع نیازمند یک قهرمان ملی است. اگر به نهاده های با بهره وری پایین بخواهیم اکتفا کنیم اوضاع از این بهتر نخواهد شداما اگر فضای رقابتی با حضور سرمایه گذاران خارجی فراهم شود می توان به افزایش رفاه مردم امید وار بود. در این بین آندسته از تعاونی های مسکن که قادر به رقابت نیستند یا در هم ادغام و یا از بازار خارج می شوند و منفعت مصرف کننده با افزایش رقابت عرضه کنندگان در بازار مسکن افزایش می یابد.
