گفتگوی جهان اقتصاد با رئیس اتحادیه املاک درباره تبعات سقوط پروانه های ساختمانی مهدی زاهدی- روزیکشنبه حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران  در نشستی خبری حاضر شد و ضمن ارائه گزارش های مربوط به تغییرات رخ داده در آمار معاملات مسکن به انتقاد از برخی سیاست های مالیاتی درحوزه خدمات دهی به مسکن پرداخت. وی به بحث مالیات برارزش افزوده که منجر به فشار به صنف مشاوران املاک شده اشاره و تاکید کرد: علی‌رغم این‌که فرار مالیاتی را تقبیح می‌کنیم نسبت به مالیات مشاغل انتقاداتی داریم.رییس اتحادیه مشاوران املاک، افزود: در حال حاضر شاهدیم که مالیات املاک خصوصا در شهرهای بزرگ چند ده برابر شده است که این فشاری را بر متعاملین خصوصا مستاجران که هر ساله اقدام به عقد قرارداد می‌کنند وارد می‌کند. عقبایی ادامه داد: مالیات بر ارزش افزوده همان‌طور که از اسم‌اش معلوم است به ارزش افزوده تعلق می‌گیرد درحالی که در قراردادهای املاک ارزش افزوده‌ای وجود ندارد. همچنین قانون، املاک و خدمات غیرمنقول را مشمول معافیت مالیاتی کرده است، ولی سازمان امور مالیاتی مشاوران املاک را مشمول مالیات کرده، این مبالغ هم از جیب دفاتر املاک نمی‌رود، بلکه مردم به خصوص مستاجران که هر ساله اقدام به عقد قرارداد می‌کنند این هزینه‌ها را می‌پردازند.وی تاکید کرد: سازمان امور مالیاتی نباید مفسر قانون باشد، بلکه این از وظایف مجلس شورای اسلامی است. به همین دلیل تقاضای حذف مالیات بر ارزش افزوده از شغل مشاوران املاک را داریم. او دربخش دیگری از این نشست از اتفاق دیگری درحوزه شهرداری پرده برداشت و گفت: مجلس شورای اسلامی درسال ۱۳۸۲ قانونی را تصویب کرد که براساس آن مشاوران املاک می‌توانند در واحدهای اداری، پروانه کسب بگیرند، این قانون در سال ۱۳۹۲ هم بازنگری و عینا تصویب شد، با این حال اما مشاهده می‌کنیم که شهرداری با دفاتر املاکی که در واحدهای اداری قرار دارند برخورد می‌کند و می‌گوید که شما باید مجوز تجاری دریافت کنید. این درحالی است که به دلیل توان اقتصادی بسیاری از دفاتر املاک شاید نتوانند در واحدهای تجاری اقدام به برپایی بنگاه املاک کنند به همین دلیل از شهرداری درخواست می‌کنیم از تضییع حقوق همکاران من خودداری کنند. مشاوران املاک نباید تاوان کاهش درآمدهای شهرداری را بدهند با اشاره به این‌که شهرداری نسبت به پملپ دفاتر املاکی که در واحدهای اداری قرار دارند اقدام می‌کند، گفت: این اقدام شهرداری غیرقانونی است و مشاوران املاک نباید تاوان کاهش درآمدهای شهرداری را بدهند. وی همچنین معتقد است که ظرفیت افزایش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد. اما موضوع مهم دیگری که در این نشست مطرح شد به پیش بینی آینده بخش مسکن اختصاص داشت. عقبایی با اشاره به رونق گرفتن معاملات مسکن با تاکید بر اینکه رشد قیمتی برای شش ماه دوم سال ۹۵ پیش‌بینی نمی‌کنیم، گفت: هر چند که بازار مسکن از سال ۹۲ وارد یک دوره رکود بی‌سابقه شد اما هر ساله مالکان قیمت مسکن را افزایش می‌دادند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران ادامه داد: پیش بینی ما این است که در شش ماه دوم امسال تغییرات قیمتی چندانی نسبت به سال ۹۴ نداشته باشیم. هر چند که در طول این مدت حتی قیمت‌ها نسبت به سال ۹۲ و سال گذشته هم کاهش پیدا کرده است. در همین رابطه خبرنگار جهان اقتصاد از او درباره تاثیر کاهش صدور پروانه های ساختمانی بر آینده بخش مسکن پرسید که او با بیان اینکه بازار مسکن شرایط افزایش قیمت را ندارد، گفت: در حال حاضر قدرت خرید مردم در حدی نیست که ظرفیت افزایش قیمت در این بازار وجود داشته باشد. خبرنگار ما دوباره از او پرسید:«روند صدور پروانه های ساختمانی همچنان رو به کاهش است، با توجه به اینکه عرضه و تقاضای مسکن هم همچنان توازن ندارد، شما چگونه آینده بخش مسکن را بر مبنای «رونق بدون انفجار تورمی» تحلیل می کنید؟ عقبایی در پاسخ اظهار داشت: ما در سال ۹۳ و ۹۴ بین ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش صدور پروانه های ساختمانی را در کشور داشتیم و می شود گفت بیشترین کاهش صدور پروانه های ساختمانی در شهر تهران بوده، لذا قاعدتا عقل حکم می کند که با توجه به اینکه توازنی بین عرضه و تقاضا نداریم و کاهش صدور پروانه های ساختمانی را در کنارش داریم، لذا درسال های بعد تقاضا بیشتر ازعرضه می شود و این کاهش عرضه در بازار اثر می گذارد و شاید خیلی ها که صحبت از فنر جمع شده و ترکیدن بازار و گران شدن مسکن می کنند، با همین تعابیر و تفاسیر جلو می روند ولی من اعتقاد دارم که آن اتفاقات در بازار مسکن تکرار نخواهد شد، به دلیل اینکه رشد قیمت مسکن در سال های قبل، یعنی درسال های ۹۱ و پیش از آن به قدری فزاینده بوده که اتفاقات سال های گذشته تکرار نمی شود و نکته دیگر اینکه هنوز سفته بازی و ورود سرمایه های سرگردان و پول های خاص درحوزه اقتصاد بازار مسکن آنچنان قابل لمس نیست که نگران باشیم. وی اضافه کرد: با توجه به تسهیلاتی که الان دولت قائل شده، امیدواریم بتوانیم مقداری وضعیت تولید واحدهای کوچک یعنی واحدهایی که پروانه های ساختمانی شان بین ۶۰-۷۰متر و پایین تراست را شاهد باشیم، تا آنجایی که ما در شهرداری ها رصد کردیم، صدور این پروانه ها مقداری افزایش پیدا کرده ولی قاعدتا نمی شود به طور کامل هم از این موضوع غفلت کرد، من همیشه این هشدار را داده ام که اگر امروز ما یک میلیون واحد مسکونی بتوانیم تولید کنیم، براساس تقاضای کشور که با ازدواج حدود یک میلیون می شود، ۱۲سال دیگر به توازن بین عرضه و تقاضا می رسیم درحالی که امروز حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار واحد درسال تولید داریم و نمی دانیم چه زمانی به یک میلیون واحد می رسیم و باید زمان بندی را روی ۲۵ تا ۳۰ سال دیگر بگذارید. عقبایی درپاسخ به سئوال دیگر خبرنگار جهان اقتصاد مبنی براینکه بحث خانه های خالی و عرضه انها به بازار تا چه حد شعاری و تا چه حد واقعی است هم گفت: کل برآورد خانه های خالی در کشور حدود ۹۰۰ هزار واحد است، دراستان تهران خانه های خالی تقریبا به ۲۸۰ تا ۳۰۰ هزار واحد رسیده است و عموم این خانه های خالی، خانه های لوکس، مدرن و شیک هستند که برای اینکه این خانه ها را وارد شبکه عرضه اجاره ای کنند به چند دلیل توجیهی وجود ندارد. دلیل اول اینکه اصلا مالکین این خانه ها نیازی ندارند که این خانه ها را وارد شبکه عرضه کنند. نکته دوم اینکه وقتی اینها خانه ها را وارد شبکه عرضه کنند، خانه ها «کلید خورده» محسوب می شود یعنی آنقدری که نزول قیمت دارد، برای سازنده سودی ندارد. و نکته دیگر اینکه چون این خانه ها لوکس و شیک هستند، وقتی در بخش اجاره قرار می گیرد، اگر بعد از یک سال بخواهند این خانه ها را بفروشند، هزینه ای که برای تعمیرات و شارژ مجدد آن باید بکنند، کمتر از درآمد یک سال آن خانه از طریق اجراه خواهد بود. لذا به این دلایل این خانه ها خالی نگه داشته می شود. قانون پیش فروش معاملات را قفل کرده است یکی‌دیگر از خلاهای قانونی که رییس اتحادیه مشاوران املاک  درخواست رسیدگی به آن را داشت قانون پیش‌فروش است که وی اظهار کرد: قانون پیش‌فروش که در سال ۱۳۸۹ تصویب شده نیاز مبرم به اصلاح دارد. در این قانون مشاوران املاک حق پیش‌فروش ندارند. از طرف دیگر زیرساخت‌های لازم در دفاتر اسناد رسمی برای عقد قرارداد پیش‌فروش وجود ندارد، زیرا یکی از شرایط پیش فروش داشتن شناسنامه فنی ساختمان است که حدود ۹۹ درصد ساختمان‌های کشور این شرایط را ندارند، بنابراین قانون پیش‌فروش از زیرساخت‌های لازم برای اجرا برخوردار نیست. عقبایی به آخرین آمار املاک پیش‌فروش شده اشاره کرد و گفت: در ۱۲ روز ابتدای شهریورماه در شهر تهران ۱۰۹ قرارداد پیش‌فروش و در کل کشور ۳۰۴ قرارداد امضاء شد. در مردادماه نیز در شهر تهران ۲۹۸ قرارداد و در کل کشور ۱۱۸۷ قرارداد پیش‌فروش منعقد شد که البته آمار کمی است، ولی چون غالب این املاک شناسنامه فنی ندارند قاعدتا می‌توانند تحت تعقیب قرار گیرند، بنابراین تاکید می‌کنم که اصلاح قانون پیش‌فروش ضروری است. رییس اتحادیه مشاوران املاک در بخش دیگری از سخنان خود به رشد ۲۰ درصدی معاملات مسکن شهر تهران و پنج ماهه نخست سال جاری اشاره کرد و افزود: فکر نمی‌کنم حجم معاملات در حدی باشد که شاهد جهش معاملات در نیمه دوم سال جاری باشیم، چون در سال انتخابات قرار داریم و تقریبا از اسفندماه معاملات افت می‌کند. وی ادامه داد: برعکس تهران در کل کشور شاهد سیر نزولی معاملات هستیم به‌طور مثال در مردادماه امسال ۵۹ هزار و ۹۸۶ قرارداد خرید و فروش در کل کشور امضاء شد که این رقم در مردادماه سال گذشته ۹۰ هزار قرارداد بود که کاهش ۷۰ – ۸۰ درصد را نشان می‌دهد. علت اصلی این است که رونق مسکن معمولا از پایتخت نشأت می‌گیرد. وی درباره این‌که افزایش معاملات چه تاثیری در قیمت‌ها داشته است، گفت: قیمت خرید و فروش در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۲ تغییر چندانی نداشته  و حتی در برخی نقاط شاهد کاهش قیمت هم بوده‌ایم. در حال حاضر نیز ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد هم‌اکنون عرضه‌کنندگان زیاد هستند. با این حال پیش‌بینی من این است که تا پایان سال ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم شود.