در گفتگوی جهان اقتصاد با یک کارشناس بازار مسکن مطرح شد
عدالتخواه: امیدوارم در انتخابات آتی شورای شهر افراد موجه‌تری انتخاب شوند
مهناز اسماعیلی-فرهنگ غلط خانه سازی در ایران سرمایه های جبران ناپذیر را هدر می رود و این در حالی است که در کشورهای پیشرفته با کمترین هزینه ساختمان هایی بسیار مقاوم و کارآمد ساخته می شود. متناسب با پیشرفت تکنولوژی ساختمان در جهان، بعضی از کشورها در این زمینه پیشرفت قابل توجهی نداشته است، ساختمانهای بلند سبک، برج سازی با استفاده از سیستم های نوین ساختمانی.
اهمیت ساخت و ساز در ایران و مسائلی که در این حوزه به چشم می خورد از جمله گرانی مسکن، کیفیت پایین ساخت و ساز و مدیریت شهری ناکارآمد که منجر به کاهش کیفیت زندگی شهری در ایران شده است دلایلی بود که به سراغ محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن رفتیم و در این زمینه با وی به گفتگو نشستیم.
محمد عدالتخواه در گفتگو با جهان اقتصاد درباره جایگاه ساخت و ساز در ایران گفت: ساخت و ساز یکی از تولیدات و اشتغال‌های عمده ای است که حجم زیادی از سرمایه و نیروی انسانی در این زمینه به کار گرفته می شود، به طوری که بیش از ۳۰۰ حرفه در این حوزه وجود دارد چراکه همه افراد باید خانه دار شوند. یک شهر، علاوه بر خانه، تاسیسات زیربنایی دیگری هم نیاز دارد که در این زمینه کارگران و مهندسانی مشغول به کار هستند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود مسکن در چند سال اخیر افزود: در حال حاضر در بخش مسکن رکودی به وجود آمده است که در این دوره رکودی علاوه بر اینکه خانه خالی داریم، افرادی هم بی خانه هستند، بنابراین به طور منطقی نباید تا زمانی که این خانه های خالی به مصرف برسند، ساختمان سازی کنیم.
افزایش قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین بود نه ساختمان
وی با تشریح دلایل سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز علی رغم رکود حاکم بر بخش مسکن، ادامه داد: یکی از دلایلی که حجم زیادی از سرمایه ها به سمت بخش مسکن سوق پیدا کرد، این است که این تولید، تولید ویژه ای است. ویژگی تولید خانه و ساختمان این است که در این بخش علاوه بر ارزش و سودی که در قسمت ساختمان سازی به دست آمد، رانتی هم از زمین هایی که قیمت های کمی داشت با ساخت و ساز افزایش قیمت یافت.
عدالتخواه در توضیح بیشتر این مطلب تصریح کرد: بنابراین تصور شد افزایش قیمتی که در بخش مسکن اتفاق افتاده است ناشی از ساخت و ساز است، در صورتی که این سود عمدتا از افزایش قیمت زمین ها بوده و شاید ساخت و ساز هم مانند سایر تولیداتی که در کشور، آن چنان سود بیشتری نداشت اما این رانت زمین بود که متاسفانه کنترل نشد و حجم زیادی از تولیدکنندگان و سرمایه داران به این سمت سوق پیدا کردند.
وی ادامه داد: حالا هم که انباشت ساخت و سازها سوددهی آن کمتر شده است، عده ای ساخت و ساز را متوقف کرده اند و عده ای هم که کماکان به این کار ادامه دادند یا این رکود را باور نمی کنند که این بار با دوره های پیشین متفاوت است یا به دلیل اخذ پروانه و سرمایه گذاری ناگریزند این کار را ادامه دهند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به موقتی خواندن این بحران از سوی سازندگان گفت: الان هم این سازندگان برای اینکه زیان کمتری کنند، تلاش می کنند نشان دهند این بحران موقتی است و به همین منظور انواع و اقسام تبلیغات را در دستور کار خود قرار داده اند، در حالی که این بحران تا زمانی که با واقعیت مواجه نشویم و این حباب های قمیت خالی نشود، به پایان نمی رسد.
وی درباره کیفیت در بخش ساخت و ساز اظهار کرد: برای ساخت و ساز که تولید ویژه‌ای است و با زندگی، سرنوشت و مسائل مختلفی ارتباط دارد، در گام اول باید درست ساخته شود اما در ایران علی رغم اینکه حدود ده تا پانزده سال از فعالیت سازمان نظام مهندسی می گذرد، هنوز نظارت بر ساختمان‌ها واقعی نیست، بلکه صوری است و این باعث شده است که طرح‌های مناسبی طراحی نشود و ساختمان‌هایی که کیفیت ندارد، به امضا و تایید برسد. همین امر منجر می شود که ساختمان های ما از روز اول با مشکلات زیادی مواجه باشد.
عدالتخواه با تاکید بر اینکه خریداران واحدهای مسکونی از روز اول با کیفیت های پایین مواجه هستند، گفت: اگرچه ساختمان ها از نظر ایمنی مستحکم تر از گذشته شده اند اما از نظر طرح، نیاز جامعه را برطرف نمی کند. یکی از دلایلی که ساختمان‌ها ارزش واقعی ندارند و نیازهای واقعی جامعه را برطرف نمی‌کنند، مشکل نظارت کم و بی‌دقتی طراحان است که یک فاجعه است که امیدواریم در جامعه حرفه‌ای ما کسانی که به اعتلای حرفه اعتقاد دارند، در برطرف شدن این مشکل کمک کنند.
ساختمان های انسانی راهکار بهبود کیفیت ساختمان است
وی با بیان اینکه شعار ساخت و ساز ایرانی-اسلامی مشکل کیفیت ساخت و ساز را حل نمی کند، تصریح کرد: پرداختن صرف به نمای ساختمان مشکل ما را حل نخواهد کرد و نباید طرح‌های ما فقط همراه با شعار ایرانی – اسلامی باشد بلکه من معتقدم برای حل این مشکل باید ساختمانهای انسانی بسازیم.
این کارشناس بازار مسکن درباره ساختمان های انسانی توضیح داد: ساختمانهای انسانی یعنی ساختمانی که نیاز انسان‌هایی که در این ساختمان زندگی می‌کند، در جهت استراحت، وسعت و ... برطرف می کند. در حالی که در ساختو سازهای امروز به زیبایی ظاهری ساختمان‌ها توجه می کنیم و مسائل فرهنگی را نادیده می گیریم که البته دانشگاه‌های معماری باید روی این مسئله متمرکز شوند.
وی ادامه داد: من به عنوان مدرس دانشگاه معتقدم کیفیت ساختمان‌ها در حال حاضر مناسب نیست و وظیفه دولت، دانشگاه‌ها و جوامع حرفه‌ای است که دست به دست هم بدهند تا این وضعیت بهبود پیدا کند.
عدالتخواه با استناد به نظریه ویتریوس در زمینه ساخت و ساز افزود: ساختمان باید محکم، زیبا و کاربردی باشد، این نظریه‌ای است که ویتریویس ۲۵۰۰ سال قبل مطرح کرد که به اعتقاد من باید این نظریه هم‌اکنون هم اجرا شود که ساختمان ها هم قابلیت سکونت پیدا کنند و هم زود کلنگ زده نشود. برای مثال افرادی برای سودجویی ساختمانهای ده سال ساخت را کلنگ می‌زنند. در حالی که در بسیاری از کشورها ساختمان‌ها ۵۰ سال و حتی بیش از ۵۰ سال دوام دارند.
وی با بیان دلایل تخریب زودهنگام ساختمان ها در ایران گفت: ساختمانی که می‌تواند ۵۰ سال مشکل سکونتی افراد را حل کند، به دلیل ساخت غیراصولی، سودجویی و خرید تراکم که شهرداری هم در آن ذی‌نفع است، باید تخریب و از نو ساخته شود.
شهرفروشی در سایه اجرای پروژه های غیرضروری
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از مدیریت شهری تهران اظهار کرد: اگر در مجموع مدیریت شهری را برای تمام شهرها در نظر بگیریم، بدترین مدیریت شهری به دلیل طرح پروژه‌هایی که منجر به شهرفروشی شده، از آن شهر تهران است.
وی در این باره توضیح داد: شهرداری با اجرای پروژه های غیرضروری و شهرفروشی باعث شده است که مدیریت شهری به هدف بهبود شهرهای قابل سکونت توجه نکند. برای مثال بدهی که شهرداری تهران برای دو طبقه کردن اتوبان صدر به بار آورده و (متأسفانه قرار است چند طرح مشابه دیگر هم در تهران اجرایی شود) منجر به افزایش ترافیک شده، اولویت داشته و باید این طرح اجرا می‌شد؟ در حالی که برای انجام این کارها از مردم نظرخواهی نمی‌شود و شورای شهر هم دقت کافی نمی‌کند.
عدالتخواه با بیان اینکه اگر به جای شهرفروشی جلوی پروژه‌هایی که اولویت ندارند، گرفته شود، بسیاری از مشکلات شهر تهران حل خواهد شد، گفت: امیدواریم که در انتخاباتی آتی افراد موجه‌تری انتخاب شوند و بتوانند مشکلات را حل کنند نه صرف اینکه ورزشکار یا هنرمند است و یا افراد شناخته شده ای هستند و در حرفه شهرسازی تخصصی ندارد، انتخاب شود و ادعا کنند بعد از دو دوره که حضور در شورای شهر، تخصص کافی را به دست آورده اند.
