بررسی جهان اقتصاد از نوسانات بازار مسکن در دوره رکود

تقاضای واقعی و پنهان بخش مسکن پتانسیل افزایش قیمت را دارد

مهناز اسماعیلی-آبراهام مازلو، نظریه پرداز کلاسیک مدیریت، نیازهای هر فرد را به پنج سطح تقسیم می کند: نیازهای زیستی، امنیتی، اجتماعی، احترام و خودشکوفایی که مسکن به عنوان یکی از نیازهای زیستی، جز ابتدایی ترین نیازهای بشری محسوب می شود. به عبارتی افراد هر جامعه ای برای رسیدن به دیگر سطوح رشد و تعالی باید نیازهای زیستی شان فراهم شود که مسکن به عنوان یک سرپناه در همین دسته جای می گیرد. حال آن که در جوامع مختلف به دلیل ماهیت دوگانه مسکن که از سویی ارزش مصرفی دارد و از سوی دیگر به عنوان کالای سرمایه ای محسوب می شود، پدیده جدیدی با عنوان «بورژوازی مستغلات» سر برآورده که به تبع، مسائلی را نیز به دنبال داشته است که از جمله این مسائل توزیع نابرابر مسکن در میان افراد یک جامعه است. البته گفته می شود توزیع نابرابر، قدرت خرید پایین افراد جامعه و نبود مسکن به تعداد مورد نیاز در جوامع، منجر به شکل گیری پدیده دیگری با نام «اجاره نشینی» شده است. بخش مسکن در حال حاضر در بی‌سابقه‌ترین رکود خود در سه دهه اخیر به سر می‌برد؛ و به وضعیتی رسیده ایم که تقاضای واقعی مسکن به دلایل ذکر شده، پنهان شده است. با این تحلیل است که برخی کارشناسان می گویند: عرضه زیاد و تقاضا کم است؛ که البته وجود ۳٫۶ میلیون عرضه مازاد مسکن در کشور، ۱٫۷ میلیون خانه خالی در کشور، ۲۵۰ هزار خانه خالی در استان تهران و وجود ۱۱۸ هزار مسکن مهر بدون متقاضی در کشور دلایلی است که این کارشناسان در تایید ادعای خود مطرح می کنند. با این تفاسیر، در چنین شرایطی است که انتشار گزارشاتی مبنی بر افزایش نرخ اجاره بها حیرت برانگیز می شود و این سوال را در اذهان به وجود می آورد که چرا حتی در دوره رکود که به معنای ثبات قیمت مسکن است، باز هم اجاره بها سیر صعودی خود را حفظ می کند و همانند قیمت مسکن ثابت نمی ماند؟ به دنبال پاسخ به این پرسش بود که خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد با بیت الله ستاریان، یکی از کارشناسان نام آشنای بخش مسکن به گفتگو پرداخت. ستاریان با بیان اینکه در معاملات کلان مسکن کاهش قیمت نداریم، گفت: در بخش مسکن ما دوره های رکودی داریم که در این دوره ها، معاملاتی هم که انجام می شود، «معاملات ناچاری» است. حال آن که ارزیابی قیمت واقعی مسکن را باید در دوره های رونق بررسی کرد. این کارشناس بخش مسکن ادامه داد: اما اجاره جزو معاملات خرد مسکن محسوب می شود و اگرچه افزایش نرخ آن به قیمت اصلی مسکن وابسته است ولی اینطور هم نیست که ثابت بماند بلکه حتی در اوج رکود مسکن هم با درصد کمی افزایش دارد که این درصد کم را همیشه در فصل اجاره بها داریم، مثلا سال گذشته وقتی وارد فصل زمستان شدیم چون جا به جایی ها در پاییز انجام شده بود، افزایش قیمت داشتیم، اما این افزایش قیمت ناچیز بود و امسال هم باز همین اتفاق خواهد افتاد. وی در توضیح بحث افزایش اجاره بها در دوره رکود افزود: بین اجاره بها و مسکن نسبتی داریم مبنی بر اینکه وقتی ۱۵ تا ۲۰ درصد قیمت مسکن، نرخ رهن یک خانه است، پس زمانی هم که قیمت مسکن ثابت است باید اجاره هم ثابت باشد اما این افزایش قیمتی که مشاهده می شود، یک افزایش چند درصدی است و قابل توجه نیست. در آمار سال گذشته هم که افزایش قیمتی در مسکن مشاهده نشد، زمانی که صاحبخانه ها مستاجران را جا به جا می کردند، یک درصد مختصری نیز افزایش قیمت دادند که البته به دلیل نبودن قوانین شفاف در این بخش، موجر ناگزیر از پرداخت آن است. ستاریان با بیان اینکه دو نوع نرخ در معاملات مسکن وجود دارد، تصریح کرد: یک نرخ ناشی از نیاز مطلق است که مثلا اگر امروز مسکن رونق پیدا کند، تمام متقاضیان وارد بازار مسکن می شوند و قیمت مسکن افزایش می یابد، بهای دیگر هم بهایی است که تقاضای موثر آن را تعیین می کند، یعنی اگر الان مردم قدرت خرید داشته باشند، قیمت یک واحد مسکونی آنقدر افزایش پیدا می کند که بیش از ۱۵۰ درصد می شود ولی چرا در حال حاضر این اتفاق نمی افتد؟ برای اینکه تقاضای موثر نیست، برای اینکه قدرت خرید موجود نیست علی رغم اینکه نیاز هست. این کارشناس بخش مسکن با تاکید بر پتانسیل نهفته ای که در این بخش برای افزایش قیمت وجود دارد، اظهار داشت: اگر نیاز وجود نداشت ما می گفتیم فرض را بر این بگیریم که افزایش تعداد خانوار نداشتیم، استهلاک مسکن موجود نبود و ما نیازی به مسکن نداشتیم، در حال رکود یا رونق قیمت مسکن دستخوش نوسان شدید نمی شد. وی افزود: حالا اگر این فرض ها را کنار بگذاریم و با دید واقعی نسبت به کمبود عرضه در بخش مسکن نگاه کنیم، در این صورت است که می توان اینگونه نتیجه گرفت که به دلیل انباشت تقاضا در این بخش، در صورت رونق با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد؛ در حالی که در صورت بروز این اتفاق اگر مسکن رونق پیدا کند، آیا قیمت اتومبیل هم همانقدر افزایش می یابد که قیمت مسکن؟ نه، آیا مثلا تلویزیون هم همان مقدار افزایش می یابد؟ نه، پس می بینیم که یک پتانسیل و انرژی نهفته ای در بخش مسکن وجود دارد که یک قیمت نهفته است و قیمتی است که در بازار موجود نیست و توان خرید و مشتری ندارد، فروشنده هم نمی فروشد یا تولیدکننده هم تولید نمی کند، برای اینکه توان خرید نیست ولی تلویزیون به مقدار کافی در بازار هست خریدار نیست، اگر خریدار هم باشد باز هم قیمتش بیشتر از این نمی شود و یا درصد خیلی کمی افزایش پیدا می کند یعنی بعضی از کالاها یک نوع پتانسیلی در درون خودشان به دلیل کمبود عرضه به صورت نهفته دارند که این نهفتگی در همه کالاها موجود نیست. وی در پایان گفت: اما این نهفتگی در بخش مسکن وجود دارد. الان شما فرض بگیرید اگر مسکن رونق بگیرد همه نگران می شوند، چراکه دو نوع قیمت دارد، قیمت نهفته ای که ناشی از تقاضای مطلقی است که سراسیمه خودش را به تقاضای موثر تبدیل می کند، بنابراین با اینکه شما اتومبیل دوست دارید، اگر پول داشته باشید اول مسکن تامین می کنید، چراکه مسکن یک کالای ضروری است.