بررسی سیاستهای ساخت مسکن درکشور کره جنوبی پس از سال‌های جنگ
سروین آقاجانی- مسکن به عنوان سرپناهی برای دستیابی به آرامش، یک نیاز حیاتی همچون پوشاک و غذا برای بشر است. مشکل کمبود مسکن در سطح جهانی، از جمله مسائل فراگیری است که هر یک از کشورهای مختلف در برهه‌ای از زمان با آن مواجه بوده‌اند. ایران نیز در دوره‌های مختلف رونق و رکود اقتصادی مشکلات کمبود مسکن را تجربه کرده است. داشتن برنامه‌هایی جهت افزایش دسترسی افراد جامعه به این کالای ضروری دارای اهمیت است. لذا سیاستهای مقابله با کمبود مسکن از تجربه‌های گران‌بهای جوامع محسوب می‌شود.
با مطالعه سیاستهای ساخت مسکن در کشور کره جنوبی پس از سال‌های جنگ، به راحتی می‌توان به این موضوع پی برد که کره در رویارویی با این مسائل، با اتخاذ سیاستهای عرضه انبوه مسکن و نیز ایجاد برخی شیوه‌های نوین تأمین مالی مسکن توانسته به‌طور موفقیت آمیزی این مشکلات را برطرف کند. کره جنوبی پس از جنگ با کره شمالی در سال ۱۹۵۰ با کمبود بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی مواجه شد و مشکل عدم توازن عرضه و تقاضا، عمده مشکل این کشور محسوب می‌شد. تلاش‌های دولت در جهت رفع این مشکل، همواره در راستای توسعه تولید مسکن و طرح اسکان خانوارهای کم‌درآمد بنا شده بود. با توجه به تشابهات موجود بین ایران و کشور کره جنوبی در مشکلات بخش مسکن، مطالب حاضر با هدف تبیین یکی از روش‌های تأمین مالی بخش مسکن و بررسی راهکارهای پیاده‌سازی شده در کره به عنوان کشوری موفق در سطح جهان تدوین شده است.
یکی از عوامل عمده ایجاد مشکلات عرضه در بخش مسکن کره کمبود زمین مسکونی بود که به وسیله برنامه‌های راهبردی و کلیدی دولت و عرضه مقدار زیاد زمین مسکونی از طریق ایجاد شهر جدید مرتفع شد. البته کمبود زمین‌های قابل اسکان در محدوده شهری نیز عامل مهم دیگری در کمبود عرضه مسکن شهری بود. این امر منجر به احیای مسکن گردید و اقتصاد کشور را بهبود بخشید. یکی دیگر از مشکلات، مسئله مهاجرت بود که عدم توازن عرضه و تقاضای مسکن در کره را دامن زد. به طوری که در سال ۱۹۹۷ نسبت جمعیت شهری به کل جمعیت کشور کره به ۲/۸۷ درصد رسید. این عدم توازن موجب افزایش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید و گسترش احتکار و زمین خواری گشت. در پی مسائل ایجاد شده، اهداف اصلی سیاستگذاری‌های جدید مسکن در کره، کاهش هزینه مسکن، ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا و خاتمه بخشیدن به زمین خواری بوده است.
اولین قدم جهت رفع مشکلات، وضع قوانین و مقررات متعدد در بخش مسکن بود. دولت کره برنامه‌ای ۱۰ ساله را با هدف بهبود رفاه مسکن و کاهش نابرابری اجتماعی و منطقه‌ای در زمینه تخصیص و دستیابی به مسکن تدوین نمود. تمرکز اصلی این برنامه از طریق اقدامات کلان توسعه‌ای، از جمله بکارگیری سیستم منحصر به فرد عرضه مسکن، پیش‌فروش و نیز سیستم ضمانت مسکن در کره جنوبی و از طرف دیگر تهیه یک میلیون مسکن استیجاری دولتی و ایجاد شهرهای جدید در اطراف مناطق تجاری بود. البته پیشرفت در نظام‌های تأمین مالی (وام) نیز از لحاظ بهبود کارآیی، نقش کلیدی در سیاست مسکن داشت. بعد از بحران نرخ ارز در سال ۱۹۹۷، دولت سیستم اوراق بهادار تأمین مالی مسکن را بعنوان روشی برای افزایش دسترسی ضمانت نامه‌های عدم انجام کار موسسات مالی راه‌اندازی نمود. دولت، صندوق ملی مسکن و صندوق تضمین اعتبار مالی مسکن، پس‌انداز اشتراکی، سیستم تضمین اتمام مسکن را جهت هرچه موثرتر کردن اجرای طرح جامع ساخت مسکن راه‌اندازی نمود که منجر به توسعه سیستم تأمین مالی مسکن کره گردید. همچنین دولت به منظور تسریع و شتاب سرمایه‌گذاری خصوصی، سیستم پیش خرید معرفی شد.
در واقع تأمین مسکن گسترده اساساً در نتیجه سیستم پیش‌فروش تسهیل شد، به صورتی که خریداران بالقوه خانه‌های جدید، در حدود ۸۰ درصد قیمت فروش را قبل از اتمام ساختمان به سازنده می‌پردازد، بعلاوه سیستم ضمانت تکمیل مسکن به عنوان یک شاخصه مکمل شامل ورشکستگی احتمالی سازنده‌ها، ریسک افراد متقاضی ورود به سیستم پیش‌فروش را به حد چشمگیری کاهش می‌داد. از طریق این سیستم، سازنده‌ها می‌توانند از طریق خریداران قبل از اتمام ساختمان و حتی در مرحله کلنگ‌زنی اولیه، به تأمین مالی پروژه‌های خود بپردازند. در واقع سازنده می‌تواند کل واحد مسکونی را زمانی که شروع به ساخت می‌نماید با عقد قراردادی به متقاضی (مصرف کننده) بفروشد و در این صورت مصرف کننده می‌بایست حدود ۱۰ درصد قیمت فروش را به صورت بیعانه پرداخت نماید. در طول دوران ساخت، مصرف کننده (متقاضی) تنها مبالغ اولیه را پرداخت می‌نماید و پس از تکمیل ساخت و تحویل واحد مسکونی، فرد متقاضی به پرداخت انتهایی و تصدی مالکیت می‌پردازد.
اثرات سیستم پیش‌فروش
۱٫ تقویت عرضه مسکن و فعال کردن صنعت ساختمان
۱-۱- کمک به افزایش عرضه مسکن از طریق ایمن کردن وجوه پرداختی
۱-۲- کمک به رشد اقتصاد داخلی از طریق توسعه و رونق بخش مسکن
۲٫ تقویت پایداری سازندگان
۲-۱- افزایش و بهبود ثبات پروژه از طریق تضمین متقاضی و تأمین سرمایه قبل از تکمیل مسکن
۳٫ تسهیل موانع مالی مصرف کنندگان
۳-۱- جلوگیری از، از بین رفتن عایدی سرمایه به دلیل افزایش قیمت از طریق تضمین مالکیت
۳-۲- از بین بردن مانع در پرداخت باقیمانده مبلغ مسکن
کشور کره با به کارگیری منابعی که معرفی گردید توانست طی ۳۰ سال برنامه‌ریزی مستمر و اصولی، به مازاد عرضه مسکن برسد. فعالان اقتصادی حوزه مسکن در کشور ما نیز می‌توانند با بکارگیری سیاستهای اصولی و راه‌اندازی برخی طرح‌ها همچون سیستم پیش‌فروش، تغییرات موثری را ایجاد نمایند. همچنین با توجه به وجود بازار پیش خرید و پیش‌فروش مسکن در ایران، راه‌اندازی سیستم‌های مکمل مانند ضمانت اتمام مسکن کره جنوبی می‌تواند منجر به رونق بخشیدن این بازار در کشور شود. به تبع، این سیستم موجب تقویت عرضه و رونق بخش مسکن می‌گردد. بخش خصوصی و مردم نیز با توجه به اطمینان خاطر از این سیستم و کاهش زیان ناشی از عدم انجام تعهدات سازندگان مسکن و ورشکستگی آن‌ها، با تزریق سرمایه به پروژه در مرحله ساخت قابلیت کمک قابل ملاحظه به تأمین مالی این بخش را دارد. همچنین با اجرای سیستم قرارداد ضمانت اتمام مسکن میزان سوء استفاده‌ها، کلاهبرداری‌ها و مشکلات قانونی موجود در بازار پیش‌فروش در ایران به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت.
در این راستا موسسه مطالعات و پژوهش‌های اقتصاد ایرانیان نشستی تحت عنوان "چشم انداز بازار مسکن در سال ۱۳۹۵" را در مورخ ۳ دی ماه سال جاری با همکاری روزنامه جهان اقتصاد برگزار می‌نماید که جزئیات بیشتر موضوع مطرح شده، در این نشست مورد تحلیل و بررسی قرار خواهد گرفت. علاقمندان می‌توانند جهت اطلاعات بیشتر به وب‌سایت www.eghtedasiranian.ir مراجعه نمایند.
