ویژه نامه نوروزی

جهان اقتصاد چشم انداز بازار مسکن در سال جدید را بررسی کرد

مهناز اسماعیلی طی دهه‌های اخیر، بخش مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده است. مسکن علاوه بر اینکه جزو اساسی‌ترین نیازهای بشر درتامین آرامش و امنیت است، پیش‌نیازی مهم برای انجام فعالیت‌های اقتصادی، توسعه و رفاه جوامع نیز به حساب می‌آید چرا که از یک سو به شدت تحت تاثیر شوک های اقتصادی قرار می گیرد و از سوی دیگر به دلیل اینکه بخش عظیمی از سرمایه ناخالص هر اقتصادی را به خود اختصاص می دهد، می تواند منجر به ایجاد بحران های عظیم اقتصادی شود؛ به گونه‌ای که رکود و رونق شدید در این بخش، آثار مخرب زیادی بر دیگر بخش‌های اقتصاد به جای می‌گذارد. ماهیت مسکن که در ذات خود قرار است سرپناهی مناسب برای هرانسانی باشد در ساختار سیاسی- اقتصادی جوامع و تحت مناسبات بازار به جهت ویژگی دو وجهی آن، فقط دارای ارزش مصرفی نیست و به عنوان کالای سرمایه‌ای نیز نقش ایفا می‌کند که ساخت و معامله و اجاره‌ی آن برای بسیاری به عنوان پیشه‌ای پرسود به شمار می‌رود و از همین رو است که اصطلاحی چون «بورژوازی مستغلات» و یا «تورم مستغلاتی» شکل می‌گیرد. پس از طی این فرایند و سپرده شدن سازوکار سرپناه انسان به عنوان یک نیاز اولیه به دست نیروهای آشکار و پنهان بازار است که تهیه سرپناه مناسب دیگر امری سهل و ممتنع به شمار می رود و در هر جامعه‌ای و بنا به محدودیت‌ها و مشکلات اقتصادی که دارد از مصایب مختص به خود برخوردار است. از سوی دیگر، ساده‌ترین شکل تعریف دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن را می‌توان به عرضه با وقفه بخش مسکن در پاسخگویی به تغییرات بازار ربط داد. یکی از دلایل افزایش تقاضای مسکن افزایش نقدینگی درجامعه است، با افزایش نقدینگی، قیمت‌ها در بازار مسکن شروع به رشد می‌کند. رشد قیمت‌ها به تولیدکنندگان و عرضه‌کنندگان بخش مسکن علامت می‌دهد که به عرضه بیشتر مسکن بپردازند، اما عرضه بیشتر در گرو سرمایه‌گذاری بیشتر و ساخت‌وساز است که این امر، امری زمان‌بر است و از زمان شروع ساخت یک مجموعه تا پایان آن، حداقل یک‌سال زمان می‌برد. بنابراین، رشد قیمت‌ها کماکان ادامه دارد و ساخت‌وساز نیز رونق چشمگیری یافته است، اما هنوز ساخت‌وسازهای جدید، وارد بازار نشده‌اند. ادامه رشد قیمت‌ها، باعث می‌شود بخشی از متقاضیان مسکن، دیگر توان ماندن در بازار مسکن را نداشته و از بازار خارج ‌شوند. بنابراین، از یک‌طرف تقاضا کاهش می‌یابد و از سوی دیگر، ساختمان‌هایی که ساخت آنها در دوره رونق شروع شده بود، کم‌کم وارد بازار می‌شوند و عرضه افزایش می‌یابد. که این کاهش تقاضا و افزایش عرضه، رکود در بخش مسکن را دامن می‌زند.

سیکل رکودی در ایران دو تا سه ساله است

بر اساس آمارها از پاییز ۷۴ تا پایان ۹۴،ایران دربخش مسکن ۴ دوره رونق و رکود را پشت سرگذاشته است. براین اساس در دروه اول، مسکن از پاییز سال ۷۴ تا زمستان ۷۵ و در بازه زمانی یک ساله در دوره رونق قرار داشته اما از بهار سال ۷۶ تا زمستان سال ۷۸ یک دوره ۲ ساله رکودی را طی کرده است. در دوره دوم رونق و رکود، بخش مسکن در بهار ۷۹ تا زمستان ۸۲ یک دوره ۳ ساله رونق را تجربه و سپس با آغاز بهار ۸۳ تا تابستان ۸۴، دریک بازه زمانی یک سال وسه ماهه وارد دوره رکود شده است. دوره سوم با رونق این بخش در پاییز سال ۸۴ آغاز شده و در پاییز سال ۸۷ وارد دوره رکودی می شود که این روند تا بهار سال ۹۱ نیز ادامه می باید و بدین ترتیب این دوره، یک بازه ۲ سال و نه ماهه رونق و یک دوره ۳ سال و شش ماهه رکود را سپری کرده است. اما در دوره چهارم، بخش مسکن شاهد یک دوره شش ماهه رونق از تابستان سال ۹۱ تا بهار سال ۹۲ است و سپس به دوره رکودی که از تابستان سال ۹۲ ورود کرده و تا پایان سال ۹۴ نیز ادامه می یابد. آنچه در میان این آمارها مشهود است، دوره های نامتوازن رونق و رکود دربازار مسکن است. همانطور که مشاهده می شود، در دوره اول، مدت زمان رکود ۲ سال و دوره رونق یک سال بوده است اما در دوره دوم، دوره رونق ۳ سال و دوره رکود یک سال و سه ماه به طول انجامیده است. در دوره سوم اما رکود یک بازه ۳ سال و شش ماهه را ثبت کرده که یک سال بیش از دوره رونق به طول انجامیده است و در دوره چهارم نیز هم از یک سو دوره بسیار کوتاه رونق وجود داشته و هم از آن سو دوره رکودی طولانی را تجربه کرده که البته همچنان ادامه دارد. در نتیجه، آمارها تاییدگر این گفته مهدی سلطان محمدی،کارشناس ارشد حوزه اقتصاد مسکن است که معتقد است عوامل متعددی در تغییرات قیمت مسکن نقش دارند که یکی از مهم ترین آنها نوسانات دوره ای است و اکنون در دوره رکودی چرخه های مسکن قرار داریم. این کارشناس فعال بازار مسکن معتقد است «یک چرخه کامل بازار مسکن در بازار ایران حدودا بین ۵ تا ۶ سال است که بخشی از این دوره را در رونق و بخشی دیگر را در رکود سپری می کند». وی همچنین با اشاره به اینکه دوره های رکود معمولا ۲ تا ۳ سال تداوم داشته، گفته است: «ما از ابتدای تابستان ۹۲ وارد دوره رکود شدیم و لذا نمی توان انتظار داشت که این دوره به این سرعت تمام شود.». این کارشناس بازار مسکن معتقد است: «عامل مهم تاثیرگذار دیگر در تغییرات قیمت مسکن، نرخ تورم است که باعث می شود قیمت های اسمی همه دارایی های ثابت تمایل به هماهنگی با تغییرات شاخص ها داشته باشند.» برای روشن شدن بیشتر این موضوع و تحلیل چشم انداز بازار «مسکن در رکود غرق شده» این روزها، به سراغ کارشناسان این بخش رفتیم. درجریان گفتگو با سه کارشناس بخش مسکن و جویا شدن ارزیابی آنها درباره پیش بینی وضعیت این بخش در سال جدید، نکته جالب توجه، تفاوت پیش بینی ها بود. در ادامه گفتگوهای خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد را با بیت الله ستاریان، کارشناس بخش مسکن، ایرج رهبر، رییس سابق کانون سراسری انبوه سازان و باقر میلانی، دیگر کارشناس بخش مسکن می خوانید:

هرسال بدتر از پارسال!

بیت الله ستاریان در پاسخ به این سوال خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد مبنی بر اینکه شما چه وضعیتی را برای بخش مسکن در سال ۹۵ پیش بینی می کنید؟ گفت: رکود طولانی که حدود سه سال به طول انجامید، عوارض متفاوتی داشت. یکی از آنها این بود که تولید مسکن به شدت کاهش یافت؛ به عبارتی ما هر سال، نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد کاهش تولید داشتیم. وی ادامه داد: از سوی دیگر، در این مدت به خاطر رکود سنگینی که درهمه بخش های اقتصادی وجود داشت، لایه های زیرین بخش مسکن هم صدمه زیادی دید. به عنوان مثال تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم به مرز ورشکستگی رسیدند و بسیاری از آنها هم ورشکسته شدند و از گردونه تولید بیرون رفتند. در حال حاضر نیز نه تنها تولید مصالح ساختمانی در کشور به روز نیست، که حتی این رکود منجر به عقب افتادگی و ورشکستگی شده که پیامد آن، تولیدات کهنه و قدیمی در بسیاری از مصالح ساختمانی است.

افزایش قیمت در کمین خروج از رکود

این کارشناس بخش مسکن با اشاره به نتایج مثبت اجرای برجام خاطرنشان کرد: با توجه به نتیجه برجام و توافقاتی که حاصل شد، بستر بروز سرمایه ها دربخش های مختلف جامعه فراهم شد و احتمال اینکه سرمایه گذاران از نظر نقدینگی و گردش پولی راحت تر باشند، بسیار زیاد است. حال اگر فرض بگیریم که منابع آزاد شده در کشور به چرخش دربیاید، گردش مالی حاصل شود و پول های راکدی که تقریبا توسط بدهی دولت راکد شده بود، به گردش دربیاید و قراردادهایی که بسته شده به ثمر بنشیند، می توان پیش بینی کرد که در اوایل نیمه دوم سال ۹۵ تقریبا مسکن شروع به حرکت و رونق می کند. وی یادآور شد: اما نتیجه این حرکت و رونق افزایش قیمت همزمان در چهار پارامتر افزایش معاملات، افزایش تولید، افزایش سرمایه گذاری و افزایش قیمت خواهد بود.

نشانه ای از تحول در بخش مسکن دیده نمی شود

ایرج رهبر هم در پاسخ به این سوال خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد که پیش بینی شما برای بخش مسکن در سال ۹۵ چیست؟ و آیا رونق به بازار برمی گردد؟ گفت: مسکن از کل اقتصاد کشور متاثر می شود، یعنی اگر رونقی در بقیه قسمت های اقتصادی کشور یا در کل مجموعه اقتصادی ما در کشور پیش بیاید، سهمی هم در بخش مسکن دارد که به مراتب بیشتر از بخش های دیگر است، منتهی ما پشت پرده سیاست اقتصادی دولت را نمی دانیم که برجام چه تغییر و تحولی در کل اقتصاد کشور ایجاد می کند. رییس سابق کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: اگر مثلا تحولی در کارهای تولید و تزریق منابع مالی و ... به وجود آید، می تواند زمینه ساز تغییر و تحول در اقتصاد کشور باشد اما مسئله حائز اهمیت این است که این اتفاق با چه سرعتی ممکن است بیفتد، آیا سریع اتفاق می افتد یا تدریجی؟ این موضوعی است که موجب می شود، وضعیت تغییر و تحول در مسکن هم برای ما روشن شود اما الان هنوز مشخص نیست که چه میزان تمایل به سرمایه گذاری و یا تزریق نقدینگی یا در واقع کمک و تسهیلات برای بخش صنعت و تولید یا کارهای عمرانی می تواند اختصاص پیدا کند.   این کارشناس بخش مسکن با بیان اینکه بودجه عمرانی نیز کافی نیست، افزود: از سوی دیگر بودجه عمرانی کشور هم امیدارکننده نیست. یعنی ما نزدیک به ۲۰۰ هزار میلیارد تومان در بخش عمران کار نیمه تمام داریم که به نسبت بودجه ۱۶ هزار میلیارد تومانی خیلی بزرگتر است و نمی تواند کارهای عمرانی را تا چند سال دیگر هم پوشش دهد. وی با تاکید بر اینکه وضعیت مسکن در سال جدید غیرقابل پیش بینی است، اظهار داشت: ما نشانه هایی از تحول در بخش مسکن نمی بینیم اما یکی از عوامل موثر در خروج بخش مسکن از رکود، تقویت قدرت خرید مردم است. رهبر با برشمردن راه های افزایش قدرت خرید مردم، تصریح کرد: به هر حال یک راه، پرداخت تسهیلات بانکی است، دیگری کاهش هزینه ها است، یعنی هزینه ساخت را پایین بیاوریم که آن هم در زمان کنونی ممکن نیست، چراکه این هزینه ها شامل دستمزد، مصالح و قیمت زمین است و اگر بخواهیم در کل سطح شهر حساب کنیم، زمینی دست ما نیست، مگر اینکه خریدار کمتر شود و فروشندگان زمین برای فروش عجله داشته باشند. آنهایی هم که ملک کلنگی دارند و می خواهند بفروشند مسئله شان تقریبا منتفی است مگر اینکه دولت بیاید بگوید من یک فکری برای تهیه و تدارک زمین ها دارم، آن هم زمین های دولتی یا مثلا طرح هایی که بتوانند شهرک های اطراف کلانشهرها یا اطراف جاهایی را که نیازمند هستند، با زمین های ارزان، شهرک سازی کنند.

فقط می توان به کاهش هزینه فکر کرد

وی در ادامه گفت: فقط می توان به کاهش هزینه فکر کرد وگرنه دستمزدها پایین نمی آید، قیمت مصالح هم با توجه به اینکه تولیدکننده های کاشی و سرامیک و گچ و امثالهم می گویند، با ظرفیت ۱۵ درصد مشغول به کار هستیم - چراکه به قدری تولید کردیم و انبار شده که دیگر نیاز نیست یا از ما نمی خرند- تا جای ممکن کاهش یافته است. با این حال کاهش قیمت به آن صورت محسوس نیست. یعنی آن چنان قیمت ها تغییری نسبت به سابق نکرده است و فکر نمی کنم قیمت ها پایین تر از دوره رکود بیاید. راهکار دیگر، منابع مالی ارزان قیمت است که در اختیار تولیدکنندگان قرار می گیرد. این کارشناس بخش مسکن با بیان اینکه باید برای خروج از رکود به تولیدکننده هم تسهیلات پرداخته شود، تصریح کرد: فرض کنید به جای اینکه وام را با ۲۴ درصد سود بدهند، با ۲۲ درصد بدهند، البته آن ۲۲ درصد هم در عمل معمولا ۵، ۶ درصد فرق می کند. با این منابع مالی گران قیمت، هزینه های تولیدکننده هم گران تر در می آید. اگر منبع مالی ارزان قیمت تری باشد، هزینه ها از طریق آن می تواند کاهش یابد. وی عامل مهم دیگر خروج از رکود را انباشت تقاضا دانست و گفت: باید فشردگی نیاز مردم یعنی انباشت تقاضا به جایی برسد که دیگر چاره ای نباشد جز اینکه خودشان را تطبیق دهند و به جای مساحت بالاتر، مساحت کمتری را خریداری نمایند، یعنی این انباشت تقاضاست که می تواند کمکی باشد برای خروج از رکود.

بیماری هلندی؛میراث احمدی نژاد!

باقر میلانی در پاسخ به این سوال خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد که آیا در سال ۹۵ شاهد رونق بخش مسکن خواهیم بود یا خیر؟ گفت: ما همیشه در مسکن متغیرهای مختلفی را در نظر می گیریم، که گاهی خارج از اقتصاد مسکن است. وی ادامه داد: تلورانس سینوسی معروف رونق و رکودی که دربخش مسکن وجود دارد، سه سال طول کشید و رکود، طولانی شد که البته دلایل گوناگونی داشت. حتی فراز و اوج گیری این بخش در سال ۹۱ نیز دلایل گوناگونی داشت. این کارشناس بخش مسکن با اشاره به بیماری هلندی ناشی از افزایش قیمت نفت در دوره احمدی نژاد تصریح کرد: در دولت احمدی نژاد در نتیجه فروش نفت با قیمت های بالای ۱۱۰- ۱۲۰ دلار، پول قابل توجهی وارد کشور شد. این پول مکانیزم چرخش اقتصاد را به هم زد یعنی درواقع تقاضا، انباشت سرمایه، سرمایه گذاری، عرضه و تولید را به هم زد. وی در ادامه گفت: بعد از سال ۹۱ که فرود داشتیم، که حتی بعضی ها معتقدند ۳۰ تا ۴۰ درصد هم کاهش داشته ایم، هنوز قیمت ها به سطح دسترسی عموم و تقاضای مصرفی نرسیده است. حال، متغیرهایی که در سال جدید باید به آنها توجه کنیم، قیمت نفت، میزان تقاضا، میزان ازدواج و حتی بعضا طلاق، میزان پروانه های صادر شده جدید و میزان پروانه های صادره درگذشته است.

از گرانی خبری نخواهد بود!

میلانی پیش بینی کرد: اگر همه اینها را با هم در نظر بگیریم، ارزیابی من این است که یک مقدار خرید و فروش خواهیم داشت و بازار رونق خواهد گرفت ولی الزاما با افزایش قیمت توام نخواهد بود. وی در پاسخ به اینکه آیا افزایش قیمت ناشی از افزایش تقاضا نخواهیم داشت؟ اظهار داشت: من این افزایش قیمت را در حد تورم نرمال و معمولی جامعه می بینم و به گونه ای نیست که همانند سال های گذشته بگوییم سونامی قیمت در راه است، اگر افزایش قیمتی هم باشد، متناسب با افزایش نرخ تورم است ولو اینکه این توده سرگردان نقدینگی هنوز هم در حال چرخش است. این کارشناس بخش مسکن با اشاره به توده گداخته نقدینگی موجود گفت: ما یک توده گداخته نقدینگی داشتیم که الان هم حدود ۹۰۰ هزار میلیارد تومان است که مقدار قابل توجهی از آن در چند سال گذشته در بازار سرمایه و مسکن اکسید و بی اثر شد.

نقدینگی اکسیده حاصل سقوط بورس

میلانی با بیان دلایل اکسید شدن نقدینگی، تصریح کرد: با سرمایه گذاری در بورس،ارقام بالایی وارد بازار سرمایه شد اما با افت ناگهانی بازارسرمایه، مقدار قابل توجهی از این پول ها از بین رفت و نقدینگی را کاهش داد. برخی از بانک ها و شرکت های دیگر وارد شدند و خریدهای عمده ای در واحدهای مسکن، ملک و مستغلات انجام دادند، اما ناگهان قیمت ها ۳۰ تا ۴۰ درصد افت کرد و پولشان اکسید شد و از بین رفت. لذا من نمی توانم افزایش قیمت سال آینده را بیش از تورم بدانم. وی با اشاره بر متغیرهای موثر در رونق بخش مسکن توضیح داد: درحال حاضر انباشت تقاضا داریم، تقاضای پاسخ داده نشده ای که نمی تواند تا ابد بی پاسخ بماند. همچنین ازدواج هایی که شکل می گیرد و تقاضای جدید دیگری که عباس آخوندی پیش از وزارت مطرح کرده بود و عنوان تقاضای ناشی از طلاق را بر آن نهاده بود؛ این تقاضاها سرانجام راه عرضه را پیدا می کنند. این کارشناس بخش مسکن در ادامه افزود: از سوی دیگر، ساخت و ساز هم براساس پروانه های صادر شده، کاهش یافته، آن مقداری هم که درسال های گذشته ساخته شده، انباشت شده، به همین دلیل سازندگان نرخ هایشان را کاهش دادند و درنهایت این منحنی تقاضا و عرضه دریک جا همدیگر را قطع می کند که به قیمت مناسب برسد. مضاف براینکه امید به آینده و انتظاری که تولیدکنندگان خواهند داشت، درسال جدید منجر به افزایش پروانه های صادره می شود؛ البته علاوه برهمه این ها یادمان نرود ماهیت پسابرجام، خود، مردم و تولیدکنندگان را امیدوار می کند.

خطر افسارگسیختگی آزادسازی نقدینگی

میلانی در پاسخ به این سوال که قدرت خرید مردم کجای این چرخه قرار می گیرد؟ گفت: قدرت خرید درواقع مساوی است با هزینه های دولت و معمولا در الگوهای کلان دیده می شود که با توجه به مقدار نقدینگی آزاد شده و در جریان است، پس دولت می تواند این مسئله را تقویت کند. البته درحد نرمال، نه درحدی که آن چنان افسار گسیخته باشد که منحصر به افراد خاصی شود و منجر به افزایش قیمت های شدید شود. وی با اشاره به متغیرهای تحریک تقاضا، اظهار داشت: راه های گوناگونی وجود دارد. سرمایه گذاری دولت در طرح های عمرانی و جاری، سیاست هایی که بانک مرکزی اتخاذ می کند ازجمله کاهش نرخ بهره که اگر عملی شود، نقدینگی که درحال حاضر بیشترین پارکینگش به دلیل نرخ های بالا در بانک هاست، حرکت می کند و از بانک ها خارج می شوند؛ یک راه دیگر هم، تسهیلاتی است به عنوان مثال برای بافت های فرسوده با ۱۰ درصد سود، در نظر می گیرند.