مرتضی ابراهیمی- وجود محصولات مالی متنوع (از نوع بدهی، حق مالی و ساختاریافته) یکی از مهمترین پیش‌نیازهای حرکت بورس اوراق بهادار تهران به سوی تکامل است. به گزارش جهان اقتصاد: در این بین، ابزارهای مالی ساختاریافته با توجه به درجه بالای تنوع و قابلیت پاسخگویی آنها به نیازهای مختلف طیف گسترده ای از سرمایه گذاران، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار می باشند. ابزارهای مزبور این قابلیت را دارند که انگیزه های گوناگون بازیگران بازار در حوزه های تأمین مالی، سرمایه گذاری، پوشش ریسک و سفته‌بازی را برآورده سازند. از طرف دیگر، اهمیت بسیار زیاد بخش مسکن در اقتصاد ایران، رکود سنگین حاکم بر آن طی چند سال گذشته و کمبود منابع مالی برای اعطای وام مسکن به متقاضیان باعث شده است نظام بانکی، بازار سرمایه و بخش مسکن همواره به‌دنبال معرفی ابزارهایی ساختاریافته باشند که در تحریک بخش مسکن و خروج آن از رکود مثمرثمر واقع شوند. یکی از مهمترین این ابزارها، اوراق بهادار با پشتوانه  وام های رهنی یا به اختصار، اوراق رهنی است که در آیین نامه اجرایی انتشار اوراق بهادار از محل تسهیلات اعطایی بانک ها که در سال ۱۳۹۴ توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ شد، طراحی، انتشار و استفاده از آن به صراحت قید شده است. اوراق رهنی، زیرمجموعه ای از اوراق بهادار با پشتوانه دارایی هستند که طی فرآیند تبدیل به اوراق بهادار کردن به‌وجود می آیند. از جمله دارایی های پشتوانه  اوراق بهادار می توان به حساب‌های دریافتنی، وام‌های خودرو و قایق، وام‌های دانشجویی، وام‌های ساخت‌وساز مسکن، وام های رهنی مسکونی و تجاری، املاک و مستغلات، قراردادهای اجاره و وام‌های رهنی ارزی (اعطاشده از محل حساب ذخیره ارزی) اشاره کرد. اوراق رهنی نشان‌گر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی تجمیع‌شده است. در واقع می‌توان گفت که منافع حاصل از وام‌های رهنی تجمیع‌شده در قالب اوراق رهنی، تبدیل به اوراق بهادار می‌شود. به عبارت دیگر اوراق رهنی، اوراق بهادار بانامی است که به منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود. این اوراق در بورس‌ها یا بازارهای خارج از بورس قابل ‌معامله می‌باشند. مطالبات رهنی: مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌ای از قبیل فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) است که دارای وثیقه رهنی می‌باشد. **مثال عینی اوراق رهنی را می‌توان ابزاری دانست که به‌وسیله آن بانک‌ می‌تواند با استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه، قدرت اعطای وام‌های رهنی مسکونی و تجاری خود را بدون نیاز مستقیم به منابع بانکی افزایش دهد. بانکی را در نظر بگیرید که موضوع فعالیت آن، پرداخت وام بلندمدت به متقاضیان ساخت یا خرید مسکن است (به‌عنوان مثال، بانک مسکن). این وام‌ها معمولاً در مدت ۱۲ تا ۱۵ سال بازپرداخت می‌شود. وثیقه این وام‌ها، سند واحد مسکونی است که در رهن بانک باقی می‌ماند و این، نقطه قوت وام‌های مذکور است. با این حال یک مشکل جدی در اینجا وجود دارد و آن، کمبود منابع مالی بانک مسکن برای پرداخت وام‌های رهنی است. این بانک باید وام‌های بزرگی را به‌صورت بلندمدت به متقاضیان پرداخت کند؛ از این‌رو خیلی زود منابعش به پایان می‌رسد. اما بازار سرمایه امکانی را فراهم کرده است که می‌تواند این مشکل را تا حدود زیادی حل کند و آن، انتشار و عرضه اوراق رهنی با پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام‌های اولیه مسکن است. به این صورت که بانک مسکن طلب خود از وام‌گیرندگان را که قرار است طی زمان نقد و وصول شود، در اختیار شرکت ناشر اوراق رهنی قرار می‌دهد .این شرکت نیز بر مبنای این دارایی بانک مسکن و جریان‌های نقدی آن در آینده، اقدام به انتشار اوراق بهادار می‌کند. این اوراق در بورس با نرخ سود مناسب به فروش می‌رسد و سرمایه‌گذاران آن را خریداری می‌کنند. بنابراین، بانک مسکن می‌تواند مطالبات خود را در بورس اوراق بهادار تنزیل و وصول کرده و از این طریق، نقدینگی کافی برای پرداخت وام‌های بیشتر را به‌دست آورد. **تاریخچه اوراق رهنی اولین بار در ایالات متحده آمریکا معرفی و با استقبال شایان‌توجه‌ای روبرو شد. بازار ثانویه این اوراق، یکی از نقدشونده‌ترین بازارهای اوراق بهادار با درآمد ثابت در جهان است و بعد از بازار اوراق و اسناد خزانه این کشور، از نظر نقدشوندگی، در مرتبه دوم قرار دارد. با این حال، وقوع بحران مالی اخیر باعث شد حجم و گردش معاملات اوراق رهنی، همانند اوراق قرضه شرکتی و اوراق و اسناد خزانه آمریکا روندی نزولی را در پیش گیرد. اوراق رهنی علاوه بر ایالات متحده آمریکا، در بورس‌های اوراق بهادار کشورهایی مانند کانادا، استرالیا، مالزی، چین، کره‌جنوبی، تایلند، ژاپن، لوکزامبورگ و آفریقای جنوبی نیز پذیرفته شده است و نقش مهمی را در نظام تأمین مالی مسکن این کشورها ایفا می‌کند. **انواع وام رهنی وام رهنی یا ساده­تر، رهن، وامی است که بازپرداخت اصل و فرع آن با توثیق ملک یا دارایی معینی ضمانت می‌شود. انواع وام رهنی به‌شرح زیر تعریف می­شود: - رهن با نرخ ثابت: نرخ بهره وام در طول عمر آن ثابت است؛ - رهن با نرخ متغیر: نرخ بهره وام طی زمان تغییر می‌کند؛ - رهن با اقساط ثابت: اقساط وام در طول عمر آن ثابت‌اند؛ - رهن با اقساط تدریجی: قسط اولیه کم است و در طول زمان زیاد می‌شود؛ - رهن با استهلاک ثابت: استهلاک اصل وام طی عمر آن ثابت است؛ - رهن با استهلاک کامل: اصل وام به‌طور کامل تا سررسید مستهلک می‌شود؛ - رهن با استهلاک جزئی: اصل وام تا زمان سررسید به‌طور کامل مستهلک نمی‌شود؛ - رهن فقط بهره: اصل وام تا زمان سررسید پرداخت نمی‌شود. نقش وام رهنی در اقتصاد جهانی جدول۱: کشورهای توسعه یافته جدول ۲: کشورهای در حال توسعه **تبدیل به اوراق بهادار کردن تبدیل به اوراق بهادار کردن فعالیتی تثبیت­شده در بازارهای جهانی بدهی- سرمایه به‌شمار می­رود. این فرآیند، دربرگیرنده فروش دارایی­های مولد یک بنگاه اقتصادی به نهاد واسطی است که لزوماً به همین منظور برقرار گردیده و در این بین اسناد و گواهی­هایی را منتشر می­سازد. به این اسناد که پشتوانه­ آنها جریانات نقدی حاصل از فروش دارایی­های اولیه به نهاد ثانوی است، اوراق بهادار با پشتوانه دارایی گفته می­شود. تبدیل به اوراق بهادار کردن این امکان را برای مؤسساتی نظیر بانک­ها و دیگر نهادهای مالی از جمله شرکت­های بیمه و تأمین مالی و همچنین مؤسسات غیر­مالی فراهم می­کند که دارایی­های در حال حاضر غیرقابل‌فروشی نظیر وام­های رهنی مسکونی، وام­های خودرو یا حساب­های دریافتنی حاصل از قراردادهای اجاره را به اوراق بهادار رتبه­بندی­شده­ قابل‌معامله در بازارهای ثانویه تبدیل نمایند. سرمایه‌گذاران نیز با خرید اوراق مزبور می­توانند از مزایای دسترسی به این گونه از دارایی­های اولیه بهره­مند گردند (مزیتی که در صورت نبود تکنیک تبدیل به اوراق بهادار کردن از آن بی­بهره بودند). **نقاط قوت تبدیل به اوراق بهادار کردن - دستیابی به عده بیشتری از سرمایه­گذاران و منابع مالی ارزان­تر - بهبود نسبت کفایت سرمایه - آزاد شدن سرمایه و افزایش بازده آن - کمک به مدیریت مسأله عدم انطباق سررسید بدهی­ها و دارایی­ها **بررسی شرایط انتشار  اوراق رهنی در بازار مالی ایران ماده ۱۸ قانون رفع موانع تولید رقابت­پذیر و ارتقای نظام مالی کشور در رابطه با اوراق رهنی ارکان اوراق رهنی: بانی، ناشر، ضامن، امین، عامل فروش، عامل پرداخت، عامل وصول، متعهد پذیره­نویسی و بازارگردان، مؤسسه رتبه­بندی اعتباری ** فرآیند انتشار اوراق رهنی برای مشاهده فرآیند انتشار اوراق رهنی به جدول زیر مراجعه کنید جدول ۴: فرآیند انتشار اوراق رهنی