تجارت وقف در پایتخت ایران

۱۳۹۶/۱۰/۳۰

خبرگزاری بین‌المللی قرآن(ایکنا) نوشت: در شهری به بزرگی تهران کمتر کسی پیدا می‌شود که کارش به بنگاه‌های معاملات املاک نیفتاده باشد. سرنوشتی که طی آن افراد با پیشنهادهای مختلف و متناقض مواجع می‌شوند.

خانه وقفی بخر!

«خانه وقفی بخر»؛ این پیشنهاد صاحبان دفاتر معاملات املاک در برخی از مناطق تهران است البته «اصلاً نگران نباشید هیچ مشکل قانونی ندارد» هم پشت بند این پیشنهاد می‌آید.

کافی است به بنگاه‌های معاملات املاک برخی مناطق تهران سری بزنید، در این دفاتر سه زونکن وجود دارد یکی برای فروش، یکی برای اجاره و یکی دیگر مخصوص زمین‌های وقفی!(البته گاهی هم چهار زونکن؛ یکی هم برای مشارکت در ساخت) و به راحتی خانه‌هایی که در زمین‌های وقفی ساخته شده‌اند و یا خود زمین‌هایی که وقف بودن آنها مسلم است خرید و فروش می‌شوند و همه این خرید و فروش‌های گسترده در حالی رخ می‌دهد که حکم قطعی اسلام در خصوص اموال وقفی این است که این اموال و زمین‌ها را به هیچ وجه نمی‌توان فروخت و معامله کرد. مگر اینکه در معرض تخریب قرار داشته باشند که آن هم شرایط ویژه و خاص خود را دارد.

و جالب اینکه این زمین‌های وقفی و خانه‌هایی که در آن ساخته شده‌اند مشتری هم دارند. البته زمین‌های وقفی در تهران سه نوع هستند زمین‌های وقفی خاص، عام و متعلق به آستان قدس رضوی. مسئولیت زمین‌های وقفی متعلق به آستان قدس با این آستان است (به عنوان مثال در منطقه ۵ نزدیک امامزاده حمیده خاتون زمین‌های اوقافی وقف امام رضا(ع) وجود دارد که دفتر رسیدگی به آنها نیز نرسیده به میرداماد است) و زمین‌های وقف خاص هم واقف مشخصی دارند و متولی آنها فردی غیر از دولت است و سایر موقوفه‌ها نیز توسط سازمان اوقاف اداره می‌شوند.

از جمله زمین‌های وقف خاص تهران می‌توان به زمین‌های «محمد رضا طرشتی» که در جنت آباد شمالی شهرک مبعث وجود دارد، اشاره کرد که کل آن متعلق به مرحوم محمد رضا طرشتی است و توسط وراث وی اداره می‌شود.

اجاره خانه ۳۰۰ متری ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان!

به دلیل اینکه بسیاری از زمین‌های وقفی قبل از انقلاب از وقفیت خارج شده بود و پس از انقلاب به وقفیت بازگشت و در بسیاری از این زمین‌ها خانه ساخته شده و سند به خریداران ارائه شده بود، سازمان اوقاف قوانین خاصی که شامل خرید و فروش زمین‌های وقفی است را در کشور اجرا می‌کند. بر اساس این قوانین عرصه (منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان) زمین‌های وقفی همچنان وقف است و اعیانی آنها خرید و فروش می‌شود و مالکان هر ساله مبلغی را به عنوان اجاره پرداخت می‌کنند. به طور کلی برای واگذار کردن زمین‌های وقفی (عرصه این زمین‌ها) فروشنده باید پولی را به سازمان اوقاف پرداخت کند، علاوه بر این برای انتقال این زمین‌ها قراردادهای اجاره پنج ساله منعقد می‌شود و خریدار باید هر سال اجاره بهایی به مبلغ ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان به سازمان اوقاف پرداخت کند. تصور کنید اجاره بهای یک زمین ۳۰۰ متری ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان در سال!

و اگر چه سازمان اوقاف سال‌هاست که در تلاش است اجاره زمین‌های وقفی را به روز کند، هنور موفق به این کار نشده است.

چگونه یک خانه وقفی خرید و فروش می‌شود؟

برای خرید زمین وقفی به بنگاه‌ معاملات املاک می‌روید و زمین وقفی را می‌خرید؛ به همین راحتی البته با قیمت کمتر و قرارداد اجاره‌ای که بر مبنای آن هر ساله باید ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان به عنوان اجاره بها به سازمان اوقاف پرداخت کنید. این زمین‌ها دو سند دارند یکی سند عرصه و دیگری سند اعیانی، اما صاحبان این زمین‌ها هر زمان که بخواهند زمین خود را بفروشند مبلغی را به سازمان اوقاف پرداخت می‌کنند. البته پولی که برای نقل و انتقال زمین‌ وقفی پرداخت می‌شود علاوه بر پولی است که برای انتقال «اعیانی» آن پرداخت می‌شود و چون اعیانی به نام فروشنده است باید بابت آن هزینه‌های مختلفی را به شهرداری و … پرداخت کند. اما عرصه باید در اداره اوقاف انتقال داده شود.

نارضایتی و بی‌اطلاعی خریداران و فروشندگان خانه‌های وقفی

خبرنگار ایکنا در گفت‌و‌گو با چند نفر از خریداران، فروشندگان و بنگاه‌دارانی که اقدام به خرید و فروش زمین‌ها و خانه‌های وقفی کرده‌اند، از آنها در خصوص مشکلات مربوط به این زمین‌ها سؤال کرد که پاسخ‌ها ناشی از نارضایتی شدید آنها بود. خریداران و فروشندگان از این روند خرید و فروش ناراضی هستند و حتی توجیه نشده‌اند که بابت چه مسئله‌ای باید به سازمان اوقاف پول بدهند و فروشندگان زمین‌های وقفی عنوان می‌کردند که نمی‌دانیم این پول‌‌هایی که به سازمان اوقاف می‌دهیم و مقدار آن هم کم نیست، به کجا می‌رود و صرف چه چیزی می‌شود و اصلاً چرا باید پرداخت شود. وقتی هم که از مسئولان در خصوص چرایی این پرداخت‌ها سؤال می‌کنیم فقط می‌گویند قانون است!

البته آنها تأکید کرده‌اند که بابت خرید و فروش زمین وقفی مشکل قانونی وجود ندارد. در حقیقت گرفتن اجاره بهای سالانه و گرفتن هزینه از فروشندگان زمین‌های وقف راهی بود که سازمان اوقاف برای حفظ وقفیت زمین‌ها و خانه‌های وقفی که تصرف شده و از وقفیت خارج شده بودند در پیش گرفت.

خانه وقفی نخر؛ مالت را به حرام آلوده نکن!

البته در همین شهر بزرگ تهران بنگاه‌دارانی هم هستند که به هیچ وجه زمین و ملک وقفی(البته ملک‌های غصبی نیز در تهران وجود دارد که متعلق به برخی از افراد هستند که بعد از انقلاب ایران را ترک کرده‌اند و شرایط خاص خود را دارند) خرید و فروش نمی‌کنند و کاملاً واضح به متقاضیان می‌گویند که مالتان را به حرام آلوده نکنید و در ادامه عنوان می‌کنند که خرید زمین و خانه وقفی دردسرهای زیادی دارد و بهتر است این کار را نکنید چرا که هر وقت بخواهید بفروشید باید دردسرهای زیادی را تحمل کنید و در نهایت هم همیشه عنوان وقفی بر روی سند شما خواهد بود.

این گروه از بنگاه‌داران به متقاضیان هشدار می‌دهند که مراقب دستکاری در اسناد وقفی هم باشند چون ممکن است اسناد آن دستکاری شده باشد و حتی اسناد برخی زمین‌های وقفی به عنوان زمین عادی دستکاری شده باشد که هنگام فروش آنها تازه متوجه وقفی بودن آنها می‌شویم.

در این میان، این خریداران هستند که با دو پیشنهاد متناقض مواجه می‌شوند و نمی‌دانند آیا خرید و فروش زمین وقفی حرام است یا حلال؟ قانونی است یا غیر قانونی؟

زمین‌های وقفی ارزان‌تر هستند

یکی از دلایلی که زمین‌های وقفی به عنوان گزینه به افراد پیشنهاد می‌شود، ارزان‌تر بودن آنها است. به طور کلی می‌توان گفت قیمت خانه‌هایی که بر روی زمین‌های وقفی ساخته شده ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از خانه‌های مشابه بر روی زمین‌های غیر وقفی است. البته خریدار باید در نظر داشته باشد که سالانه باید هزینه بسیار ناچیزی را به عنوان اجاره پرداخت کند و البته هزینه هنگفتی را در صورت فروش خانه وقفی.

بنگاه‌داران از پول‌های بسیار بزرگی که خریداران به اوقاف پرداخت می‌کنند خبر می‌دهند. مثلاً برای فروش زمین ۳۰۰ متری وقفی، وقتی به شهرداری مراجعه می‌شود، شهرداری قبل از اینکه پول تراکم را از شما بگیرد نامه‌ای به شما می‌دهد که باید به سازمان اوقاف مراجعه کنید و در مراجعه به سازمان اوقاف حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان از شما (بستگی به متراژ زمین) گرفته می‌شود. و وقتی فروشنده سؤال می‌کند که این پول را چرا باید پرداخت کند با یک پاسخ مواجه می‌شود: «قانون است».

بنگاه‌داران وقف را ترویج نمی‌کنند؛ محکوم می‌کنند

در اینکه قانون مسلم اسلام ممنون بودن خرید و فروش املاک وقفی است، هیچ شکی نیست، اما با توجه به اینکه برای حفظ وقفیت زمین‌هایی که قبل از انقلاب از وقفیت خارج شده بود مشکلات بسیار زیادی بروز کرد و مردم سند‌های قانونی مبنی بر مالکیت این زمین‌ها داشتند، روش کنونی مبنی بر دریافت اجاره بها از صاحبان زمین‌های وقفی تنها راه‌کار ممکن در این زمینه به نظر می‌رسد، اما مسئله‌ای که در این میان در نظر گرفته نشده اصل وقف و ترویج فرهنگ وقف است.

بسیاری از مردم به بنگاه‌های معاملات املاک مراجعه می‌کنند و شاید از نزدیک با مقوله وقف از طریق این بنگاه‌ها آشنا شوند، اما آیا شنیدن اظهارات متناقض بنگاه‌داران در خصوص زمین‌های وقفی تبلیغ خوبی برای وقف است؟ آیا مالکی که حتی نمی‌داند پولی که پرداخت می‌کند برای چیست و چرا، در خصوص وقف نگاه مثبتی خواهد داشت؟ اگر در اطرافیان این افراد کسی بخواهد وقف کند، آیا همین بنگاه‌دار، مالک یا مستأجر زمین وقفی مانع وی نخواهدشد؟

وقتی از بنگاه‌داران و یا صاحبان و مستأجران زمین‌های وقفی سؤال کردیم آیا حاضر هستید وقف کند، به سرعت پاسخ دادند: «خیر»

علاوه بر قانون، خرید و فروش زمین‌های وقفی نیازمند «پیوست فرهنگی» است. پیوستی که بر اساس آن بنگاه‌داران، مستأجران و مالکان زمین‌های وقفی با اصل وقف آشنا شوند و بدانند وقف چیست و برای چه دلیل موجهی پول پرداخت می‌کنند.

قدر مسلم با شرایط حاضر هیچ بنگاه داری واقف نخواهد شد، هیچ مستأجری به وقف تشویق نمی‌شود و هیچ خرید و فروش کننده زمین‌های وقفی کسی را به وقف تشویق نخواهد کرد.

حجت‌الاسلام والمسلمین محمدمهدی حاتمی، معاون اوقافی، حقوقی و امور مجلس سازمان اوقاف و امور خیریه در گفت‌وگو با خبرگزاری ایکنا به این سؤال پاسخ داد که پولی که برای نقل و انتقال زمین‌ها و خانه‌های وقفی به سازمان اوقاف پرداخت می‌شود برای چه منظوری دریافت می‌شود و کجا هزینه می‌شود و گفت: این پول برای سازمان اوقاف دریافت نمی‌شود بلکه برای موقوفه دریافت می‌شود چون زمین وقفی که خانه بر روی آن ساخته شده، از وقفیت خارج نشده است و مالک در حقیقت صاحب اعیان است.

وی ادامه داد: مستأجر زمین وقفی برای موقوفه دو نوع درآمد دارد اول درآمد جاری که به صورت اجاره سالانه از فرد دریافت می‌شود و دوم درآمدی که هنگام نقل و انتقال خانه و زمین پرداخت می‌شود. از آنجایی که اجاره عرصه اندک است و مثلاً برای یک سال ۵۰ هزار تومان از افراد دریافت می‌شود، زمان نقل و انتقال اعیان نسبتی از قیمت معامله دریافت و در مسیر اجرای نیت واقف هزینه می‌شود.

زمین‌های وقفی کمتر از سایر ملک‌ها خرید و فروش دارد

حجت‌الاسلام حاتمی در پاسخ به این سؤال که میزان نقل و انتقال زمین‌های موقوفه در تهران چه قدر است؟ گفت: خرید و فروش رقبات وقفی هم مانند بقیه املاک است و اینگونه نیست که بگوییم یک ملک چون وقفی است زیاد خرید و فروش می‌شود و جای دیگر چون وقفی نیست کم خرید و فروش می‌شود. البته به نظر می‌رسد زمین‌های وقفی کمتر از سایر ملک‌ها خرید و فروش دارد.

وی افزود: قیمت املاک وقفی پایین‌تر است این مسئله به این دلیل است که کسی که ملک وقفی را می‌خرد فقط صاحب اعیان می‌شود و باید اجاره سالیانه بدهد و زمان خرید و فروش هم مبلغی پرداخت کند. به عنوان مثال در محلی که قیمت آپارتمان متری شش میلیون تومان است آپارتمان وقفی را چهار تا پنج میلیون تومان می‌توان خرید.

حاتمی برخلاف بنگاه‌داران و فروشندگان زمین‌های وقفی، قیمتی را که فروشنده زمین وقفی هنگام فروش این زمین پرداخت می‌کند را چندان زیاد ندانست و گفت: ۱۰ درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش مستقیماً به حساب موقوفه واریز و در راستای نیت واقف اجرا می‌شود.

معاون اوقافی، حقوقی و امور مجلس سازمان اوقاف و امور خیریه در پاسخ به این سؤال که بسیاری از خریداران و فروشندگان املاک وقفی عنوان می کردند که نمی‌دانیم چرا به اوقاف پول پرداخت می‌کنیم، آیا بهتر نیست که پیوست فرهنگی وجود داشته باشد تا به ترویج وقف هم کمک کند؟ گفت: در همه اسناد اجاره مستأجران در سراسر کشور ذکر می‌شود که درآمد اجاره‌ها در کجا مصرف می‌شود.

به گزارش ایکنا؛ فقر اطلاعات و آگاهی در خصوص وقف و زمین‌های وقفی به روشنی و وضوح در میان افرادی که بیشترین ارتباط عملی با این زمین‌ها دارند وجود دارد و عدم روشنگری سازمان اوقاف و نبود پیوست فرهنگی قوی در این زمینه موجب سردرگمی مردم، متضرر شدن بسیاری از آنها و تبلیغ منفی علیه وقف شده است که قدر مسلم با برگزاری دوره‌های آموزشی ویژه بنگاه‌داران و مالکان زمین‌های وقفی می‌توان این روند را معکوس و مبلغان قوی در زمینه ترویج وقف تربیت کرد.

نظرات شما

×

Comments are closed.