امید واهی فروشندگان به افزایش قیمت مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با جهان اقتصاد هشدار داد

مهناز اسماعیلی-بازار مسکن در سخت‌ترین وضعیت خود در سال‌های اخیر خود به سر می‌برد؛ بازاری که از یک سو با افزایش جهشی قیمت طی یک سال گذشته روبه رو بوده و از سوی دیگر به دلایل مختلف، انبوه سازان رغبتی به تولید واحد نوساز ندارند و این کمبود مسکن، به نوبه خود در کنار سایر عوامل و علل اقتصادی خرد و کلان کشور بر گرانی این بخش دامن زده است. این در حالی است که در کشور ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی و ۲.۳ میلیون واحد دوم و شبه خالی (مالک دارای دو واحد مسکونی است، در یکی زندگی می‌کند و واحد دوم را گاهی خود استفاده می‌کند و گاهی اجاره می‌دهد) داریم.

طی سال ۹۷، نوسانات ارزی، تغییرات قیمتی در بازار سرمایه، قیمت سکه و طلا و حتی در آخرین افزایش قیمتی که در بهمن ماه در بازار مسکن رخ داد، نوسانات قیمت خودرو بر وضعیت بازار مسکن مؤثر بودند.

هر چند نوسانات بازارهای ارز و سکه در ماه‌های پایانی سال تا حدود زیادی کنترل شد و دیگر شاهد جهش‌های قیمتی در این دو بازار نبودیم، اما با توجه به اینکه بازار مسکن به طور کلی بازاری است که تغییرات در سایر بخش‌های اقتصادی با کمی تأخیر در آن تأثیرگذار است، از همین رو افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال هم ادامه داشت که البته شتاب افزایش آن نسبت به نیمه نخست سال بسیار کمتر بود.

اتفاقات پیچیده‌ای که در بازار مسکن و سایر بازارهای موازی در سال جاری رخ داد، امکان پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال آینده را بسیار سخت کرده است؛ با این حال با توجه به اینکه افزایش جهش گونه قیمت در بخش مسکن با عدم افزایش تسهیلات خرید و همچنین درآمد خانوارها همراه شد، منجر به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و همچنین افزایش مدت زمان خانه دار شدن آنها شده است و براین اساس، احتمال بروز رکود دیگری در بخش مسکن پیش بینی می‌شود اما این بار، رکود غیرتورمی در انتظار خواهد بود.

اکثر کارشناسان معتقدند که سال آینده بازار مسکن شاهد جهش قیمتی نخواهد بود و اگر افزایش قیمتی هم رخ بدهد، پایین‌تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

**انباشت تقاضای مسکن تا ۴ میلیون واحد

اگرچه در طرح جامع مسکن بر لزوم احداث سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تأکید شده بود، اما وزیر سابق راه و شهرسازی با این توجیه که باید ابتدا واحدهای خالی بازارپذیر شوند، از بخش عرضه مسکن حمایت نکرد که در نتیجه آن بر اساس اعلام سید مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، کل تولیدات مسکن در سال جاری به کمتر از ۲۷۰ هزار واحد رسید و بنابر آنچه احمد خرم، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران گفته، با انباشت ۳.۵ تا ۴ میلیون واحدی مسکن در کشور روبه‌رو شده‌ایم.

دوره جدید وزارت راه و شهرسازی نیز با شعار «حمایت از عرضه و تولید مسکن» وارد فعالیت شد که در حال حاضر در چند کلانشهر کلنگ احداث واحدهای مسکونی مصرفی و زیر ۱۰۰ مترمربعی به زمین زده شده و در جدیدترین اقدام، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران دست اول واحدهای مسکونی نوساز زیر ۱۰۰ متری تا ۱۰۰ میلیون تومان موافقت کرده است که می‌تواند در افزایش تمایل انبوه سازان به بازگشت به عرصه تولید مسکن مؤثر باشد.

ضمن آنکه محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز چندی پیش از آغاز ساخت مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده از بهار ۹۸ خبر داده بود که می‌تواند رونق دیگری در بخش مسکن به خصوص تهران و کلانشهرها ایجاد کند؛ این در حالی است که در بافت‌های فرسوده مشکلی از نظر تأمین زیرساخت‌های آب، برق، گاز، حمل و نقل درون شهری و تا حدودی فاضلاب شهری وجود ندارد که هم هزینه تمام شده ساخت و ساز را کاهش می‌دهد و هم زمان کمتری برای تکمیل واحدهای مسکونی و اسکان خانوارها دربرمی گیرد.

**احتمال افزایش قیمت مسکن در سال آینده کمتر از تورم عمومی

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با جهان اقتصاد در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال ۹۸ با بیان اینکه مطلقاً جهش قیمتی نداریم، افزود: در ۴ دهه اخیر، ۴ بار جهش قیمت مسکن در سال‌های ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ در کشور رخ داد. در این ۴ بار، عواملی چون ارزش بازار بورس، افزایش قیمت ارز و تغییرات قیمت طلا و سکه بر افزایش قیمت مسکن تأثیر گذاشتند.

وی ادامه داد: به عنوان نمونه در سال ۹۱ با سه برابر شدن قیمت دلار قیمت مسکن نیز در برخی نقاط تهران از جمله شهرک غرب از ۷۰۰ میلیون به دو میلیارد و ۱۰۰ میلون تومان هم رسید اما به مرور زمان شاهد ثبات قیمت در بازار مسکن بودیم. در جهش قیمتی هم که این دوره در بازار مسکن رخ داد، مانند دوره قبل عامل اصلی، افزایش قیمت ارز بود، بنابراین با گذشت زمان شاهد ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود.

قلی خسروی یادآور شد: همواره رشد قیمت مسکن زیر نرخ تورم عمومی بوده است و سال آینده نیز بیشتر از نرخ تورم رشد قیمت مسکن نخواهیم داشت.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: متاسفانه در حال حاضر برخی از فروشندگان با توهم جهش قیمت در سال آینده اقدام به فروش نمی کنند، در صورتی که قرار نیست جهش قیمتی اتفاق بیفتد و خواهید دید که فروشندگان ضرر خواهند کرد.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک نیز چندی پیش در گفتگو با جهان اقتصاد با اشاره به وضعیت بازار مسکن در چند سال گذشته گفته بود: بازار مسکن، سال ۹۲ تا ۹۶ را در رکود چشمگیری به پایان رساند و این رکود در سال ۹۷ عمیق تر شد تا جایی که ما از تیرماه تا آذرماه شاهد کاهش معاملات مسکن هستیم، به طوری که در تیرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۵درصد، در مرداد ماه ۳۶ درصد، در شهریور ماه ۵۴ درصد، در مهر ماه ۵۸درصد، در آبان ماه ۶۰درصد و در آذرماه ما شاهد کاهش ۶۲درصدی حجم معاملات مسکن را داشتیم و این نشان دهنده این است که نه تنها در سال ۹۷ نشانه های رونق بازار مسکن به چشم نمی خورد بلکه روند کاهشی معاملات به نحوی تصاعدی ادامه پیدا کرده که حتی رکود عمیق تر و تورمی تر شده است.

حسام عقبایی با بیان دلایل رکود و تورمی شدن بازارمسکن ادامه داد: این موضوع درسال های اخیر چنددلیل عمومی دارد. نبود توازن بین عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم، عدم مدیریت زمین، عدم تناسب تولید، کاهش ۴۰درصدی تولید ساختمان در ۵ سال گذشته، سالی یک میلیون ازدواج و تولید کمتر از حدود ۳۰۰هزار واحد مسکونی درسال، منجر به افزایش قیمت مسکن می شود.

وی افزود: اما عامل مهمی که در سال ۹۷ اضافه شد و سیر افزایشی قیمت را به ۹۲درصد رساند، عامل ارز بوده است، بدین معنا که مالکین ارزش ملکشان را با قیمت ارز مقایسه می کردند و همین عامل مضاعفی برای رشد غیرمتعارف مسکن شد.

عقبایی پیش بینی کرد: با توجه به وضعیتی که الان در بازار مسکن حاکم است، رکود عمیق تورمی تا پایان سال ۹۷ حتما ادامه دار خواهد بود، البته در ماه های باقی مانده سال جاری قیمت مسکن افزایش نخواهد داشت مگر به یک شرط که آن هم افزایش قیمت ارز است. اگر قیمت ارز افزایش چشمگیری داشته باشد، ممکن است قیمت مسکن افزایش پیدا کند، در غیر این صورت قیمت مسکن تا پایان سال، سیر صعودی نخواهد داشت و از نظر قیمت تا پایان سال شاهد ثبات نسبی خواهیم بود.

وی ادامه داد: اما در نیمه دوم زمستان احتمال شکستن حباب قیمت در واحدهای لوکس، بزرگ و در شهرهای بزرگ تا ۲۵درصد وجود دارد اما با توجه به اوضاع اقتصادی کشور، در واحدهای کوچک و متوسط این احتمال پیش بینی نمی شود.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت مسکن درسال آینده تصریح کرد: بازار مسکن، بازار مقاومی است و با بازار لوازم خانگی، ارز و طلا متفاوت است یعنی تاثیرپذیری آن در کوتاه مدت مشکل است و به زمان طولانی تری نیاز دارد، چه بسا که ورود یا خروج از رکود مسکن ممکن است بین ۴ تا ۸ سال طول بکشد. با این حال پیش بینی من این است که تا پایان تابستان ۹۸ بازار مسکن در یک رکود تورمی به سر می برد چراکه اگر بازار مسکن بخواهد از این رکود عبور کند، باید زیرساخت های آن از ۱۲ تا ۴۸ ماه قبل آماده شده باشد، اما تا پایان شهریور ۹۸ کار زیرساختی در حوزه مسکن مشاهده نمی شود، لذا پیش بینی من این است که بازارِ رکودی تا پایان شهریور ۹۸ در حوزه خرید و فروش ادامه دارد و بازار مسکن رکود عمیقی را پیش رو خواهد داشت.

 

 

 

نظرات شما