آسیب شناسی نظام ثبت اسناد

نظام ثبت اسناد به دلایل مختلفی تاکنون در کشور نهادینه و محقق نشده‌است.

نظامی‌که یکصد سال در کشور ما سابقه دارد با این هدف تاسیس شده‌است که به نظام اسناد عادی در کشور پایان داده و سلامتی و بهداشت قضایی را در نظام مالکیت و معاملات و مستندات به ارمغان بیاورد ومردم را از گرفتاری‌ها،هزینه‌هاو توالی فاسد رسیدگی قضایی به دعاوی و اختلافات و جرائم در حوزه‌های مزبور نجات دهد.نظامی‌که قراربوده مالکیت دولت و مردم را بر اموال از تعرض و تجاوز متجاوزین و فرصت‌طلبان نجات‌دهد.نظامی‌که قرار بوده معاملات مردم را بصورت منسجم و قانونی نظم و نسق بخشیده واز دست‌اندازی اشخاص بی‌صلاحیت و تعارضات گوناگون اسناد عادی نجات‌دهد.نظامی‌که قراربوده اسناد را در نظامی‌واحد ویکپارچه ودارای ضمانت اجرا ودرپرتو حمایت دولت یک کاسه نموده و جانشینی مطمئن برای احکام مراجع قضایی گردیده و امنیت روانی و قضایی و اجتماعی و اقتصادی را به ارمغان بیاورد.‌اما در عمل چنین نشده و نظام اسنادرسمی‌به کالایی لوکس و تشریفاتی و بی خاصیت بدل شده که در کنار نظام اسناد و معاملات عادی تداوم یافته‌است.علل این شکست و عدم کامیابی به شرح زیر می‌باشد: ‏
‏۱-دعوای میان سنت و مدرنیته ۲-مشکلات علمی‌و آموزشی ۳-عدم درک و‌استنباط صحیح از نظام ثبت اسناد ۴-مانع‌تراشی سودجویان۵-عدم رعایت قوانین و مقررات توسط متولیان امور۶-فساد اداری وسپردن امور به دست اشخاص ناشایست۷-عدم مشارکت دادن مخاطبان و مجریان واقعی نظام ثبت اسناد یعنی سردفتران در تصمیم سازی وتصمیم گیری۸ – کهنه بودن قوانین و مقررات و تاسیسات قانونی.‏
در این مقاله به بررسی بخشی از مشکلات مربوط به عدم تحقق و‌استقرار نظام ثبت اسناد در کشور می‌پردازیم.‏
کنترل ومراقبت یا تآمین معیشت سردفتران کدام یک موجب تحقق و تآمین امنیت نظام ثبت اسناد‌است؟
***جایگاه خطیر ثبت اسناد
بررسی‌های آماری‌،منطقی و توصیفی هزینه‌ها و درآمدها در دفاتر اسناد رسمی‌که در چند سال گذشته صورت گرفته اطلاعات و ارقام ناخوشایندی از وضعیت اقتصادی دفاتر اسناد رسمی‌ارائه می‌دهند که باید زنگ خطر را برای مدیران کشور به صدا در آورد زیرا حوزه ثبت اسناد حوزه ای بسیار خطیر و نیازمند توجه و رسیدگی ویژه‌است.‌ممکن‌است سئوال شود که چرا حوزه ثبت اسناد از چنان جایگاه خطیری برخورداربوده و نیازمند رسیدگی ویژه‌است؟
در پاسخ باید گفت این امر به ویژگی‌ها و امتیازات منحصر به فرد سند رسمی‌به عنوان یک تاسیس حقوقی مدرن و کارآمد و آثار حقوقی و اجتماعی و اقتصادی آن مربوط می‌شود.‏
سند رسمی‌که یکی از تاسیسات مدرن حقوقی در نظم حقوقی کنونی می‌باشد برآیند تفکرات دانشمندان حوزه‌های مختلف علوم انسانی و به ویژه حقوق دانان و جرم شناسان اروپایی‌است در سده گذشته به این امر تعلق گرفته‌است که پیشگیری و بهداشت قضایی بسیار موثرتر و مفیدتر و کم هزینه‌تر و اثربخش‌تر از درمان و مجازات و رسیدگی قضای‌‌بوده وامنیت روانی،اقتصادی،اجتماعی و مالی جامعه را در حوزه‌های اسناد و مالکیت و معاملات برای مردم بسیار بیشتر و بهتر و ارزان‌تر از طی فرایند قضایی و انتظامی‌ایجاد و محقق می‌سازد.‏
زیرا در خوش بینانه‌ترین حالت اقامه دعوی براساس سند عادی در مراجع قضایی تا صدور و اجرای حکم بدون هرنوع تالی فاسدی حد اقل دو سال زمان نیازدارد تا مالک دعوای خود را اثبات‌نموده و به اجرا‌گذاشته وبه حق خود رسیده و یا آنرا به تصرف خود درآورد.‌در حالی که سند رسمی‌یک جایگزین عالی و کم هزینه برای احکام قضایی‌است که مفاد آن قطعی و لازم‌الاجرا و غیرقابل انکار و‌تردیدبوده و شاه دلیل محسوب می‌شود و دارنده آنرا از مراجعه به مراجع قضایی جهت اثبات درستی و اجرای مفاد آن بی نیاز می‌سازد و نیز به دارنده آن مصونیت قضایی در برابر دعاوی گوناگون عطا می‌کند.زیرا نسبت به سند رسمی‌تنها یک دعوی قابل‌استماع‌است و آن ادعای جعل می‌باشد.‌پس بهترین وسیله برای بهداشت قضایی و روانی و اجتماعی و اقتصادی محسوب می‌شود.‏
***اهمیت دفترخانه و اثر حقوقی سند رسمی
امروزه دفتر اسناد رسمی‌تنها مرجع رسمی‌دولت در کشور جهت تنظیم و ثبت اسناد رسمی‌می‌باشد و قانون گذار تنها بطور‌استثنایی در برخی موارد خاص برابر مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۹۳ به سایر مامورین صلاحیت دار جهت تنظیم سند اجازه این کار را به جانشینی از دفاتر اسناد رسمی‌داده‌است والا عموما باید اسناد رسمی‌در دفتراسناد رسمی‌تنظیم شود زیرا سایر مامورین دولت برای تنظیم و ثبت اسناد منصوب نمی‌شوند و وظایف دیگری بر عهده آنها می‌باشد ولذا اگر نسبت به تنظیم و ثبت سند مبادرت نمایند سند مزبور فاقد رسمیت بوده و به سند عادی بدل می‌شود.‏
به خاطر اهمیت و خطیر بودن تنظیم و ثبت سند که جایگزین احکام قطعی دادگاهها می‌باشد امر انتخاب و انتصاب سردفتران در تمامی‌کشورهای جهان از حساسیت زیادی برخوردار‌است.معمولا تصدی دفترخانه را برعهده حقوق دانان برجسته و عادل و سلیم النفس و شناخته شده و امین و دانشمند قرار می‌دهند و بالاترین مقام قضایی کشور برای ایشان همانند قضات ابلاغ صادر می‌کند تمام این حساسیتها به خاطر جایگاه قانونی ویژه و خطیر دفترخانه و سند رسمی‌و آثار حقوقی گسترده و سودمند و مهم آن‌است که در تمام کشورها به تنظیم و‌ترتیب اعمال حقوقی مردم اختصاص دارد.‏
سردفتران به عنوان مامورین ممتاز و رسمی‌ و منحصر به فرد دولت بدون آن که مواجبی از دولت دریافت کنند براساس حکمی‌که از سوی عالی‌ترین مقام قوه قضاییه هر کشور صادر می‌شود همچون قضات که حکم صادر می‌کنند سندی قطعی و لازم‌الاجرا را به رشته تحریر در می‌آورند و ضمن آن اعمال حقوقی مردم را اعم از عقود و ایقاعات با توجه به قصد و رضا و اهلیت آنان و قوانین و مقررات جاری در قالب سند رسمی‌تنظیم و بدان رسمیت می‌بخشند.چنین سندی که با رعایت قوانین و مقررات گوناگون و با توجه به قصد مشترک طرفین در عقود و نیت واقعی صاحبان اسناد در ایقاعات تنظیم و ثبت و تمام دقایق و ظرایف حقوقی لازم در آن رعایت می‌شود راه بسیاری از دعاوی و اختلافات وجرائم و تخلفات را سد نموده و به عنوان دلیلی ممتاز و مناسب برای پیشگیری از دعاوی و اختلافات و هزینه‌های کلان ایجاد تشکیلات و‌استخدام کارکنان و احداث ساختمان و حقوق و مزایای کارکنان دادگستری و نیروی انتظامی‌و هزینه رسیدگی قضایی و انتظامی‌و تثبیت و تحقق و سلامتی و کارکرد و اجرای صحیح نظام مالکیت و معاملات و مستندات در کشور به کار گرفته می‌شود.‏
***فرق سند رسمی‌با سایر تصدیقات رسمی
سند رسمی‌با این توضیح با گواهی‌هایی که از سوی مقامات و مسئولان ذیصلاح در خصوص وقایع حقوقی که اموری مادی و خارجی هستند و برای اشخاص وضعیت حقوقی جدید ایجاد می‌کنند تفاوت ذاتی و ماهوی دارند.گواهینامه‌هایی مانند سند مالکیت و گواهینامه رانندگی و گواهینامه تحصیلی و مجوز طبابت و پاسپورت و شناسنامه و برگ سبز مالکیت خودرو و غیره تصدیق نامه‌هایی هستند که توسط مراجع ذیصلاح راجع به وقایع حقوقی صادر می‌شوند و اعتبار آنها در حد شهادت می‌باشد و لذا در قالب سند رسمی‌ نمی‌توان آنها را تنظیم و ثبت نمود چون به اعمال حقوقی مربوط نمی‌شوند‌.‏
این نوع گواهینامه‌ها شهادت نامه‌هایی محسوب می‌شوند که برابر ماده ۱۲۹۵ قانون مدنی سند محسوب نمی‌شوند بلکه اعتبار آنها همچون تصدیق امضا به موجب قانون دفاتر اسناد رسمی‌و آیین نامه اجرایی آن به حدی‌است که مسلم الصدور شناخته می‌شوند و قابل انکار وتردید نمی‌باشند ولی از مزایای سند رسمی‌ برخوردار نیستند.‏
اکنون که با پیشینه تاریخی و ویژگی‌ها و امتیازات سند رسمی‌ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی‌آشنا شدیم و به اهمیت و جایگاه قانونی آن پی بردیم پی به اهمیت سوال مقدر وپاسخ آن می‌بریم که در ابتدای مقاله مطرح نمودم و متوجه می‌شویم که چرا باید وضعیت مالی ناخوش آیند مالی دفاتر اسناد رسمی‌زنگ خطر را برای مسئولان کشور به صدا در آورد؟
زیرا همان طور که فساد و تباهی در دستگاه قضایی موجب می‌شود که امنیت کشور در حوزه‌های گوناگون به خطر بیفتد و فساد و تباهی در تمام حوزه‌های اداره کشور حاکم شود و مجرمان و مفسدان را در ارتکاب جرائم جری‌تر می‌کند و سلامتی نظام اداری و اقتصادی واجماعی و فرهنگی و اخلاقی کشور را به خطر می‌اندازد، فساد و تباهی در حوزه ثبت اسناد نیز می‌تواند امنیت و توسعه و سلامتی کشور را با مخاطرات جدی روبرو کند.‏
این امر که بخشی از آن ناشی از اختلال و عدم توازن در نظام هزینه و در آمد دفاتر اسناد رسمی‌و عدم تامین مالی دست اندرکاران این حوزه از لحاظ معیشتی و نیز ورود اشخاص سودجو و طماع و بی ریشه و فاسد به این حوزه می‌باشد موجب بی اعتباری نظام ثبت اسناد و سند رسمی‌ شده وحوزه مالکیت و معاملات و مستندات را به خطر انداخته و امنیت مالی و روانی و اقتصادی و اجتماعی را نابود و موجب هرج و مرج در نظام مالکیت و معاملات و مستندات می‌شود.‏
نظام ثبت اسناد رسمی‌و اعتبار اسناد رسمی‌که پایه بسیاری از تعاملات تجاری و اقتصادی و میزان اعتبار اشخاص در قراردادهای تجاری و ملائت ایشان در معاملات فیمابین محسوب می‌شود چنانچه در اثر بی توجهی مسئولان ناآشنا و نا آگاه ارزش واعتبار قانونی خود را ازدست بدهددعاوی و اختلافات و کشمکشهای بسیاری بروز خواهد نمودو ان چنان هزینه‌های گزافی به بودجه عمومی‌و امنیت حوز های مختلف کشوری وارد خواهد ساخت که قابل تصور نبوده و تاثیرات ویران گر آن قابل شمارش نخواهد بود.‌کما این که بنابر اقرار مسئولان قوه قضاییه امروزه شاهد تشکیل ۳۰ میلیون پرونده در مراجع قضایی و شبه قضایی در کشور هستیم و این امر باید زنگ خطر جدی را در گوش مسئولان کشور به صدا در آورده باشد.‏
***مشکلات مالی و معیشتی دفاتر اسناد رسمی
سران دفاتر اسناد رسمی‌در شرایط اقتصادی کنونی و رکود و بیکاری و تورم برای تداوم فعالیت خود و روشن نگاه داشتن چراغ دفترخانه ناگزیر از تآمین و پرداخت هزینه‌های ثابتی فارغ از میزان درآمد ماهیانه خود هستند.‏
هزینه‌های مذکور شامل هزینه‌های مصرفی و سخت افزاری و نرم افزاری و انسانی و سرمایه ای و دفتری و مالیاتی و بیمه ای و‌استهلاکی و خدماتی می‌شود که بطور متوسط برای هریک از دفاتر اسناد رسمی‌ سراسر کشور سالیانه بالغ بر دومیلیارد ریال می‌شود.‏
این هزینه‌ها به جز هزینه ای‌است که سردفتر برای تامین معاش خود و خانوداه اش سالیانه ناچار به تامین آن می‌باشد.ولیکن سردفتران به سبب بی توجهی مسئولان به تامین معیشت ایشان و اعمال تعرفه‌های ناچیزو نامناسب با توجه به نوع وطیفه محوله و میزان مسئولیت قانونی و تحصیلات و تخصص و تجربه و اهمیت نقش و جایگاه اجتماعی مشقات زیادی متحمل می‌شوند.‏
با توجه به بررسی‌های میدانی اجمالی و اطلاعات کسب شده از دفاتر اسناد رسمی‌سراسر کشور میانگین در آمد ماهیانه دفاتر اسناد رسمی‌۱۶۰،۰۰،۰۰۰ ریال می‌باشد.‌با توجه به اینکه متوسط هزینه اداره هر دفترخانه نیز در هرماه ۱۶۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال می‌باشد این امرنشان دهنده عدم توازن و نابرابری میان در آمد و هزینه متوسط هر دفترخانه‌است.جالب توجه آن که در بعضی شهرهای بزرگ مانند تهران اجاره بهای محل دفترخانه بیش از درآمد ماهیانه دفاتر می‌باشد.‏
به عبارت دیگرغالب دفترخانه‌ها از کمبود آشکار در آمد لازم برای تامین هزینه‌های جاری دفترخانه و معاش خانواده خود رنج می‌برند.در حدود ۹۰ درصد دفاتر اسناد رسمی‌در سراسر کشور گرفتار مشکلات مالی یاد شده هستند که گویای بیماری فراگیر غالب دفاتر اسناد رسمی‌کشور‌است.و این همان زنگ خطری‌است که به عنوان سوال مقدر در ابتدای مقاله مطرح شد.اما در تصمیم گیری‌هادر خصوص دفاتر اسنادرسمی‌وضعیت غیر عادی ۱۰ در صد بقیه سردفتران که بنابر دلایل گوناگون در اثرفساد وتباهی و تبانی با برخی مسئولان و کارکنان ادرات و مراجع مختلف ازدر|آمد بالایی برخوردارند ملاک و معیار تصمیم گیری قرار می‌گیرد.‌‏
***علت مشکلات مالی دفاتر اسناد رسمی‌‏
الف) افزایش هزینه‌های دولتی ثبت اسناد
در یک اقدام متناقض شاهد آن هستیم که نمایندگان مجلس و مدیران امور مالیاتی و سازمان ثبت بدون توجه به اهداف و فلسفه تآسیس نهاد حقوقی سند رسمی‌و دفترخانه که بطور فشرده در ابتدا بیان شد این حوزه را به یکی از منابع تآمین در آمدهای عمومی‌و بودجه سالیانه مبدل ساخته و بدون توجه به توالی فاسد آن مدام در حال افزودن هزینه‌های دولتی مربوط به ثبت اسناد به زیان مردم و کشور هستند.کار به جایی رسیده که حتی برای تامین منابع مالی لازم برای بازنشستگی برخی از کارکنان دولت مجلس شورا قانونی به تصویب رساند و مبالغی را به حق الثبت املاک افزود که با وجود آن که شامل اسناد نمی‌شد ولی اداره کل ثبت اسناد و املاک‌استان تهران در سال ۱۳۹۲ به طور غیر قانونی به دفاتر اسناد رسمی‌بخشنامه نمود که در هنگام ثبت اسناد مبالغ موضوع آن قانون را از مراجعین وصول و به حساب بانکی خاصی واریز کنند.در حالی که این گونه دیدگاه کاسب کارانه در نظام تصمیم سازی و تصمیم گیری و اقدامات نسبت به حوزه ثبت اسناد موجب قانون گریزی و نادیده گرفتن و زیر پانهادن فلسفه و اهداف و عدم تحقق و‌استقرار نظام ثبت اسناد به شرح فوق می‌باشد.‌افزایش مالیات نقل و انتقال و اخذ مالیات مضاعف یکی از این هزینه‌های بی رویه و تحمیلی به حوزه ثبت اسناد‌است. بطور نمونه مالیات بر ارزش افزوده را در نظر بگیرید.‏
اول؛‌ برابر تصریح خود قانون مالیات بر ارزش افزوده این نوع مالیات اصلا اموال غیر منقول را شامل نمی‌شود.‏
دوم؛ برای معاملات خودروها مالیات مستقیمی‌برابر ماده ۴۲ قانون مزبور وضع شده ولذا وصول مالیات دیگری مثل مالیات برارزش افزوده علاوه بر مالیات مزبور مقرر نشده‌است.‏
سوم؛ در مورد اسناد غیر مالی مثل اقرارنامه و وکالتنامه و تعهدنامه و نیز گواهی امضا اصولا و اساسا تصور ارزش افزوده منتفی‌است تا مشمول مالیات ارزش افزوده شناخته شود.‏
لیکن ادارات امور مالیاتی با همکاری سازمان ثبت دفاتر اسناد رسمی‌را وادار ساخته اند تا مالیات مزبور را از مراجعین به دفترخانه وصول و ایصال نمایند.چنین رفتارهایی موجب شده بسیاری از اسناد را واسطه‌ها و دلالان و سودا گران برای پرهیز از هزینه‌های دولتی متعلقه با‌ترفندهای مختلف به ثبت نرسانندو با‌ترویج اسناد عادی نظام ثبت اسناد را متزلزل نموده وفرار مالیاتی بزرگی را موجب گردیده و بازار دعاوی و اختلافات حقوقی و معاملاتی و جعل و کلاهبرداری و معاملات معارض و فروش مال غیر را رواج دهند.‏
افزایش هزینه‌های دولتی باعث شده که مردم گمان نمایند که مبالغ وصولی به جیب سردفتران سرازیر می‌شود.زیاد بودن هزینه‌های دولتی اسنادسبب شده‌است تا رئیس سازمان ثبت از پذیرش درخواست سردفتران مبنی بر افزایش تعرفه‌های خدمات دفاتر اسناد رسمی‌به بهانه نارضایتی مردم سرباززده و اقدامی‌در خور صورت ندهد و همین امر سبب شده امروزه عموم سردفتران از تامین هزینه‌های جاری و معیشتی خود برابر با افزایش هزینه‌ها و قیمتها در کشور بازمانده و چاره ای به جز تعطیلی دفتر یا اقدامات نامتعارف نداشته باشند‌.مگر می‌شود دولت گروهی را مامور به انجام وظیفه ای خطیر وقانونی کند ولی مواجب مناسبی به او نپردازد و اورا به امان خدا رها کند تا شخصا هزینه ماموریت قانونی و خدماتی که به مردم ارائه می‌دهد را از مال خود بپردازد؟ ولی این کاری لست که در قانون ثبت اسناد مصوب ۱۳۱۰ و قانون دفاتر اسنادرسمی‌۱۳۵۴با دفاتر اسناد رسمی‌شده‌است.‏
با وجود آن که دفاتر اسناد رسمی‌برخلاف سایرمامورین رسمی‌و مستخدمین دولت تمام هزینه‌های مربوط به ثبت اسناد را از درآمد خود می‌پردازند و حتی یک ریال هم از دولت دریافت نمی‌کنند و بیشترین نوع و میزان مسئولیت قانونی و مدنی را در برابر مراجعین و صاحبان اسناد دارند آیا صحیح‌است که وضعیت تعرفه گذاری در باره دفاتر را با سایر مستخدمین دولت قیاس کنند؟؟.که یک ریال از جیب خود برای ارائه خدمات صرف نمی‌کنند.‏
ثبت الکترونیک اسناد که با هدف کاهش هزینه‌ها و صرفه جویی مالی وحذف مراجعات حضوری مکرر و حذف کاغذ از مناسبات اداری و دفتری و تسریع و تسهیل در امرتنظیم اسناد آغاز شد عملا به ضد خود مبدل شده و بر هزینه‌های تنظیم وثبت اسنادو میزان اتلاف وقت واستهلاک کاغذ و کندی کار افزوده‌است.‏
ب) ایجاد تکالیف اضافی برای دفاتراسناد رسمی
‏ از قبیل ارسال آمار و گزارشات و صورت حسابهای دستی وتصاویر برخی اسناد به ادارات دارایی و ثبت بصورت فیزیکی و پستی با وجود الکترونیکی شدن ثبت اسناد و‌استفاده از سامانه ای که توسط سازمان ثبت تاسیس شده و اداره دارایی نیز به موجب قانون به آن مرتبط و متصل می‌باشد ومی‌توانند اطلاعات مورد نیاز خود را بصورت الکترونیکی از سامانه مزبور‌استخراج نمایند چه معنایی به جز دوباره کاری و عدم حذف کاغذ از مناسبات اداری و افزایش هزینه‌ها ومراجعات حضوری و اتلاف وقت مردم و دفاتر اسناد رسمی‌وکاهلی در تاسیس دولت الکترونیک دارد؟
الزامی‌شدن اموری مثل تنظیم اسناد در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد سازمان ثبت که برخلاف حکم قانون گذار صورت گرفته و باعث کندی تنظیم اسناد و افزایش هزینه‌ها و کاهش میزان مراجعات به دفاتر اسنادرسمی‌و کاهش تعداد اسناد تنظیمی‌شده و اخیراالزامی‌شدن‌استفاده از اثر انگشت سردفتران در تایید نهایی اسناد در شرایط رکود اقتصادی تنها باعث ویرانی و تعطیلی دفاتر اسنادرسمی‌به علت کاهش درآمد شده و افزایش هزینه‌ها را در پی خواهد داشت ‏
ج)تصویب قوانین مغایر با قوانین دفاتر اسناد رسمی‌و ثبت اسناد
‏‌ترویج اسناد عادی و بها و اعتبار دادن به آنها موجب تضعیف نظام ثبت اسناد و جایگاه سند رسمی‌و اجباری بودن آن در نظم حقوقی و اقتصادی کشورشده و هزینه‌های بسیاری به کشور و بودجه عمومی‌تحمیل نموده و مراجع قضایی را با سیل پرونده‌ها روبرو ساخته‌است.قوانینی مانند قانون لغو مالکیت اراضی شهری و روستایی و قانون زمین شهری وقانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت و قانون روابط موجر و مستاجرو قانون آیین دادرسی مدنی و دستور العمل سازمان ثبت در خصوص تفکیک و ساماندهی آژانسهای املاک و قانون نظام بانکی قوانین و مقرراتی هستند که در طول سالیان گذشته موجب‌ترویج اسناد عادی میان مردم شده و هرج و مرج حقوقی و اقتصادی در کشور ایجاد کرده اند ‌.‏
واگذاری سهل و آسان وظایف و اختیارات دفاتر اسناد رسمی‌در خصوص تنظیم و ثبت اسناد راجع به معاملات اموال مختلف و اجازه تنظیم قراردادهای داخلی به ادارات و مراجع و شرکتهای دولتی و غیر دولتی مثل شرکت مخابرات و سازمانها و موسسات مختلف و بانکها مانند نیروی انتظامی‌بیکار شدن دفاتر اسنادرسمی‌و فساد و تباهی در حوزه‌های اراضی واملاک و زمین خواری و جنگل خواری و کوه خواری و دریا خواری و رانت خواری و انحصار طلبی و ویژه خواری و‌ترک تشریفات قانونی معاملات و‌ترویج ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری و نابودی نظام ثبت اسناد و املاک را درپی داشته‌است.‏
الحاق یک تبصره غیر قانونی به ماده ۵۸ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی‌مصوب ۱۳۱۷ توسط رئیس قوه قضاییه برخلاف مفاد ماده مرقوم و تغییر مبنای محاسبه و وصول دستمزد دفاتر اسناد رسمی‌در خصوص تنظیم اسناد راجع به معاملات املاک و اراضی از قیمت واقعی به قیمت صوری ارزش معاملاتی تعیین شده توسط ادارات امور مالیاتی ضربه هولناکی به پیکر دفاتر اسناد رسمی‌وارد ساخته و میزان در آمد دفاتر مزبور ناشی از این نوع اسناد که‌استخوان بندی درآمد دفترخانه را تشکیل می‌دهد به خاطر اعتراض دفاتر اسناد رسمی‌به جذب فله ای بیش از ۴۰۰۰ سردفترجدید بدون رعایت هرگونه ضابطه قانونی و بدون احراز صلاحیت علمی‌و عملی ایشان و بسیار فراتر از حدنصاب قانونی و دفاتر موجودکه بالاتر از میزان مقرر و در حال اشباع بود به شدت کاهش یافته‌است.‏
‏‌نظام تعرفه گذاری غلط که به زیان اقشار آسیب پذیر جامعه و فقرا تدوین شده و اجرا می‌شود وهزینه انتقال املاک بزرگ را ناچیز و املاک کوچک را زیاد قرار داده‌است باعث شده‌است‌،برخلاف نظام تعرفه گذاری واقعی و روزآمد و کار آمد آژانسهای دلالی املاک که برخلاف قانون سالیان دراز‌است سند عادی در آژانس خود تنظیم می‌کنند، دفاتر اسناد رسمی‌نتوانند در آمد مناسبی کسب کنند وهزینه‌های جاری وآتی خود را پوشش دهند.‏
حتی اجازه نمی‌دهند که قانون گذار مانند حق الثبت اسناد مبنا و ماخذی قانونی برای دستمزد دفاتر نیز وضع کند تا بطور خودکارخاصیت خود‌ترمیمی‌و بروز رسانی داشته باشد و نیازبه دخالت مقامات ثبتی و اعمال اغراض و سلیقه‌های شخصی در نظام تعرفه گذاری نباشد یا اینکه اجازه نمی‌دهند حتی هر ساله با توجه به میزان تورم و افزایش قیمتها تعرفه دفاتر نیز افزایش یابد و هر چهار سال یک بار با خشونت و تبختراندکی به میزان آن می‌افزایند بطوری که درطول سالهاهیچگاه افزایش تعرفه‌ها بطور متناسب صورت نگرفته‌است.‌‏
مشکلات مربوط به تخلفات و جرائم برخی سردفتران ناشی از چیست؟ آیا این قبیل تخلفات و جرائم با نظام کنترل و مراقبت فیزیکی حل خواهدشد؟ مشکلات مربوط به تخلفات و جرائم سردفتران ناشی از مسائل و مشکلاتی‌است که اهم آنها به شرح زیر‌است:‏
‏۱٫عدم امکان تامین مالی هزینه‌های اداری و معیشتی سردفتران از طریق صحیح و قانونی برابر تعرفه‌های ناچیز کنونی و میزان و تیراژ پایین کار وتعداد محدوداسناد تنظیمی‌و مراجعین و رکود اقتصادی و بیکاری که سبب شده عموم سردفتران نتوانند به حد کافی درآمد جهت اداره دفترخانه و امرار معاش خانواده خود تحصیل نمایند.‏
‏۲٫‌افزایش بی رویه و زائد برنیاز و موازین قانونی دفاتر اسناد رسمی‌توسط سازمان ثبت به بهانه مبارزه با بیکاری تحصیل کردگان حقوق که موجب بروز مشکل بیکاری پنهان یا اشتغال کاذب و فساد و تخلفات و جرائم برخی سردفتران ناشی از بیکاری با وجود هزینه‌های زیادی که سردفتران جدید برای تاسیس دفاتر خود متحمل شده اند.‏
‏۳٫عدم نظارت ودقت وکنترل در جذب سردفتران جدید که موجب ورود برخی اشخاص ناباب و متخلف و مجرم و فرصت طلب و زیاده خواه به دفاتراسنادرسمی‌شده‌است و عدم نظارت و کنترل جدی و مستمر بر کار برخی سردفتران متخلف و مجرم که از این بلبشو سوء‌استفاده نموده و با همکاری برخی عناصر نهادهای نظارتی به ارتکاب جرائم و تخلفات مشغول بوده و از این وضعیت نابسامان حداکثر سوءاستفاده را می‌نمایند.‏
امااین مشکلات رابا توجه به کثرت تعداد دفاتر و قلت ناظرین نمی‌توان با افزایش کنترل و مراقبت فیزیکی حل و رفع نمود زیرا متخلفین و مجرمین فورا راههای مقابله با کنترلهای مادی را در خواهند یافت و راه چاره را به کار خواهد بست و این نوع برخورد تنها به زیان مردم و سردفترانی خواهد بود که اهل قانون هستند وتنها زمان و هزینه‌های تنظیم و ثبت اسناد و نارضایتی مردم و نا امنی و نا کارآمدی را افزایش می‌دهد.‏
اگر امروز فکری به حال این بیمار محتضر نکنیم فردا خیلی دیر خواهد بود باید چاره ای برای حل مشکلات مالی و معیشتی دفاتر اسنادرسمی‌نموده و نظام گزینش سردفتران را به نظام انتخاب اصلح تغییر دهیم تا برخی اشخاص فاسد نتوانند دفاتر اسنادرسمی‌را با پرداخت پول و پارتی بازی به چنگ آورند‌.باید نظام نظارتی را پالایش کنیم تا اشخاص فاسد را بدین حوزه راهی نباشد‌.باید نگاه مجلس و دولت و قوه قضاییه را به نظام ثبت اسناد تغییر یابد تا پی به اهمیت آن و کاری که از دست آن ساخته‌است ببرند و در جهت‌استقرار آن در کشور بکوشند تا نظام بهداشت و پیشگیری قضایی در کشور محقق شود‌.باید جلوی دخالت و سنگ اندازی سوداگران و منفعت طلبان و زور مندان ودولتمردان ناآگاه ویا فاسد جهت عدم‌استقرار و تحقق نظام ثبت اسناد و اجباری شدن ثبت اسناد گرفته شود.‌باید آگاهی و دانش حقوقی مردم و متخصصین و حقوق دانان و دانشمندان رشته‌های مختلف در باره نظام ثبت اسناد و اهمیت و آثار مثبت حقوقی فراوان سند رسمی‌و اجباری بودن آن ارتقایابد تا این نظام کارویژه خود را به درستی و با موفقیت به انجام برساند.‏
پیشنهاد مشخص بنده برای حل این مسئله اساسی اصلاح دیدگاه علمی‌و حقوقی و آکادمیک به سند رسمی‌و اجباری بودن آن‌، اصلاح نظام تعرفه گذاری دفاتر اسناد رسمی‌،حذف قوانین و مقررات مغایر با سندر سمی‌و حذف اسناد عادی از نظام اسناد کشور،کاهش هزینه‌های دولتی ثبت اسناد‌، حذف مقررات دست و پاگیر حوزه ثبت اسناد،حذف نظام دستوری و بخشنامه ای از نظام ثبت اسناد و قانونی نمودن آن در تمام موارد،جلوگیری از حضورو دخالت اشخاص فاقد صلاحیت علمی‌و عملی در دفاتر اسناد رسمی‌و سازمان ثبت ازطریق اصلاح نظام گزینش وجذب نیرو،بازگرداندان حوزه‌های شغلی دفاتر به داخل دفاتر ومنع کارکنان دولت و بخش خصوصی از دخالت در حوزه تنظیم وثبت اسناد‌، ارتقای فنی و علمی‌نظام الکترونیک ثبت اسنادومحدود نمودن کلیه فعالیتها وروندها و وظایف محوله به چهارچوب مقرر قانونی، عدم رفتار آمرانه و دستوری و مغرضانه با دفاتر اسناد رسمی، رعایت اعتبار و اجرای مفاد اسناد رسمی‌توسط قوه قضاییه و کارکنان دولت و آموزش همگانی و تخصصی نظام ثبت اسناد به مردم و مسئولان می‌باشد.‏
خسرو عباسی داکانی – سردفتر اسناد رسمی

نظرات شما